Adrian Gubčo 25.05.2023 12:35

Tlak na vinohrady pokračuje. V Rači sa pripravuje nový projekt, samospráva sa stavia proti

Tradičný obraz vinohradníckej krajiny vo svahoch nad mestskými časťami Staré Mesto, Nové Mesto či Rača sa pomaly mení. Atraktívne prostredie na pomedzí mesta a prírody láka investorov, ktorí tu chcú umiestniť obytné súbory. To sa však nestretáva s nadšením obyvateľov a ani zastupiteľov.

Pôvodne vinohradnícka lokalita sa zmení. Zdroj: Google StreetView

Svahy nad Račou môžu prejsť v dohľadnej dobe výraznou transformáciou. Tradičné vinohradníctvo na mnohých z nich už pred časom zaniklo. Postupne zarastajúce a nevyužívané územie je tak pre majiteľov či investorov ideálnou plochou, kde umiestniť omnoho lukratívnejšiu funkciu – bývanie.

Týka sa to aj plôch západne od štvrte Barónka, približne medzi ulicami Alstrova, Úžiny a Kadnárova. Oblasť, nazývaná Rinzle, je dnes tvorená zvyškami aktívnych vinohradov. Hoci tu už výroba neprebieha, lokalita si zachováva svoju malebnosť. To využili developeri, ktorí prebudovali bezprostredné okolie Kadnárovej ulice. Umiestnených tu je hneď niekoľko rezidenčných súborov v podobe sérií strednopodlažných bodových bytoviek.

Dnes sa môže výstavba posunúť vyššie do svahu – po projekte Hroznový sad sa tu chystá ďalší, zatiaľ označený len ako „Bytový komplex v lokalite Rača Rinzle“. Umiestnený má byť v susedstve existujúcej zástavby popri ulici Úžiny. Dodnes sú tu viditeľné rady bývalých viníc, hoci sa o plochu vlastník očividne veľmi nestará.

Tým je firma Rinzle Rača s.r.o., blízka menšiemu developerovi s realizáciami v zázemí Bratislavy. Developer tu chce umiestniť obytný súbor, tvorený oficiálne dvojicou stavebných objektov. Navonok však pôjde o šesticu bytoviek, z ktorých každá bude mať päť nadzemných podlaží (s výnimkou jednej bude na všetkých najvyššie podlažie ustupujúce). Stavebné objekty budú vyrastať z podzemnej garáže, ktorá bude zasadená do svahovitého terénu. Ten však umožní umiestnenie bytov aj do podzemných podlaží, ktoré budú navonok vyzerať ako nadzemné.

V projekte má celkovo vzniknúť 179 bytov. Z tohto počtu bude 33 jedenapolizbových, 55 dvojizbových, 80 trojizbových a 11 štvorizbových. K tomu sa pridáva ešte 14 apartmánov (jednotiek na prechodné ubytovanie), ktorých prítomnosť je daná nedostatočným preslnením (z pohľadu normy). Súčasťou projektu má byť aj dvojica priestorov občianskej vybavenosti – materská škola a kancelária.

Parkovanie bude obslúžené 276 stojiskami, z toho 238 bude v podzemnej garáži. Dopravné pripojenie má byť zabezpečené z ulice, resp. komunikácie Úžiny (ktorá sa zrekonštruuje), stavebník pripomína aj dostupnosť verejnej dopravy – v neveľkej vzdialenosti od zámeru je električková zastávka Hybešova. Projekt má byť napojený na lokálnu sieť chodníkov a cyklotrás, keďže v blízkosti sa nachádzajú významné trasy R3 – Podkarpatská radiála a R13 – Račianska radiála (hoci podstatné sekcie z nich zatiaľ chýbajú).

Podoba projektu nie je známa. Investor oslovil úspešnú kanceláriu Superatelier, ktorá sa stáva súčasťou čoraz prestížnejších projektov. V poslednej dobe si spravila meno najmä súťažou na nové riešenie Vodnej veže vo Vydrici, kde vznikne kultivovaný kultúrny objekt. Očakávania sú tak vysoké aj od račianskeho projektu.

Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy na zámer vydal kladné záväzné stanovisko, čím overil jeho súlad s Územným plánom. V pripomienkach síce upozorňuje, že projekt má vzniknúť v lokalite výnimočného významu, pretaviť sa to však má do riešenia verejných priestorov. Inak sa venuje najmä ekologickým opatreniam – prísne nároky má na zadržiavanie dažďovej vody alebo prevenciu pôdnej erózie.

Projekt takto získal prvé dôležité povolenie. K výstavbe ale vedie ešte dlhá a náročná cesta, keďže sa v reakcii na vydanie stanoviska ozvalo vedenie mestskej časti.

Susedom projektu bude obytný súbor Hroznový sad, na ktorý sa bude koncepčne zámer pravdepodobne ponášať. Zdroj: Hroznový sad, s.r.o. 

Ako píše na sociálnej sieti starosta mestskej časti Bratislava – Rača Michal Drotován, projekt má podľa neho viacero problémov a nedostatkov. „Dnes som si bol opätovne pozrieť komunikáciu Úžiny, kde Hl. mesto SR súhlasilo s napojením dopravy v zámere spoločnosti Rinzle Rača, s.r.o.,“ oznamuje starosta. „Táto komunikácia nie je vhodná na vedenie ďalšej dopravy (nemá na to ani šírkové parametre), nie je tak prispôsobená ani križovatka a tiež by to zvýšilo dopravu pred našou škôlkou. Z daného dôvodu naďalej, ako správca komunikácie III. triedy, nesúhlasíme s napojením developerského zámeru na toto stabilizované územie.“

Starosta tým podporil postoj viacerých občanov, ktorí zámer považujú za priveľký – resp. ho absolútne odmietajú. Starosta však má ďalšie výhrady: nepozdáva sa mu, že záväzné stanovisko bolo vydané skôr ako bolo vydané záverečné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (kam nebol zámer podľa všetkého ešte ani podaný), nepozdáva sa mu absencia komunikácie developera i Magistrátu a naznačuje, že zapustené podlažia, kde sú byty, sú obchádzaním Územného plánu.

Táto situácia môže byť do budúcna pre developera problém – samozrejme, ak sa bude usilovať získať ďalšie potrebné povolenia čo najskôr. Starosta mestskej časti je štatutárom stavebného úradu. Hoci to formálne znamená, že ak stavebník korektne doloží všetky požadované dokumenty a splní všetky náležitosti, štatutár mu musí podpísať rozhodnutie o umiestnení stavby aj stavebné povolenie, v praxi vie investora „vytrápiť“.

To sa pravdepodobne stane aj v tomto prípade, minimálne do momentu, kedy nevstúpi do platnosti nová legislatíva. Tá by mala jednotlivé konania skrátiť a vplyv starostov mestských častí zásadne obmedziť. Tí už totiž nebudú štatutármi, keďže sa tento prenesený výkon štátnej správy vráti späť na štátny stavebný úrad.

Čo sa týka Magistrátu, tento postupoval v súlade s tým, čo stanovuje Územný plán – a ten tu výstavbu umožňuje. Jeho súčasné znenie dokonca ráta s možnosťou, že zastavané bude kompletne celé územie medzi súčasnou zástavbou na Kadnárovej a komunikáciou v predĺžení Alstrovej za Strapcovou až po Meoptu.

Skutočnú ochranu vinohradov môže priniesť až zmena Územného plánu. Metropolitný inštitút Bratislavy pred časom oznámil, že spracuje štúdiu Podhorského pásu, ktorej cieľom je zachovanie jedinečného rázu vinohradníckej krajiny. Pôjde však o mnohoročný proces, počas ktorého budú môcť investori predkladať nové zámery a získavať na ne povolenia.

Či sa to verejnosti a starostovi páči alebo nie, pripravovaný obytný súbor je z formálneho hľadiska v poriadku. Ostáva len dúfať, že na dobrej úrovni bude aj po urbanistickej či architektonickej stránke. Pokiaľ už má definitívne zaniknúť plocha, ktorej účel bol historicky a kultúrne zviazaný s Bratislavou (a Račou zvlášť), jej náhrada musí za to stáť.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.