RED 10.11.2022 14:46

Developeri budujú Bratislavu. Budú využívať mestské manuály?

Štandardy a kritériá verejných priestorov prešli za uplynulé roky búrlivým vývojom, ktorý posunul latku ich náročnosti omnoho vyššie. Čoraz početnejšie úpravy chodníkov, parkov, ihrísk, terás, ulíc či námestí sú neklamným svedectvom toho, že starostlivosť o ne konečne nadobúda koncepčný a systematický charakter.

Dôležité zároveň je, že renovačný proces prebieha pod odbornou a metodickou gesciou Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB), ktorá im okrem vizuálnej príťažlivosti, estetickej kvality a novej funkčnosti dodáva aj jednotnú pečať. Nástrojom k tomu je Manuál verejných priestorov a jeho princípy a štandardy. Tie sa venujú jendotlivým súčastiam verejného priestoru, od povrchov, cez zeleň, zastávky MHD, lavičky, terasy či rozvodné skrine. Doteraz vyšlo 18 takýchto dokumentov, ďalšie sú v príprave.

Do akej miery naši developeri v tejto oblasti spolupracujú s MIBom? Zvyknú sa inšpirovať jeho Manuálom verejných priestorov vo svojich bratislavských projektoch, aj keď ich tento návod k ničomu nezaväzuje? To sú zaujímavé a zároveň nanajvýš dôležité otázky, na ktoré môžu dať kvalifikovanú odpoveď jedine oni. V ankete sme preto oslovili formou troch spoločných otázok štyroch relevantných hráčov bratislavského realitného developmentu.

Otázky:

Samozrejmou súčasťou každého stavebného projektu je nielen priľahlý súkromný, ale aj časť verejného priestoru, ktorý v dôsledku výstavby prechádza nevyhnutnou zmenou. Čím sa pri jeho úprave riadite?
Okrem riešenia vo vlastnej réžii má dnes developer možnosť siahnuť po koncepčnom nástroji – Manuáli verejných priestorov z dielne Metropolitného inštitútu Bratislavy. Využívate a dodržiavate princípy a štandardy rozpracované v tomto materiáli aj napriek tomu, že pre súkromných aktérov majú iba odporúčací, nie záväzný charakter?
Vedeli by ste si predstaviť participáciu svojej firmy na niektorom z verejných, hoci aj finančne náročnejších projektov MIBu, realizovaných samostatne – nad rámec vlastných realitných projektov?

Odpovedajú:

Dušan Ševela, vedúci vývoja dizajnu spoločnosti Alto Real Estate
Peter Dovala, riaditeľ developerských projektov spoločnosti YIT Slovakia
Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu spoločnosti IMMOCAP
Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ spoločnosti J&T Real Estate

Mesto už pri rekonštrukciách vychádza zo svojich manuálov. Hlásia sa k tomu aj investori. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Samozrejmou súčasťou každého stavebného projektu je nielen priľahlý súkromný, ale aj časť verejného priestoru, ktorý v dôsledku výstavby prechádza nevyhnutnou zmenou. Čím sa pri jeho úprave riadite?

Dušan Ševela: Tento priestor už v súťaži označujeme ako záujmové územie (je to územie nad rámec riešeného územia – územia vo vlastníctve) a snažíme sa ho zakomponovať a nadviazať naň. Ak existujú v týchto prípadoch nejaké hotové projekty, manuály či dohody, tie reflektujeme už v zadaní. Stáva sa aj to, že samotný projekt je priamo ovplyvnený týmto východiskovým stavom. Veľakrát však aj samotní riešitelia prichádzajú s výbornými podnetmi na vzájomné zakomponovanie. Každopádne je vždy snahou reagovať na okolie a prostredie dopĺňať či zveľadiť. Samotný zásah a podnet vždy riešime s plným vedomím vlastníka pozemku. V princípe nemáme žiaden projekt, kde by sme končili realizáciou iba na vlastných projektoch. Vždy máme presah realizácie a dobudovávame ulice, chodníky či zeleň, ihriská, či drobnú architektúru.

Peter Dovala: Naším cieľom je dodržať určitý koncepčný rámec dizajnu aj v rámci širších súvislostí, napríklad mestského bloku. Neriadime sa pritom iba rozsahom nevyhnutných zmien súvisiacich s potrebami projektu, ale snažíme sa aj o pozitívne intervencie do územia. Avšak zásahy na priľahlých pozemkoch nie je možné uskutočňovať bez súčinnosti ich majiteľov, čo v niektorých prípadoch dokáže aj rozbiť celkový koncept napríklad dopravnej infraštruktúry, revitalizácie zelene alebo povrchov.

Jakub Gossányi: Pri tvorbe verejných priestorov úzko komunikujeme so zástupcami magistrátu a mestských častí. Ich budúcu podobu spolu konzultujeme od samotného architektonického návrhu, cez otázky týkajúce sa mestskej verejnej zelene, návrhy povrchov, tvorby a trasovania cyklotrás, až po nadväznosť na okolité verejné priestory. Pri dizajne sa riadime predovšetkým limitmi prostredia a konkrétnymi požiadavkami cieľovej skupiny.

Všeobecne pri našich projektoch platí, že sa snažíme nájsť vybalansovaný verejný priestor pre všetkých užívateľov, či už ide o peších, cyklistických užívateľov, návštevníkov priestoru, užívateľov MHD alebo IAD. K riešeniu pristupujeme komplexne, všetky úpravy primárne závisia od typu východiskového priestoru, ktorý môže byť len doplnkový, ale môže byť tiež destináciou, ťažiskom mesta a od toho sa odvíja samotná koncepcia.

Pavel Pelikán: Kľúčové pri príprave každého projektu je, aby nadviazal na širší kontext danej lokality a mesta, vhodne doň zapadol a priniesol život. Vzhľadom na to, že staviame väčšie projekty a ucelené mestské štvrte, vieme mestu, jeho obyvateľom a návštevníkom priniesť veľkorysé verejné priestory. Pri našich multifunkčných projektoch však nerozlišujeme medzi súkromnými a verejnými pozemkami, všetky sú otvorené a prístupné širokej verejnosti. Každú štvrť tvoríme tak, aby mala vlastný charakter a zároveň vhodne rozvíjala lokalitu.

Napríklad Zuckermandel odkazuje nielen názvom, ale aj uličnou sieťou, členením fasád, dlažbou či umeleckými dielami na históriu tejto časti Podhradia. Eurovea City zas predlžuje obľúbenú aktívnu zelenú nábrežnú promenádu a vďaka upokojeniu automobilovej dopravy a jej maximálnemu presunutiu do podzemia vytvára mestský bulvár, podporujúci všetky formy mobility – pešiu, cyklistickú a vytvára priestor na rozvoj električkovej dopravy. Správne navrhnutý verejný priestor prispieva k obľúbenosti lokality a spokojnosti obyvateľov projektu aj tých, ktorí v ňom pracujú či ho navštevujú. Oni sú pre naše projekty najdôležitejší.

JTRE avizuje, že verejný priestor v Eurovei bude na špičkovej úrovni. Zdroj: J&T Real Estate

Okrem riešenia vo vlastnej réžii má dnes developer možnosť siahnuť po koncepčnom nástroji – Manuáli verejných priestorov z dielne Metropolitného inštitútu Bratislavy. Využívate a dodržiavate princípy a štandardy rozpracované v tomto materiáli aj napriek tomu, že pre súkromných aktérov majú iba odporúčací, nie záväzný charakter?

Dušan Ševela: Som rád, že takýto manuál vznikol a verím, že sa bude v čase aj rozširovať a aktualizovať, reagovať na meniace sa potreby. Je to jeden z mnohých nástrojov, bez ktorého sa urbanistické a architektonické riadenie mesta nevie zaobísť. Je to akési nastavenie minimálnej kvality štandardu. Obdobne to robí každý, kto chce udržať akýkoľvek štandard.

Najhmatateľnejšie sú administratívne budovy či obchodné centrá. Je dôležité si povedať, že mesto nevie budovať mesto samotné. Mesto budujú spoločne všetci obyvatelia a súkromné spoločnosti, developeri či jednotlivci. Kontext je veľmi dôležitý. Zároveň však existujú aj lepšie riešenia, ako ponúkajú manuály, a je vhodné s nimi pracovať, lebo ponúkajú pestrosť riešení a iný zážitok z priestoru. Sú však miesta, kde je pre vás manuál, prirodzene, záväzný – bez ohľadu na to, že ste „súkromný aktér“. Áno, pracujeme s manuálmi.

Peter Dovala: Väčšina materiálov, popisujúcich princípy a štandardy jednotlivých tém, bola publikovaná v priebehu približne posledného roku, na čo projekcia väčších projektov, pochopiteľne, nedokáže reagovať okamžite. Doteraz sme vychádzali z architektonických riešení našich partnerov, na ktoré sme však kládli vysoké nároky. Na pripravovaných projektoch už s Manuálom verejných priestorov pracujeme, no snažíme sa aj v prípadoch pokročilého štádia realizácie o jeho dodržiavanie. Napríklad na Košickej ulici v rámci projektu Zwirn 1 plánujeme realizovať Bratislavskú dlažbu v zmysle metodiky MIB.

Jakub Gossányi: Napriek tomu, že ide o relatívne nový a nezáväzný nástroj, manuál verejných priestorov, princípy a štandardy sa snažíme aplikovať postupne aj na našich projektoch. Pri tvorbe alebo úprave nových MHD zastávok vychádzame z odporúčaní, ktoré sú uvedené v manuáloch práve z dielne bratislavského MIB-u. Rovnako postupujeme aj pri tvorbe verejných chodníkov, cyklostojanov, verejného osvetlenia či mestského mobiliáru a podobne.

Vítame snahu Hlavného mesta SR Bratislavy zjednocovať verejný priestor s cieľom vlastnej identity mesta ako takého. Zjednocujúci charakter mesta napomáha nielen príťažlivej estetike, ale aj orientácii vo verejnom priestore. Máme za to, že kvalitný verejný, najmä kvalitný peší priestor má ambíciu zmeniť aj náš pohľad na to, ako mesto používame a ako v ňom žijeme.

Pavel Pelikán: V súčasnosti realizujeme projekty, ktorých návrhy vznikali ešte pred vytvorením mestského Manuálu verejných priestorov. Napriek tomu sme napríklad už pri rozvoji nábrežnej štvrte Eurovea City postupovali koncepčne a oslovili sme uznávanú architektku a urbanistku Beth Galí, aby navrhla ucelený jednotný dizajn verejných priestorov pre celú štvrť. Developerské projekty však vznikajú vždy v úzkom dialógu s mestom, pričom v procese prípravy ich upravujeme aj na základe podnetov a požiadaviek mesta, mestských častí a v neposlednom rade aj lokálnej komunity obyvateľov. Do budúcnosti môže dať manuál aj stavebníkom zo súkromného sektora návod ako postupovať pri rekonštrukcii a tvorbe verejných priestorov.

Na Košickej pri Zwirne sa má objaviť bratislavská dlažba. Zdroj: YIT Slovakia

Vedeli by ste si predstaviť participáciu svojej firmy na niektorom z verejných, hoci aj finančne náročnejších projektov MIBu, realizovaných samostatne – nad rámec vlastných realitných projektov?

Dušan Ševela: Naším cieľom je dodržať určitý koncepčný rámec dizajnu aj v rámci širších súvislostí, napríklad mestského bloku. Neriadime sa pritom iba rozsahom nevyhnutných zmien súvisiacich s potrebami projektu, ale snažíme sa aj o pozitívne intervencie do územia. Avšak zásahy na priľahlých pozemkoch nie je možné uskutočňovať bez súčinnosti ich majiteľov, čo v niektorých prípadoch dokáže aj rozbiť celkový koncept napríklad dopravnej infraštruktúry, revitalizácie zelene alebo povrchov.

Peter Dovala: Medzi našimi strategickými témami je vytvárať lepší život v prostredí, v ktorom pôsobíme. Ak by takáto participácia mala mať pozitívny prínos či už pre lokálnu komunitu alebo aj širšiu verejnosť, určite by sme o konkrétnom projekte s MIB komunikovali. Okrem finančnej participácie vieme poskytnúť aj vlastné know-how od prípravy až po samotnú realizáciu náročných projektov.

Jakub Gossányi: Takmer každý rozvojový projekt súkromného investora sa potýka s potrebou investovať do verejnej infraštruktúry, či už ide o úpravu okolitých ulíc, prekládky verejného osvetlenia, prekládky technického vybavenia mesta, budovanie chodníkov, cyklotrás a ostrovov zelene. Je teda nevyhnutné tieto zámery a zmeny s mestom participačne komunikovať.

Samozrejme treba jedným dychom dodať, že každý projekt je iný a inak rozsiahly. Od toho závisí aj miera finančných prostriedkov, ktoré je možné do verejnej infraštruktúry investovať s cieľom zlepšiť a zatraktívniť obytné prostredie mesta. Pri menších projektoch je prirodzené, že nevieme zastrešiť všetko. Bratislava je mesto rozsiahlych makro a mikro-urbanistických vzťahov, ktoré treba pri participácii na verejnej infraštruktúre zvážiť. Týka sa to napríklad zložitých koordinačných procesov s inými stavbami v okolí, možnosti etapizácie a realizovateľnosti v čase alebo riešenia rôznych dotknutých vlastníkov. Pri projektoch, ktoré bezprostredne súvisia s našimi investíciami, si spoluprácu, samozrejme, v adekvátnej miere, vieme predstaviť.

Pavel Pelikán: Projekty obnovy verejných priestorov nad rámec našich developmentov sme už realizovali aj pred vznikom MIB a určite budeme realizovať v spolupráci so samosprávami aj naďalej. Či už to bola obnova dunajskej promenády od Mosta SNP, rekonštrukcia a sprejazdnenie časti Dúbravskej cesty s vybudovaním novej cyklotrasy a chodníka, revitalizácia podchodov a zastávky na Patrónke alebo finančná podpora samospráv pre nové umelecké diela vo verejnom priestore. Mestu sme tiež ponúkli výrazný finančný a projekčný vklad na vybudovanie novej električkovej trate v prudko sa rozvíjajúcom modernom centre Bratislavy. Investície do infraštruktúry a verejných priestorov v nebývalom objeme zo strany súkromného sektora plánujeme aj v Novom Lide a okolí.

Takže participáciu na verejných aj finančne náročnejších projektoch si nielenže vieme predstaviť, ale aj realizujeme, a do budúcnosti nevylučujeme, že pôjde aj o projekty z dielne MIB-u.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.