Adrian Gubčo 11.01.2024 20:13

Downtown bude ľudnatejší. Penta chce viac bytov, pripravuje zmenu regulácie

Nové centrum Bratislavy, označované aj ako bratislavský downtown, sa spočiatku začalo budovať najmä ako kancelárska zóna. Až neskôr začali rásť aj prvé rezidenčné projekty. V budúcnosti by sa mal obytný charakter územia ešte posilniť, o čo sa usilujú lokálni developeri. Zatiaľ im v tom bráni aktuálne znenie Územného plánu.

Zdroj: HB Reavis, Penta Real Estate

Od kancelárií k bytom

Prvé projekty v rámci bratislavského downtownu a jeho bezprostredného okolia boli administratívne. Centrála VÚB ešte z 90-tych rokov minulého storočia, séria kancelárskych budov City Business Center I-V alebo komplex Twin City pretvorili túto lokalitu na jednu z kľúčových bratislavských zón pre biznis. Postupne sa začali objavovať aj zmiešané či rezidenčné zámery, určitý charakter ale už bol nastavený.

Zohľadňovala to aj územnoplánovacia regulácia. Dlhé roky bol v príprave Územný plán zóny Chalupkova, ktorý spodrobňoval „veľký“ Územný plán. Ten predpokladal ďalší rozvoj občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu na rozsiahlych plochách, najmä v susedstve Mlynských nív a čiastočne Košickej. Veľkú časť pozemkov držal HB Reavis, ktorý sa profiloval ako výlučne komerčný developer.

V posledných rokoch sa však začala situácia meniť. O čosi slabší dopyt po nových administratívnych priestoroch v kombinácii s konkurenciou mal za následok, že sa výstavba nových kancelárií už nezdala taká lukratívna. Naopak, záujem o bývanie stúpal, a to aj o nadštandardné rezidencie veľkomestského charakteru – teda s vynikajúcou dostupnosťou k službám a vymoženostiam mesta. Downtown sa zdal ako ideálne miesto pre umiestnenie takýchto projektov.

Napriek obmedzeniam, daným platným ÚPZ, sa HB Reavis rozhodol rozšíriť portfólio aj o rezidenčné projekty. V lokalite naplánoval niekoľko bytových objektov, ktoré vznikli transformáciou pôvodne plánovaných kancelárskych budov. Gigantický administratívny kampus, nazvaný Mlynské Nivy Košická, sa tak mal transformovať na polyfunkčnú mestskú štvrť.

Developer sa však napokon svojich plánov vzdal. Na začiatku minulého roka ohlásil svoj ústup zo slovenského trhu, ktorého súčasťou bol aj odpredaj zostávajúcich bratislavských pozemkov a projektov. Týkalo sa to aj zámerov v priestore medzi Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou, ako aj objektu bývalej dočasnej autobusovej stanice. Novým majiteľom sa napokon stala spoločnosť Penta Real Estate, ktorá prebrala väčšinu plôch vo vyššie zmienenom trojuholníku.

Jeden z najvýznamnejších hráčov na bratislavskom trhu tiež len nedávno predtým ohlásil zásadnú novinku v podobe odchodu jedného z partnerov finančnej skupiny Penta, Jozefa Oravkina, ktorý zodpovedal aj za developerskú divíziu firmy. Oravkin založil spoločnosť Alto Real Estate, pričom v rámci vyrovnania sa stal majiteľom komplexu Sky Park. Penta Real Estate sa však nechcela z downtownu stiahnuť, čo potvrdila ziskom zmienených pozemkov (Alto zas odkúpilo budovu dočasnej stanice).

Developer si chce vybudovať silné meno, čo potvrdzuje vyhlásením veľkej architektonickej súťaže, v rámci ktorej rieši zástavbu väčšiny svojich pozemkov. Výnimku tvorí priestor priamo v susedstve Mlynských nív, kde rozbieha prípravné práce pred výstavbou svojej novej centrály. Prebral a upravil pritom existujúci projekt HB Reavisu. Na zvyšku však majú vzniknúť úplne nové budovy – a ich súčasťou bude aj bývanie.

Pôvodná vízia HB Reavis Mlynské Nivy Košická. Zdroj: HB Reavis

Zmeny budú výraznejšie

Developer by sa pravdepodobne s určitým objemom bytov „zmestil“ aj do súčasného znenia Územného plánu. Ten tu totiž predpisuje umiestnenie Občianskej vybavenosti mestského a nadmestského charakteru, čo umožňuje 30% funkčných plôch vyčleniť pre bývanie. To však Penta Real Estate nestačí.

Spoločnosť namiesto toho považuje za vhodnejšie umiestnenie funkcie „Zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti“. To by znamenalo, že až na 70% plochy by mohlo byť bývanie a na zvyšku občianska vybavenosť. S ohľadom na fakt, že už teraz tu ide budovať pomerne mohutnú kancelársku budovu a v druhej etape k nej pristavia aj druhú, vybavenosť by mohol developer vyčerpať už teraz. Architekti tak budú navrhovať predovšetkým obytné štruktúry.

Ďalšie regulatívy naznačujú, že pôjde o hustú zástavbu „mestského typu“, pričom vyššia miera zastavania má byť umožnená v dôsledku environmentálnej záťaže. Stavebník ju musí za nemalé peniaze vyčistiť, čo sa mu kompenzuje možnosťou rozsiahlejšej zástavby. Táto má mať ďalej blokovú formu s umiestnením lokálnych akcentov. Uličnými čiarami má nadväzovať na okolie. Žiadaný je aj aktívny parter a taká výška, ktorá zohľadní požiadavky Urbanistickej štúdie výškového zónovania hlavného mesta SR Bratislavy.

V praxi to znamená, že najvyššia budova by mohla dosiahnuť výšku okolo 115 metrov. Viac by bolo možné len v prípade, že by sa developerovi po zmene Územného plánu podarilo presadiť aj zmenu Územného plánu zóny Chalupkova. V tomto momente to však nemožno automaticky vylúčiť.

Definitívne riešenie ukážu až výsledky urbanisticko-architektonickej súťaže. Očakávania sú obrovské, keďže dvojkolovej kompetície sa zúčastňujú významné ateliéry. Súčasťou druhého kola bude trojica prizvaných kancelárií, medzi ktoré patrí Bjarke Ingels Group – BIG, MVRDV a Jakub Cigler Architekti. Z prvého kola budú vybratí traja najlepší, pričom porota vyberá spomedzi viac ako 80 návrhov. Mená postupujúcich plánuje developer oznámiť v najbližších dňoch.

Dá sa predpokladať, že jednotlivé návrhy sa budú líšiť od pôvodnej vízie HB Reavis. To na pôvodnom projekte spolupracovalo s inak veľmi kvalitnou britskou kanceláriou AHMM. Dramatické funkčné zmeny sú ale predpokladom pre rozsiahlejšie pretvorenie celej zastavovacej koncepcie územia. Bratislava pravdepodobne dostane projekt vysokej medzinárodnej úrovne.

Penta bude namiesto veľkého kancelárskeho kampusu budovať zmiešanú štruktúru. Zdroj: Penta Real Estate

Z brownfieldu živá štvrť

Výsledky súťaže by mali byť predstavené v marci tohto roka. O čosi skôr odhalí výsledky vlastnej a do istej miery podobnej súťaže aj Alto Real Estate, ktoré chce preriešiť územie medzi Sky Parkom a Chalupkovou. Developer už má v tejto chvíli k dispozícii v podstate všetky kľúčové povolenia, veľmi teoreticky tak bude môcť stavať už relatívne skoro.

Ide o súčasť procesu postupného pretvárania bývalého priemyselného srdca Bratislavy na jej nové komerčné centrum. V priebehu relatívne krátkej doby dôjde k úplnému nahradeniu pôvodnej industriálnej zástavby novými developmentami, vyznačujúcimi sa súčasnou architektúrou a vysokou koncentráciou výškových budov. Dotvorené sú alebo budú upravenými verejnými priestranstvami, vďaka čomu vznikajú nové a atraktívne priečne väzby v predtým uzatvorenom území.

Nie je prekvapením, že si do čoraz príťažlivejšej štvrte postupne nachádzajú cestu aj obyvatelia. Kým predtým sa zdalo, že pôjde do veľkej miery o kancelársku zónu s určitou prímesou bytov, teraz sa zdá, že to bude naopak. Pre vitalitu štvrte to je dobrá správa. Takáto funkčná transformácia by mala zabezpečiť, že územie bude žiť aj mimo pracovnú dobu.

V tomto momente sa to úplne nezdá. V rámci projektu Sky Park napríklad vznikol pomerne rozsiahly verejne prístupný priestor, ktorý zatiaľ nie je natoľko navštevovaný, ako sa očakávalo. S každým ďalším projektom však rastie kritická masa užívateľov priestranstiev v blízkosti ich domova. Pokiaľ sa zároveň podarí vytvoriť naozaj kvalitné projekty a poprepájať nové prostredie s okolitými zavedenými štvrťami, vznikne celistvý kus mesta, ktorý bude priťahovať návštevníkov z iných častí Bratislavy.

Je fakt, že vybudovať v priebehu dvoch desaťročí úplne nové centrum metropoly nie je v rámci Európy celkom bežné. Ide o radikálnu zmenu, ktorá sa musí postupne s pôvodným mestom zžiť. Zatiaľ sa ale zdá, že aj napriek viacerým chybám vzniká z predtým zanedbaného brownfieldu oblasť, ktorá raz bude živým miestom aj pýchou hlavného mesta Slovenska.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.