Adrian Gubčo 03.02.2021 16:37

Kopčianka štartuje výstavbu aj predaj bytov

Premena bývalého priemyselného areálu Matador pokračuje ďalším projektom: obytný súbor Kopčianka, developovaný spoločnosťou Metrostav Slovakia, ide konečne do výstavby. S prácami sa zároveň rozbieha oficiálny predaj bytov, ktoré sú ďalším krôčikom v procese oživenia doteraz zanedbanej lokality. V budúcnosti tu môže byť jedno zo sub-centier Petržalky.

Zdroj: Metrostav

Vývoj lokality, v ktorej Kopčianka vznikne, sa naštartoval na prelome 19. a 20. storočia, kedy sa juhozápadne od pôvodnej obce Petržalka začal rozvíjať priemyselný areál vo väzbe na blízku železnicu a v dobrej dostupnosti Viedne. V roku 1896 vznikla továreň Petra Westena na smaltovaný riad, v roku 1905 začal vznikať predchodca neskoršej Matadorky. Ten sa neskôr rozrástol na jeden z najvýznamnejších priemyselných závodov na Slovensku.

V súčasnosti je však výroba v území prakticky minulosťou. Veľká časť starších výrobných hál je zrovnaná so zemou a plochy sa uvoľňujú pre nové využitie. Rovnaké faktory, ktoré v minulosti podmienili rozvoj priemyslu, sú dnes totiž predpokladom pre vznik polyfunkčných štvrtí s prevahou bývania. Tento vývoj predznamenali už prvé masívnejšie projekty na začiatku 21. storočia, napríklad komplex Vienna Gate, dnes sa však dynamika rozvoja začína zvyšovať.

Príkladom je aj projekt Kopčianka, predtým istú dobu nazývaný Petržalské terasy. V príprave je už niekoľko rokov a medzičasom zmenil okrem mena aj majiteľa. Spoločnosť Metrostav ho odkúpila od Neo-Realu a dotiahla aj povoľovací proces. Žiadosť o stavebné povolenie firma podala v roku 2019, udelené bolo v polovici roka 2020. Stavebné práce sa však spúšťajú až v týchto dňoch, kedy začali mechanizmy s výkopovými prácami.

Juhovýchodne od Smaltovne tak vznikne v riadkovej zástavbe štvorica bytových domov, oddelených parkovo upravenými vnútroblokmi. Domy budú trojsekciové (budú mať tri vchody), z toho najvyššie sekcie budú mať 11 nadzemných podlaží a budú šachovnicovo prestriedané tak, aby nevznikla rada rovnako vysokých objektov. Nižšie sekcie budú mať 5 nadzemných podlaží. Development je plánovaný v dvoch etapách, prvá ráta s výstavbou trojice bytoviek A-C, posledný dom D je na južnom okraji pozemku.

V zmysle dostupnej dokumentácie by malo v trojici domov vzniknúť 231 bytov (v celom komplexe ich bude 308), developer však do predaja nasadil v prvom balíku 133 bytov. Predajnosť je vysoká – ako voľných je uvádzaných 32 bytov, väčšina je rezervovaná. V ponuke ostali 1,5-3-izbové byty, štvorizbové boli ponúkané len dve a označené sú ako rezervované. Najlacnejší 1,5-izbový byt na druhom podlaží s celkovou plochou takmer 50 metrov štvorcových vychádza na 153,7-tisíc eur, najdrahší trojizbový s takmer 80 metrami na necelých 206-tisíc eur.

Ceny sa tak pohybujú na úrovni okolo 3-tisíc eur za meter štvorcový, čo v kontexte aktuálneho vývoja nie je až taká vysoká suma – v rámci bratislavských novostavieb ide o podpriemernú cenu, v Petržalke, resp. Bratislave V, o zhruba priemernú. Klienti budú mať k dispozícii racionálne dispozície (samostatná toaleta už v 1,5-izbových bytoch je pozitívom), loggie v každom byte, developer pripomína aj malý počet susedov na podlaží (maximálne traja) či predprípravu na klimatizáciu a exteriérové žalúzie na oknách na exponovaných stranách. Parkovanie má byť pripravené na vzostup elektromobility.

Z hľadiska kontaktu s okolím je pozitívom existencia aktívneho prízemia, kde sa budú nachádzať menšie obchodné prevádzky, orientované do vnútroblokov. Nanešťastie, projekt bude obklopený aj rozsiahlymi povrchovými parkovacími plochami. Architektúra domov je vcelku jednoduchá, s ohľadom na lokalitu má však akceptovateľnú úroveň. Architektonický koncept spracovala inak veľmi kvalitná kancelária Pantograph, v tomto prípade však pravdepodobne veľkú rolu zohrávala snaha o racionalitu v záujme dobrého cenového štandardu.

Prvá etapa by pri dobrom tempe výstavby mohla byť dokončená v priebehu roka 2023. Termíny výstavby druhej etapy zatiaľ potvrdené neboli.

Zdroj: Metrostav

Kopčianka bude napriek chybám – okrem zmieňovaného parkovania tak hodnotím uprednostnenie riadkovej zástavby pred blokovou, hoci to je aj o legislatíve a regulácii – vcelku dobrým prvkom v prostredí meniaceho sa Matadoru. Nejde o tak obrovské hmoty, ako je výšková budova Matadorka od VI Group, na druhej strane ale ani o podobne prepracovaný development, ako by mohla byť Nová Matadorka od OXIO (Nová Matadorka a.s.). Práve tento zámer najviac zvýši úroveň lokality.

Kombinácia bývania a občianskej vybavenosti, umiestnenej v čiastočne zachovaných objektoch bývalej Smaltovne a súvisiacich budovách so špecifickou a vzácnou industriálnou atmosférou, bude nepochybne veľmi atraktívnou ponukou na trhu. Príprava Novej Matadorky sa posúva a teoreticky je aj tu možné odštartovanie výstavby už počas roka 2021. V troch etapách by tu mali vzniknúť nové bytové domy, obnoviť sa haly a vyrastie tu aj výšková budova, ktorá náročný zámer pravdepodobne zaplatí.

Už developer Kopčianky pripomína blízkosť k areálu Smaltovne ako benefit, jej úspech môže povzbudiť ďalších developerov. Veľká časť lokality je našťastie v rámci Územného plánu definovaná ako rozvojová a určená pre zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti. Nie je to ideálne nastavenie, rozhodne však investorom poskytuje viac voľnosti oproti výrobnej funkcii. K vyššej kvalite developmentu by mohla dopomôcť príprava podrobnejšej regulácie v podobe územného plánu zóny, Petržalka sa však tejto možnosti vzdala a preniesla riešenie budúcnosti zóny na mesto v rámci budúceho Územného plánu.

Toto rozhodnutie hodnotím ako unáhlené, čo sa ukazuje dnes, kedy sa rieši možnosť budúceho rozvoja Kapitulského dvora, územia na západ od Matadorky smerom k diaľnici D2 a rakúskej hranici. Zosúladenie oboch plánov by mohlo viesť ku vzniku kvalitnej, kompaktnej a celistvej mestskej štruktúry, ktorá by „obalila“ sídlisko Petržalka. Trend presunu ťažiska mestského života na okraje mestskej časti posilňujú aj vznikajúce koncepcie Nesto od Lucronu alebo Slnečnice od Cresca. S ich postupným rozvojom by mali pribudnúť aj kancelárske kapacity alebo nové služby a vybavenosť.

Ide o nezvyčajnú anomáliu, ktorá je daná špecifickou urbanistickou štruktúrou Petržalky, oneskoreným budovaním hlavnej dopravnej osi, obmedzeniami výstavby, a neschopnosťou zosúladiť územnoplánovacie podklady s aktuálnymi potrebami spoločnosti. Viedlo to k chybám, ktoré možno len ťažko napraviť (napríklad k umiestneniu masívneho nákupného centra a výškovej kancelárskej budovy pri Sade Janka Kráľa), ale aj k príležitostiam, ktoré zužitkujú šikovní investori.

Nie je preto vylúčené, že sa práve okolie Novej Matadorky, v dostupnosti potenciálne významného dopravného uzla, stane jadrom novo sa formujúceho subcentra Petržalky. Toto centrum nebude ani zďaleka také dobré, ako by mohlo byť, pôjde však o atraktívnejšiu alternatívu oproti sídlisku, z ktorého ani masívne investície do verejného priestoru, cyklodopravy či verejnej dopravy nespravia naozaj kvalitnú mestskú štvrť.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.