Adrian Gubčo 19.12.2023 17:50

Koniec sna o mrakodrape. Obrovský vežiak na Bajkalskej nebude, pozemok preberá silný developer

Bratislava dostala počas tohto roka svoj prvý mrakodrap. Teoreticky však mohol byť vo výstavbe aj druhý. Veža Origami Tower mala vzniknúť na nároží Mlynských nív a Bajkalskej ulice, pričom developerom mala byť finančná skupina Arca Capital. Tá istá spoločnosť sa však dostala do problémov, ktoré napokon viedli k predaju pozemkov a ich prebratiu významným hráčom s vlastnými plánmi.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR, Siebert + Talaš

Problémy skupiny Arca Capital neovplyvnili len jej veriteľov, ale aj podobu a rozvoj Bratislavy. Dlho pred svojim pádom sa prezentovala ako silný investor s ďalekosiahlymi developerskými plánmi v celej metropole. Postupne ovládla niekoľko dobre položených pozemkov, z ktorých najzaujímavejším bol priestor severne od vstupu Mlynských nív do Bajkalskej. Lokalita je ideálna pre výraznú realizáciu.

V tomto duchu rozmýšľala aj Arca Capital, ktorá začala sebavedomo naznačovať, že by tu bol možno vhodný mrakodrap. Žiadne detaily neboli dlhodobo známe, hoci spoločnosť priebežne potvrdzovala, že na svojom zámere trvá. Tak to bolo až do momentu, keď sa na verejnosť dostali problémy firmy.

Zlá situácia vyústila v reštrukturalizáciu, ktorá sa týkala Arca Capital. V prípade developerskej dcéry, firmy Locus Plus, však súd rozhodol o jej poslaní do konkurzu. Najhodnotnejším majetkom boli pozemky. V prípade zmienenej plochy v zóne Mlynské Nivy – Západ bola cena odhadovaná na 4,3 milióna eur. Záložné právo na pozemky mali Privatbanka a Aldire Funding, ktoré patria finančnej skupine Penta.

V priebehu tohto leta sa však začalo hovoriť o dražbe pozemkov, pričom padali aj vyššie potenciálne sumy – pozemok by údajne mohol stáť viac ako 13 miliónov eur. Locus Plus sa navyše pridal k výzve pre investorov zo strany Hlavného mesta so záujmom o zmenu regulácie výmenou za niekoľko nájomných bytov. To by zvýšilo potenciál pozemkov pre umiestnenie perspektívnejšieho bývania na úkor občianskej vybavenosti.

Na jeseň sa objavila informácia, že o pozemky má eminentný záujem spoločnosť J&T Real Estate. Jeden z najvýznamnejších developerov v Bratislave dnes buduje niektoré z najväčších projektov v meste – vrátane vyššie zmieneného prvého mrakodrapu. Informáciu vtedy potvrdil aj hovorca firmy Daniel Suchý. „Ide o veľmi perspektívne rozvojové územie v transformujúcej sa časti Nív, ktoré je podľa územného plánu určené na polyfunkčnú mestskú zástavbu,“ skonštatoval.

Dnes sa úvahy o prebratí pozemkov JTRE potvrdzujú. Podľa informácií z katastra je už majiteľom predmetných plôch eseročka FUXTON, ktorá je SPV developera. V minulosti stála táto firma za výstavbou polyfunkčného bytového domu Fuxova v Petržalke. Silná developerská spoločnosť tak získala ďalší mimoriadne významný pozemok v dôležitej časti mesta. Skôr či neskôr tak pripraví nový projekt, ktorý nebude malý.

Hovorí to aj D. Suchý. „Chceme prispieť k vytvoreniu kompaktnej mestskej štvrte s komplexnou vybavenosťou a posilnením funkcie bývania v intenciách Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy,“ popisuje. Štúdia ráta s komplexnou transformáciou lokality, ktorá sa bude rozvíjať na základe princípov tzv. 15-minútového mesta – všetky životné potreby tak budú dostupné do 15 minút pešej chôdze.

Štúdia bola predstavená pred niekoľkými mesiacmi a naznačuje, že na pozemku bude skôr strednopodlažná zástavba, rozhodne nie mrakodrapy. V tomto duchu chce postupovať aj JTRE. „Nepočítame s realizáciou pôvodne navrhovaného zámeru výškovej budovy, ale s typickou mestskou blokovou zástavbou s možným výškovým akcentom a so zeleným parkom v centrálnej časti územia,“ uzatvára Suchý.

Ako bude projekt aspoň v hrubých rysoch vyzerať, dnes ešte nie je známe, rovnako ako kto bude architekt. JTRE si však obľúbilo spoluprácu s dvoma kanceláriami, GFI a Compass. Kým prvý menovaná stojí za najvyššími budovami v portfóliu firmy, Compass je známy svojimi mestotvornými projektami, ktoré do Bratislavy prinavracajú blokovú zástavbu.

MUŠ Mlynské Nivy počíta so vznikom lokálnych akcentov, nie však dominánt či mrakodrapov. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Vízia mrakodrapu alebo naozaj vysokých (viac ako sto metrov) výškových budov v blízkosti križovatky Mlynských nív a Bajkalskej je tak nateraz nereálna. Dôvod pre takúto zástavbu tu nevidí ani Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý ráta len s jednou lokalitou pre koncentráciu takto vysokých budov a niekoľkými lokálnymi dominantami. Túto zásadu v rámci štúdie výškového zónovania potvrdzuje aj Mestská urbanistická štúdia Mlynské Nivy.

Ak slovenská metropola získa ďalšie mrakodrapy, nachádzať sa budú na malej ploche na jednom mieste – južne od križovatky Košickej s Landererovou a Prístavnou. Práve JTRE bude pravdepodobne tou firmou, ktorá ich postaví. Už oznámená bola možnosť výstavby dvojice ďalších veží, pričom nižšia z nich by mohla mať 180 metrov a vyššia až 260 metrov. Obe sa budú nachádzať na západnej strane Košickej, na mieste pôvodne uvažovaného projektu East Tower.

Otáznou zostáva budúcnosť pozemku po bývalej Rybe, ktorú vlastní na papieri stále ešte spoločnosť, blízka developerovi HB Reavis. Pôvodom slovenský developer sa však z lokálneho trhu stiahol, pričom sa chce v Bratislave venovať už len správe nehnuteľností, nie aj ich výstavbe. Ryba tak skôr či neskôr pravdepodobne zmení majiteľa, pričom sa dá predpokladať, že záujem bude mať najmä JTRE. Zmysel by to dávalo nielen kvôli okolitej výstavbe, ale aj plánovanému zámeru električkovej trate v priamom susedstve pozemku.

Ak sa každopádne všetky tieto plány naplnia – vzniknú teda tri mrakodrapy popri z oboch strán Košickej, doplnené o nové veže Portum Towers a Downtown Yards – ľavobrežné vyústenie mosta Apollo bude pripomínať veľkorysú bránu do nového centra mesta. Podobne však mohlo pôsobiť aj vyústenie rýchlostnej cesty R7 do Bajkalskej, čo bude v tretej štvrtej dekáde tohto storočia možno podobným „hotspotom“ pre investície ako je downtown dnes.

Prirodzene, územné plány nie sú nemenné dokumenty a pokiaľ bude tlak a potenciál územia príliš veľký, v budúcnosti sa môže regulácia zmeniť. Bolo by však vhodné, keby už dnes viac umožňovala ako zväzovala – aspoň v niektorých lokalitách, kde to nemá komu škodiť. Bajkalská takým územím rozhodne je.

V budúcnosti sa pravdepodobne premení na omnoho živšiu mestskú triedu, obklopenú novými polyfunkčnými súbormi. Mrakodrapy k nim v najbližších desaťročiach patriť nebudú. Origami Tower tak ostane definitívne pochovaným snom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.