Adrian Gubčo 02.05.2022 17:16

V Rači sa pripravuje Hroznový Sad, čelí odporu verejnosti

V mestskej časti Rača by mal vzniknúť polyfunkčný obytný súbor Hroznový Sad. Ide o celkom priliehavý názov, keďže má ísť o pás zástavby, zasadený do svahu s celistvým, hoci zanedbaným vinohradom. Prirodzene, zámer v danej polohe sa nestretol s nadšením. Proti projektu prišlo množstvo pripomienok, napriek tomu pravdepodobne zavážia len málo.

Zdroj: Morocz_Tacovsky

Zámer je naplánovaný na pomedzí Krasnian a pôvodnej časti Rače (v lokalite Rinzle), napojený by mal byť na Kadnárovú ulicu. V jej okolí prebehla v prvých dvoch desaťročiach výrazná výstavba bytových domov. Objekty do veľkej miery nadväzovali na charakter susedného sídliska Experimentálka, ide tak o bodové domy, prístupné z nových uličiek kolmých na hlavnú cestu. S dokončením Rinzlí od Corwinu by mohol mať pozorovateľ pocit, že výstavba je tým ukončená, nie je tomu ale tak – do veľkej miery sa ešte len rozbieha.

Široké nezastavené priestranstvo medzi novostavbami a nespevnenou cestou v predĺžení Alstrovej je totiž v zmysle Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy definované ako rozvojové. V budúcnosti by tu tak mali vzniknúť „zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti“ a „málopodlažná zástavba obytného územia“. V preklade to znamená bytovky, rodinné domy a vybavenosť v parteri alebo samostatných objektoch. Súčasný vinohradnícky charakter krajiny, hoci značne narušený, tak do veľkej miery zanikne.

Hroznový Sad je prvým z projektov, ktorý prináša výrazný zásah do lokality. Má ísť o osem objektov (A-H), osadených vo svahovitom teréne, okolo ktorých „meandruje“ centrálna prístupová komunikácia, kvôli ktorej vznikne na Kadnárovej kruhový objazd. Podľa zámeru možno pripravovanú štruktúru rozdeliť na tri základné celky. Prvým sú štyri najnižšie umiestnené bodové domy (A-D) so šiestimi až ôsmimi podlažiami, v strede obsahujúce akési námestíčko s komunitnými aktivitami. Druhý celok je tvorený štvoricou maximálne päťpodlažných bytových domov (E-H), v ktorého strede má byť komunitná zóna s amfiteátrom. Napokon, tretím celkom je cyklokaviareň, ktorá je spojením developmentu s cyklotrasou pomedzi vinohrady. Cesta je tu ukončená obratiskom.

Ide o prevažne rezidenčný projekt s prímesou občianskej vybavenosti. Objekt A by mal obsahovať 28 bytov, objekt B 27 bytov, objekt C 49 bytov a objekt D 28 bytov. V objekte E je naplánovaných 25 bytov, v objekte F taktiež 25 bytov, v G 25 bytov a napokon v H 21 bytov. Služby budú umiestnené v parteri a prvých podlažiach domov A-D, pričom by malo ísť o klasické prevádzky typu potraviny, holičstvo, banka atď., uvažuje sa ale aj nad denným centrom pre seniorov alebo zdravotníckymi službami. Umiestnené tu majú byť aj administratívne priestory.

Celkovo má byť v Hroznovom Sade 242 bytov alebo apartmánov, z toho budú 4 apartmány. 157 bude mať do 60 metrov štvorcových (maximálne dvojizbové byty), 70 bude mať 60-90 metrov štvorcových (trojizbové byty) a nad 90 m² bude jedna rezidencia. Pre retail je určených 723 metrov štvorcových, pre administratívu 850 m². Na základe tohto rozsahu je vypočítaná potreba 408 parkovacích miest, z toho vonku by malo byť 39 stojísk.

Podľa dokumentácie bude spodná časť Hroznového Sadu disponovať architektúrou, „odzrkadľujúcou veľkomestský potenciál územia neďaleko hlavnej triedy“, kým horná má „reflektovať vinársku oblasť starej Rače, preto hmotou aj materiálmi zapadá do malomestského vinárskeho prostredia“. Vonkajšia podoba objektov má byť tvorená kombináciou omietky a keramického (tehličkového) obkladu, ako aj predsadenými balkónmi. Prostredie má dotvárať zeleň a zmieňované upravené priestranstvá relaxačného charakteru. Cyklokaviareň je navrhovaná z kontajnerov. Za architektonickým konceptom stojí kancelária Morocz_Tacovsky.

Investor, spoločnosť Hroznový sad, s.r.o., je v lokalite prítomný už dlhodobo – v roku 2012 dokončil rovnomennú zástavbu pozdĺž Kadnárovej (resp. jej druhú etapu). Súčasné aktivity by sa tak dali vnímať ako pokračovanie v doterajších zásahoch. Zámer je aktuálne v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) a predložený bol v dvoch variantoch, mierne sa líšiacich v odvádzaní dažďovej vody. Podľa predpokladov developera by sa výstavba mohla spustiť už na začiatku roka 2023 a byť dokončená na konci roka 2025. Do projektu plánuje investovať približne 40 miliónov eur.  

Projekt sa prezentuje ako zasadený do prírodného prostredia vinohradov. Nemusí to tak platiť nadlho. Zdroj: Hroznový sad, s.r.o.

Spolu s dokumentáciou predložil developer aj lákavé vizualizácie, prezentujúce projekt v objatí zelene a vinohradov. Takisto odhalil aj veľkorysé plány v súvislosti s vonkajšími priestranstvami a širokou škálou rekreačných a komunitných aktivít, ktoré tu bude možné realizovať. S prihliadnutím na ďalšie uvažované časti a vlastnosti zámeru – vybavenosť, relatívnu komornosť jednotlivých domov alebo  lokalitu – je tak ponúkaná predstava ideálneho bývania na okraji mesta a peknej vinohradníckej krajiny. V inom kontexte by mohlo ísť o skutočne dobrý a bezproblémový projekt.

V tomto prípade však ide o kontroverzný zámer – a z dnešného pohľadu celkom oprávnene. Pre mnohých ľudí je len ťažko predstaviteľné a stráviteľné, že do celistvého vinohradu, hoci očividne už neobhospodarovaného, bude zarazený takýto pás zástavby. To sa odrazilo aj na vysokom počte pripomienok voči zámeru. 28 subjektov podalo stovky pripomienok, pričom okrem dotknutých orgánov, samospráv či stálic typu Združenie domových samospráv to boli aj mnohí miestni občania. Projektu vytýkali nesúlad s Územným plánom, zníženie kvality života alebo narušenie charakteru lokality.

Investor však argumentoval jednoducho – v zmysle územnoplánovacej informácie, vydanej mestskou časťou Rača, je projekt v súlade s Územným plánom. Nejde ešte o záväzné stanovisko mesta, ktoré teoreticky môže vec vidieť inak, investor sa však pohybuje v rozvojovom území a pri splnení regulatívov je vysoko pravdepodobné, že stanovisko dostane. Projekt potom takmer naisto vznikne. Tento pás račianskych vinohradov sa tak stane definitívne minulosťou.

Do budúcna neostane jediným. Faktom je, že Územný plán tu predpokladá výstavbu a nebude dlho trvať, kým sa objavia aj ďalšie konkrétne zámery. Je verejným tajomstvom, že je tu rozpracovaných viacero schém, ktoré sa budú postupne odhaľovať. Na obytnú štvrť tak bude pravdepodobne v horizonte dvoch desaťročí premenený celý pás nad Kadnárovou ulicou. Do akej miery je Hlavné mesto ochotné proti tomu bojovať, je otázne. Pripravuje síce štúdiu vinohradov, v aktuálnom balíku Zmien a doplnkov Územného plánu 08 je ale aj úprava regulácie neďalekého vinohradníckeho pozemku, napojeného z Peknej cesty.

Prerastanie mesta do krajiny, zvlášť kultúrne, historicky, ekonomicky aj ekologicky významnej vinohradníckej krajiny, nie je správny spôsob rozvoja. Zvlášť to platí pre Bratislavu, ktorá má obrovské rezervy v prípade brownfieldov. Ich transformácia by bola len výhodou a mohla mestu výrazne pomôcť. Nanešťastie, kým nedôjde k výraznejším zmenám regulácie, bude pre developerov rozvíjanie výstavby v takomto prostredí atraktívne. Rovnako treba podotknúť, že jedno z mála dostupných, keďže podľa analýzy IURu Bratislava už nemá veľa rozvojových plôch pre výstavbu viacpodlažných bytoviek.

Hroznový Sad je preto, bez ohľadu na kvalitu projektu samotného, kritizovaný celkom oprávnene. Jedným dychom ale treba dodať, že ide len o nutný dôsledok iných defektov bratislavského trhu. Ak by mesto vytvorilo dostatočné rezervy pre rozvoj polyfunkčných a obytných štvrtí v rámci intravilánu, nebol by absolútne žiaden problém v stanovení neprekročiteľnej hranice zástavby. To je totiž do budúcna jediným účinným krokom, ako ochrániť nielen bratislavské vinohrady.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.