Andrej Sárközi 19.09.2022 12:10

Staré vinohrady v Rači nahradí bývanie. Mesto dalo zelenú Hroznovému Sadu

Nová zástavba namiesto vinohradov vyzerá reálnejšie. Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy vydal súhlasné stanovisko k investičnej výstavbe obytného súboru na pozemkoch vinohradov v Rači. Pás zástavby zasadený do svahu sa s nadšením nestretol už v minulosti, keď čelil odporu verejnosti, napriek tomu však získal dôležité povolenie.

Zdroj: Morocz_Tacovsky

Hroznový Sad, za ktorým stojí spoločnosť Bývanie pod lesom s.r.o. a architektonická kancelária Morocz Tacovsky, sa pravdepodobne stane ďalším projektom, ktorý prinesie výrazný zásah do lokality vinohradov v Rači. Hlavné mesto mu totiž udelilo súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti. Okolie vinohradov je už teraz tvorené bytovkami z dvoch strán, niektoré majú aj 13 podlaží, niektoré 8 až 9. 

Ako uviedol architekt a zodpovedný projektant Hroznového Sadu Michal Tačovský, najvyššie budovy projektu sú umiestnené bližšie ku Kadnárovej ulici a so stúpajúcim terénom ich výška klesá. „Myslíme si, že vinohrady v tejto lokalite už dávno nie sú vinohradmi a ich obrábanie už dlhé roky nikto nevykonával. V roku 2015 bolo niekoľko veľkých požiarov, pričom bol už vtedy zanedbaný vinohrad neobrábaný a vypálený,” uviedol na margo územia, kde má vzniknúť Hroznový Sad. Pozemky daného územia podľa neho nie sú sučasťou ucelenej vinohradníckej plochy a rovnako sa nenachádzajú vo Vinohradníckom registri Slovenskej republiky.

Pre verejnosť je však vsadenie pásu zástavby do celistvého vinohradu len ťažko predstaviteľné. To sa odrazilo na vysokom počte pripomienok voči zámeru už v minulosti. Až 28 subjektov ich podalo stovky a okrem dotknutých orgánov alebo samospráv to boli aj niektorí miestni občania. Nespokojnosť vyjadrovali najmä pre potenciálne zníženie kvality života alebo narušenie charakteru lokality.

Zodpovedný projektant to však vidí v rozpore s pripomienkujúcou verejnosťou a dotknutými orgánmi: „Myslíme si, že projekt doplní chýbajúci kvalitný verejný priestor, ktorý bude slúžiť už aj jestvujúcej bytovej zástavbe a vyplní dnešný zdevastovaný stav územia.” Kritici sa tiež odvolávali na nesúlad s Územným plánom – to však hlavné mesto vyvrátilo, keď teraz odsúhlasilo záväzné stanovisko investičného zámeru.

Architektonická kancelária je skôr za zahusťovanie sídelnej infrašktruktúry, než za stavbu na poliach a rozširovanie satelitných miest. Odvoláva sa na Územný plán, ktorý zhustenú zástavbu povoľuje. Projekt má v súčasnosti záväzné stanovisko magistrátu hlavného mesta a vydanú EIA (v tomto čase ešte neprávoplatnú) – posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Aktuálne spoločnosť zbiera vyjadrenia dotknutých orgánov pre územné rozhodnutie, budúci rok predpokladá jeho získanie a následne stavebné povolenie. „Jednou z priorít je aj výstavba doteraz chýbajúcej okružnej križovatky v spojnici Kadnárova-Hečkova,” doplnil Michal Tačovský. 

Výstavba sa uskutoční v lokalite medzi Alstrovou ulicou a križovatkou ulíc Hečkova a Kadnárova. Celkovo sa tu navrhuje deväť objektov (A-I). Komplex budú tvoriť polyfunkčné a bytové budovy spolu so zázemím pre trávenie voľného času v podobe komunitných, relaxačných a športových priestorov. 

Projekt je možné rozdeliť do dvoch celkov, ktoré vzájomne oddeľuje hlavná dopravná tepna v území. Štyri polyfunkčné bodové objetky (A–D) tvoria prvý celok projektu – svojím usporiadaním vytvárajú oddychovú zónu. Súčasťou tohto celku je aj malé námestie. Objekt A má obsahovať osem nadzemných podlaží, na prvom až štvrtom je navrhovaná funkcia občianskej vybavenosti a na 5. až 8. bude umiestnená funkcia bývania. Objekt B vytvorí polyfunkčný administratívny objekt so siedmimi nadzemnými podlažiami, kde sa na prvom až šiestom opäť umiestni funkcia občianskej vybavenosti. Posledné podlažie, ktoré je mierne ustúpené, bude tvoriť bytová funkcia. Objekty C a D tvoria osem- a šesťpodlažné budovy so spoločnou podzemnou garážou a s rovnakými funkciami ako u predošlých. 

Druhý celok Hroznových Sadov tvorí päť malopodlažných bodových bytových domov (E–I) s cyklokaviarňou. Bytové domy E–G majú päť nadzemných podlaží s bytovými jednotkami, ku ktorým prislúcha predzáhradka, balkón alebo terasa. O niečo nižšie budú objekty H-I, ktoré majú tri nadzemné podlažia. Cyklokaviareň bude spojená s cyklotrasou pomedzi vinohrady a má tvoriť samostatne stojaci priestor s hygienickým zázemím a vonkajšou terasou. V týchto objektoch sa vytvára priestor pre komunitné a oddychové aktivity obyvateľov, vyhliadka nad dažďovou záhradou, oddychové plató i ďalšie malé námestie.

Aktuálny pohľad na pozemok. Zdroj: Morocz_Tacovsky

Investičný zámer je spojený aj s dopravnými zmenami. V mieste križovatky Kadnárova-Hečkova sa uvažuje nad dobudovaním štvrtého ramena. Investor plánuje zriadiť celkovo 404 parkovacích stojísk, z čoho je 39 situovaných v exteriéri s kolmým radením. Zvyšné parkovanie je umiestnené v podzemných garážach. Projekt taktiež počíta s cyklotrasou, ktorá má prepájať výhľadovú cyklotrasu R33 a R13. Pešie prepojenie naprieč celým územím tvorí hlavná pešia trasa. 

Podľa Hlavného mesta navrhovaná stavba dodržiava hodnoty záväzných regulatívov definovaných v Územnom pláne pre funkčné využitie územia, čo zároveň znamená, že investičný zámer je v súlade s Územným plánom hlavného mesta. Bratislava však odsúhlasila projekt s podmienkami. Investíciu k stavbe podmieňuje rekonštrukciou križovatky, spevnenými plochami či obslužnou komunikáciou a cyklotrasami. Do vlastníctva mesta požaduje odovzdať obslužnú cestu funkčnej triedy C3 vrátane všetkých cyklotrás v riešenom území. Rovnako chce mesto do vlastníctva všetky parkovacie miesta, ktoré sú umiestnené na teréne a sú súčasťou miestnej cesty, taktiež požaduje aj chodníky smerujúce od okružnej križovatky. 

Hlavné mesto rozhodne o vydaní kolaudačného rozhodnutia na základe vybudovania podmieňujúcej investície, zaradenia pozemnej komunikácie do siete miestnych ciest a postavenia dva metre širokého chodníka podĺž celej územnej rezervy pre chodník. Do projektu rovnako požaduje zapracovať viaceré opatrenia: doplniť retenčný objem pri dažďových záhradách, preveriť možnosť odvádzania dažďových vôd regulovaným odtokom do neďalekého Račianskeho potoka, vypúšťanie zrážkových vôd do verejnej kanalizácie musí byť len v určitom množstve a nakladanie s dažďovými vodami musí byť navrhnuté a zrealizované tak, aby nedochádzalo k ich odtekaniu na susedné pozemky.

Investorom v čase podania žiadosti bola spoločnosť Hroznový sad, s.r.o., ktorá je v lokalite prítomná dlhodobejšie – pred desiatimi rokmi dokončila rovnomennú zástavbu pozdĺž Kadnárovej (jej druhú etapu). Developerom je aj naďalej, medzičasom však zmenila názov na Bývanie pod lesom, s.r.o. Spustenie výstavby predpokladá v priebehu roka 2023. Z informácií z minulosti je známe, že do celého projektu plánuje investovať približne 40 miliónov eur. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.