Adrian Gubčo 03.03.2022 15:24

Prvé nájomné bytové domy sa blížia k realizácii

Hlavné mesto postupne napreduje v príprave prvých projektov nových nájomných bytových domov. V najvyššom štádiu prípravy je projekt na Muchovom námestí v Petržalke, po ktorom nasleduje bytový dom na Terchovskej ulici v Ružinove. Čoskoro by mali byť známe aj prvé informácie ohľadne súťaže na bytovku a parkovací dom na Janíkovom dvore, opäť v Petržalke.

Bytový dom Terchovská. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto

Hlavné mesto v poslednom období vo zvýšenej miere zdôrazňuje snahu o zvýšenie dostupnosti bývania. Na základe strategického dokumentu Koncepcia mestskej bytovej politiky na roky 2020 – 2030 boli stanovené štyri základné metódy na zvýšenie objemu dostupných bytov: využívanie nevyužitých mestských objektov, resp. budov na území mesta, nákup bytov na sekundárnom trhu, spolupráca s developermi a napokon, čo je asi najdôležitejšie, vlastná výstavba. Tá v posledných rokoch stagnovala, posledná nová bytovka pribudla na Čapajevovej v roku 2014.

Aktuálne vedenie mesta sa to rozhodlo zmeniť. Už pred prijatím koncepcie ohlásilo plány na výstavbu nových domov, pričom využilo niekoľko málo mestských pozemkov, ktoré boli nedostatočne využité, resp. nevyužité, a Územný plán tam umožňoval výstavbu. To sa týka trojuholníkového pozemku v ružinovskej štvrti Trnávka medzi Terchovskou a Galvaniho, areálu na Parkovej ulici v ružinovskom Prievoze alebo voľnej plochy na južnom okraji Petržalky v Janíkovom dvore. Na Muchovom námestí sa podarilo získať kontrolu nad pozemkami spoločnosti METRO Bratislava, a.s., kde súkromný investor plánoval vlastný projekt. Mesto prebralo aj ten.

S výnimkou zámeru na Parkovej, ktorý bol pozastavený, resp. zrušený (kvôli odporu susedov, otáznej ekonomickej výhodnosti riešenia a diskutabilnému výkladu Územného plánu), mesto viditeľne postupuje v príprave ostatných troch projektov. Zatiaľ najmenej informácií je známych o developmente v Janíkovom dvore, keďže na novú zástavbu ešte len prebieha dvojkolová architektonická súťaž. V tejto chvíli by malo byť ukončené prvé kolo a čoskoro by mali byť ohlásené jeho výsledky. Definitívna podoba novej bytovky s približne stovkou bytov a parkovacieho domu bude známa najskôr v máji.

Pri obytnom súbore na Muchovom námestí je to však inak. Magistrátu pomohlo, že proces prípravy nového zámeru už bol rozbehnutý, preto prebral a modifikoval navrhovaný projekt od kancelárie Pantograph. Na mieste zanedbaného areálu METRO Bratislava, a.s., kde sa nachádzajú staré nehodnotné administratívne budovy a spevnená plocha parkoviska, vznikne v dvoch etapách súbor, pozostávajúci z bytovky a polyfunkčného domu. Bytový dom už má k dispozícii stavebné povolenie a pred ukončením je verejné obstarávanie na zhotoviteľa stavby.  

Prvá etapa projektu tak v dvojsekciovom osempodlažnom dome so zalamovaným pôdorysom prinesie 103 bytov. V prvej sekcii (vchode) bude 52 bytov, z toho 22 jednoizbových, 17 dvojizbových, 11 trojizbových a 2 štvorizbové byty. V druhom vchode je naplánovaných 51 bytov, z toho 23 jednoizbových, 20 dvojizbových, 6 trojizbových a 2 štvorizbové. Parter smerom do ulice bude vyplnený občianskou vybavenosťou a komunitným centrom. Plochá strecha bude využitá ako pobytová terasa. Parkovanie nebude umiestnené priamo v dome (alebo pod domom), ale v blízkom okolí stavby – pod električkovou estakádou, kde bude 124 nových miest.

Keďže už prebieha VO na zhotoviteľa, v najlepšom prípade by sa mohla výstavba rozbehnúť už v prvej polovici tohto roka. Mesto sa ešte predtým bude usilovať o získanie externého financovania. Ak všetko pôjde dobre, prvá etapa nájomného obytného súboru na Muchovom námestí bude dokončená ku koncu roka 2024.

Druhá etapa výstavby, kde bude približne 50 bytov a administratívne priestory METRO, a.s., si musí ešte počkať na zmenu Územného plánu. V každom prípade ale pôjde o osempodlažný bodový dom, ktorý spolu s prvou etapou vytvorí hranice bloku. Vo vnútrobloku je naplánovaný verejne prístupný park (vznikne už v rámci realizácie prvej etapy), nástupný priestor do parku zas bude podobu akéhosi námestia. Harmonogram výstavby možno odhadnúť len ťažko, v optimistickom prípade by to ale mohlo byť v rokoch 2024-2026.

Nájomné bývanie na Muchovom námestí. Prvá etapa vľavo. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Po určitých zdržaniach sa teraz hýbe aj zámer Bytového domu Terchovská. Išlo o prvú architektonickú súťaž na nájomné bývanie po veľmi dlhej dobe, čo pritiahlo mimoriadny záujem architektov zo Slovenska aj z blízkeho zahraničia. Medzi 76 návrhmi sa presadila brnenská kancelária The Büro, ktorá tu navrhla vybudovanie siedmich (resp. ôsmich) objektov s bytmi. Pozdĺž Galvaniho vznikne doskový dvojsekciový štvorpodlažný pavlačový objekt, smerom k Terchovskej zas šestica trojpodlažných bodových domov. Vonkajšie priestory budú parkovo upravené, zrekonštruované budú aj priľahlé časti Terchovskej a Banšelovej.

V projekte je naplánovaných 85 bytov, z toho 31 jednoizbových, 34 dvojizbových a 20 trojizbových. Parkovanie je riešené z väčšej časti v podzemí, kde 88 parkovacích miest, ďalších 11 bude na teréne. Okrem toho sa budú aj reorganizovať stojiská v okolí, vďaka čomu pribudne ďalších 38 parkovacích miest pre lokálnych rezidentov a návštevníkov. Súčasťou projektu sú aj menšie priestory pre občiansku vybavenosť v rozsahu 357 metrov štorcových. Súčasťou projektu sú aj úpravy bezprostredného okolia, popri Galvaniho napríklad vznikne nová cyklotrasa.

Zámer má momentálne k dispozícii kladné záväzné stanovisko Hlavného mesta a je v zisťovacom konaní v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Hlavné mesto, resp. stavebník METRO Bratislava, a.s., predpokladá realizáciu medzi letom 2023 a letom 2025. Teoreticky môže ísť o dosiahnuteľný termín, keďže mesto si prizvalo profesionálnych projektantov z Obermeyer Helika. Celkové náklady sú v tejto chvíli odhadované na 9,3 milióna eur.

Obytný súbor na Terchovskej ulici - axonometria. Zdroj: The Büro / Bratislava - Hlavné mesto SR

Realizáciou týchto troch projektov, spoločne s rekonštrukciami niekoľkých objektov (najvýznamnejšou je rekonštrukcia internátu Stredného odborného učilišťa energetického v Záhorskej Bystrici) tak Bratislava získa prvé stovky nájomných bytov. V skutočnosti ich však potrebuje tisíce. Tie však v podstate nemá kde umiestniť, keďže aktuálne projekty patria k tým, kde výstavbu umožňoval Územný plán a majetkové pomery. Na výstavbu ďalších bytov potrebuje Bratislava nakupovať pozemky alebo – čo je lepšie – zmeniť Územný plán.

V tomto smere už prebiehajú aktivity, ktoré by mali vytvoriť podmienky pre rozsiahlejší rozvoj nájomného bývania. Zmeny a doplnky (ZaD) 08 sú založené na Urbanistickej štúdii umiestnenia nájomného bývania a v tejto chvíli prebieha verejné prerokovanie. Ide o dôležitý krok v procese prijímania zmien a doplnkov, hoci ani zďaleka nie posledný. Predpokladá sa, že príde množstvo pripomienok, s ktorými sa treba vysporiadať. Dotknuté orgány aj strany treba následne opäť osloviť, potrebné je pripraviť opravený návrh ZaD, nechať ho preskúmať Okresným úradom, zverejniť návrh Všeobecne záväzného nariadenia, vyhodnotiť pripomienky k nemu a až následne vec schváliť. Pred mestom sú ešte dlhé mesiace práce, kým sa materiál optimisticky do konca tohto roka dostane na Mestské zastupiteľstvo (kde nemusí prejsť).

Bratislava dopláca na dlhoročnú pasivitu a neschopnosť meniť častejšie Územný plán. Ani ZaD 08 nebudú žiadnou záchranou, keďže odomknú len neveľký počet nových pozemkov, či už mestských alebo súkromných. Prírastky nových bytov budú rádovo v tisícoch, nájomných bytov však bude výrazne menej. Najväčšie uvažované projekty v Petržalke na Šustekovej alebo v Dúbravke na Dúbravčickej navyše budú čeliť tvrdej opozícii časti miestnych obyvateľov.

K dostupnejšiemu mestu, ako si ho predstavuje jeho súčasné vedenie, tak vedie ešte veľmi dlhá a tŕnistá cesta. Ak však aj Bratislava do piatich rokov splní svoj plán dodať 1,6-tisíc bytov, v metropole, kde chýba minimálne 40-tisíc bytov, to je málo. Z tohto nepomeru je zrejmé, že jedinou cestou, ako zabezpečiť bývanie, je využiť kapacity súkromných firiem a vytvoriť podmienky pre to, aby dokázali stavať viac a za výhodnejšie ceny. V tomto smere ale Magistrát nanešťastie spravil skôr jeden krok dopredu a neuznávaním apartmánov dva dozadu.

Aj naďalej tak budú pravdepodobne rásť ceny bývania a mnohí ľudia, ktorí na vlastný byt v meste nedosiahnu, uprednostnia bývanie na predmestí. Bratislava môže budovať svoje pekné bytovky, organizovať súťaže a robiť citlivé rekonštrukcie. V celomestskom kontexte však ide o lákavé čerešničky, ktoré s celkovým trendom pohnú len minimálne.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.