Simona Schreinerová 21.03.2024 12:10

Dlhé čakanie na výstavbu. Exponovaný pozemok pri hlavnej mestskej triede ostáva prázdny, nový zámer postupuje pomaly

V Bratislave zostáva niekoľko mimoriadne exponovaných pozemkov, ktoré dosiaľ čakajú na zástavbu. Jedným z nich je aj plocha na nároží Záhradníckej a Bajkalskej, v susedstve veľkej križovatky. Development sa tu skutočne pripravuje, a to už dlhé roky. Problémom však ostáva dlhé povoľovanie aj situácia na realitnom trhu. 

Vľavo pôvodný zámer, vpravo súčasný. Zdroj: SPDe, Zahradnicka Property / EIA

Projekt s oficiálnym názvom Polyfunkčné objekty A1, A2, Záhradnícka – Bajkalská má vzniknúť na pozemkoch na nároží zmienených ulíc, ktoré v minulosti patrili areálu autoservisu Drutechna. Vzhľadom na históriu využívania pozemku sa tu nachádza environmentálna záťaž, ktorej odstránenie je podmienkou akejkoľvek budúcej výstavby. Tá sa tu pritom plánuje už dlho. 

Prvý výraznejší zámer vybudovať polyfunkčný komplex sa objavil ešte v roku 2006. Spoločnosť Atlas Real v tom čase predstavila projekt Olympia, ktorý zahŕňal desaťpodlažný obytný blok a dominantu s 39 podlažiami. Výšková budova mala dosiahnuť 115,5 metrov a v danom období by to bola najvyššia budova na území Slovenska. Plány však narazili na prekážku v podobe finančnej a ekonomickej krízy.

V roku 2009 mala Olympia vydané stavebné povolenie, ale vtedajší developer bol napokon nútený dať pozemok do dražby. O tri roky neskôr prešiel do vlastníctva Tatra Banky, resp. jej developerskej divízie Tatra Residence, avšak časom bol pozemok rozdelený.

Vyššie položenú časť smerom ku Klincovej prebral developer YIT Slovakia, ktorý tu vybudoval prvú etapu projektu Rozeta a pripravuje druhú. Nižšie položená časť smerom ku križovatke patrí aj naďalej pôvodnému majiteľovi, ktorým je Zahradnicka Property s.r.o. Ide o SPV firmy Raiffeisen Property Management GmbH a Raiffeisen Property International GmbH, patriacich matke Tatra Banky.

Plánované objekty od Zahradnicka Property sú výsledkom architektonickej súťaže. Víťazný návrh architekta Petra Moravčíka – PMArchitekti sa ukázal ako príliš náročný na realizáciu, v dôsledku čoho investor zadal projekt kancelárii Juraja Jančinu, ktorý v súťaži skončil na treťom mieste. Zámer prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie a v súčasnosti čaká na vydanie územného rozhodnutia.

Pripravované polyfunkčné objekty A1 a A2 budú pôsobiť ako vzájomne prepojené. Objekt A1 je navrhovaný ako šesťpodlažný, okrem toho bude mať aj dve podzemné podlažia. Je situovaný bližšie k Záhradníckej. Vstup do objektu bude na prvom podzemnom podlaží (PP), nadzemné podlažia (NP) budú využívané ako administratívne priestory. Na siedmom ustúpenom podlaží budú technológie. Parkovanie bude zabezpečené v garáži na podzemných podlažiach.

Druhý objekt A2 bude vyšší, deväť NP aj v tomto prípade doplnia dve podzemné. Vstup však bude na prvom NP. Ostatné nadzemné podlažia budú využívané ako administratívne priestory. Na prvom NP sú navrhnuté aj prenajímateľné priestory pre obchod, služby a gastro prevádzky. Objekt bude obsahovať ešte ustúpené technologické podlažie. Parkovať sa bude v podzemnej garáži. Pre oba objekty bude k dispozícii celkovo 447 stojísk.

Architektonické riešenie možno na základe zatiaľ dostupných podkladov hodnotiť ako racionálne. Nateraz je dostupná je iba hmotová štúdia, pôdorysy objektov a koordinačná situácia. Z týchto podkladov je zrejmé, že fasády by mali obsahovať kombináciu zateplenia s omietkou a veľkých hliníkových okien. Aj keď sa nateraz zdá, že development nemá vysoké architektonické ambície, vzhľadom na štádium prípravy môže ešte dôjsť k určitému redizajnu. Projekt na takto exponovanom mieste by si zaslúžil niečo viac ako jednoduchú architektúru.

Napriek postupu pri povoľovaní dnes nie je jasné, kedy by mohlo prísť k výstavbe. „Vzhľadom na aktuálny stav projektu a celkovú situáciu na trhu, na teraz nevieme odhadnúť začiatok výstavby,“ priblížil Jozef Herbort, projektový manažér Tatra Residence. Projekt je rozdelený na dve etapy, náklady na prvú z nich (A1) by mali podľa odhadu dosiahnuť 23,9 milióna eur. Druhá (A2) má byť o niečo drahšia – 24,8 milióna eur. 

V susedstve projektu sa pripravuje aj výstavba novej bytovky. Zdroj: YIT Slovakia

Projekt na rohu Záhradníckej a Bajkalskej sa tak zaraďuje k sérii administratívnych zámerov, ktorých developeri vyčkávajú so štartom realizácie. Niektorí investori od rozvoja kancelárskych kapacít priamo ustupujú a prekresľujú ich na byty. Najviditeľnejším príkladom je výšková dominanta Sky Parku, veža Sky Park Tower od Alto Real Estate. Väčšiu časť budovy bude po novom slúžiť ako byty, čo súvisí so súčasnou trhovou situáciou. Podľa Herborta sa však v prípade objektov na nároží Záhradníckej a Bajkalskej so zmenou funkcie neuvažuje.

Tento rok by mal každopádne priniesť oživenie realitného trhu, kancelárske priestory nevynímajúc. Po období pandémie a následnom nižšom dopyte po administratívnych objektoch sa zdá, že opäť svitá na lepšie časy. Aspoň to naznačuje analýza spoločnosti CBRE.

Oživiť by sa mal nielen komerčný, ale i rezidenčný realitný trh. Väčšina developerov sa v ankete pre YIM.BA zhodla na tom, že situácia sa postupne zlepšuje, pričom pozitívny trend by v tomto roku mal pokračovať. K tomu by mohlo prispieť aj ustálenie, prípadne mierny pokles hypotekárnych sadzieb, čo by prospelo najmä rezidenčným projektom.

Problémom ale naďalej zostávajú povoľovacie procesy na Slovensku a ich rýchlosť. Nádej na zlepšenie prináša nový Zákon o výstavbe, resp. stavebný zákon. Jeho účinnosť sa odložila minimálne o rok. Podľa rezortu dopravy je dôvodom odloženia účinnosti zákona napríklad nepripravenosť povoľovacích procesov stavieb s procesom posudzovania vplyvov na životné prostredie. Napriek tomu prichádza novelizácia existujpcej legislatívy, ktorá už onedlho prinesie určité pozitívne úpravy. 

Do budúcna tak možno cítiť určitý optimizmus, spojený s meniacim sa vývojom na trhu aj legislatívnom prostredí. Ako to ovplyvní development v Bratislave ešte nie je isté. Zvyšuje sa však šanca na reštart aj rozbeh výstavby viacerých projektov - zámeru na rohu Záhradníckej a Bajkalskej nevynímajúc. Pre tvorbu kompaktného obrazu okolia Bajkalskej ulice je to zásadná správa. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.