Simona Schreinerová 30.08.2023 15:26

Dobré miesto, nedostatočná architektúra. Významná križovatka dostane novú zástavbu, príprava napreduje

Príprava projektu na nároží Bajkalskej a Záhradníckej ulice napreduje. Doposiaľ prázdny pozemok v bývalom areáli Drutechny bude využitý na výstavbu polyfunkčných objektov. Exponovaná lokalita sa tak opäť o čosi viac skompaktní a využije efektívnejším spôsobom.

Zdroj: Zahradnicka Property / EIA

Priestor na juhozápadnej strane križovatky ulíc Bajkalská a Záhradnícka v minulosti slúžil ako areál autoservisu Drutechna. O pozemky prejavovali developeri záujem už dlhší čas, koniec koncov ide o exponovanú lokalitu na okraji bratislavského vnútorného mesta. Vzhľadom na históriu sa tu vyskytuje environmentálna záťaž ako pozostatok Drutechny. Podmienkou výstavby je preto odťaženie a zneškodnenie kontaminovanej zeminy.

Zámer vybudovať polyfunkčný komplex predstavila spoločnosť Atlas Real ešte v roku 2006. Projekt Olympia zahŕňal desaťpodlažný obytný blok a vyššiu dominantu s 39 podlažiami, ktorá sa mala týčiť do výšky 115,5 metrov. V danom období by to bola najvyššia stavba na území Slovenska. Tieto veľkolepé plány ale narazili na prekážku v podobe finančnej a ekonomickej krízy.

Hoci v roku 2009 už projekt disponoval stavebným povolením, developer bol nútený dať pozemok do dražby. O tri roky neskôr prešiel do vlastníctva Tatra Banky, resp. jej developerskej divízie Tatra Residence. Tá vyhlásila architektonickú súťaž, v ktorej zvíťazila kancelária architekta Petra Moravčíka – PMArchitekti. Návrh bol atraktívny, ale realizácia sa ukazovala ako príliš náročná. Aktuálna podoba projektu je napokon výsledkom práce Juraja Jančinu, ktorý v súťaži skončil na treťom mieste.  

Pozemok bol po čase rozelený. Vyššie položenú časť smerom ku Klincovej prebral developer YIT Slovakia, ktorý tu vybudoval prvú etapu projektu Rozeta a pripravuje druhú. Nižšie položená časť smerom ku križovatke patrí aj naďalej pôvodnému majiteľovi. Tým je Zahradnicka Property s.r.o. Ide o SPV firmy Raiffeisen Property Management GmbH a Raiffeisen Property International GmbH, patriacich matke Tatra Banky.

V roku 2021 bol zverejnený zámer pre výstavbu na zostávajúcej ploche a začalo sa posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Po viac ako roku získal projekt právoplatné rozhodnutie a aktuálne je podaný návrh na vydanie územného rozhodnutia. 

Vzniknúť majú Polyfunkčné objekty objekty A1 a A2, ktoré pôsobia ako vzájomne prepojené. Vytvoria v podstate súvislú zástavbu, ktorá bude oddeľovať Rozetu od rušných ciest. Obe ulice, Záhradnícka aj Bajkalská, sú frekventované cesty, do úvahy treba brať aj prítomnosť električkovej trate.

Objekt A1 je navrhovaný ako šesťpodlažný, okrem toho bude mať aj dve podzemné podlažia. Je situovaný bližšie k Záhradníckej. Vstup do objektu bude na prvom podzemnom podlaží (PP), nadzemné podlažia (NP) budú využívané ako administratívne priestory. Na siedmom ustúpenom podlaží budú technológie. Parkovanie je zabezpečené v garáži na podzemných podlažiach.

Druhý objekt A2 bude vyšší, deväť NP aj v tomto prípade doplnia dve podzemné. Vstup však bude na prvom NP. Ostatné nadzemné podlažia budú využívané ako administratívne priestory. Na prvom NP sú navrhnuté aj prenajímateľné priestory pre obchod, služby a gastro prevádzky. Objekt bude obsahovať ešte ustúpené technologické podlažie. Parkovať sa bude v podzemnej garáži. Pre oba objekty bude k dispozícii celkovo 447 stojísk.

Z pohľadu architektúry pôjde podľa všetkého skôr o racionálne riešenie. Zatiaľ je dostupná iba hmotová štúdia, pôdorysy objektov a koordinačná situácia. Z týchto podkladov je zrejmé, že fasády by mali obsahovať kombináciu zateplenia s omietkou a veľkých hliníkových okien. Aj keď sa nateraz zdá, že development nemá vysoké architektonické ambície, vzhľadom na štádium prípravy môže ešte dôjsť k určitému redizajnu.

Projekt je rozdelený na dve etapy, náklady na prvú z nich (A1) by mali podľa odhadu dosiahnuť 23,9 milióna eur. Druhá má byť o niečo drahšia – 24,8 milióna eur. Prvá etapa sa mala podľa optimistických odhadov v EIA budovať od mája 2022 do februára 2024. Následne sa malo pokračovať druhou etapou, ktorá mala byť dokončená v novembri 2025. Kedy sa reálne začne s výstavbou prvej etapy, je aktuálne ťažké odhadnúť, keďže povoľovacie procesy ešte prebiehajú.

Polyfunkčný komplex s vynikajúcou polohou na nároží frekventovaných ulíc môže mať aj napriek situácii na trhu vysokú šancu na úspech. Budúce kancelárie budú z dopravného hľadiska vynikajúco dostupné. Pozitívom aktuálneho projektu je aj dotvorenie priestoru. Pôvodný plán, ktorý uvažoval s výstavbou 39-podlažnej veže, bol na tú dobu ambiciózny a ťažko realizovateľný

Development je ešte na začiatku svojej cesty. Už teraz ale možno povedať, že komplex na tak výraznom pozemku by si zaslúžil niečo viac, ako len mimoriadne racionálnu a praktickú architektúru. Na takomto mieste by bolo možno adekvátne aj silnejšie architektonické gesto. Vcelku kreatívne k polohe pristúpil autor naproti stojacej Sociálnej poisťovne, ktorým nebol nikto iný ako legendárny Vladimír Dedeček. 

Druhá etapa Rozety. Zdroj: YIT Slovakia

Čo sa týka Rozety, prvá bytovka je už dnes dokončená. Stavebník odovzdával byty od začiatku minulého roka. V objekte je 78 bytov, 88 parkovacích miest v podzemnom parkingu a 10 na teréne. Pôvodný projekt od AK Jančina prepracovala kancelária Cityprojekt. 

V prípade druhej etapy pôvodný dizajn od AK Jančina YIT nepadol do oka, na základe čoho bola usporiadaná interná architektonická súťaž. Zvíťazila renomovaná kancelária What Architects. Projekt už má od Hlavného mesta vydané súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti aj rozhodnutie o umiestnení stavby od stavebného úradu v Ružinove, ktoré bolo vydané vo februári tohto roka.

Čoskoro by sa teda mala objaviť aj žiadosť o stavebné povolenie. Bytový dom Bajkalská, čo je oficiálny názov, bude mať osem podlaží. Celkovo bude mať 71 bytov s balkónmi alebo terasami, byty na prvom podlaží budú mať aj menšie predzáhradky.

Pokračovanie Rozety sa stalo objektom záujmu rôznych spoločností a k zámeru poslali pripomienky. Tri námietky uviedla aj spoločnosť Záhradnícka Property s.r.o. Žiadala o doplnenie svetlotechnického posudku, vybudovanie komunikácie na využitie pre budúcu výstavbu jej objektov a nesúhlasila s presahom požiarne nebezpečných priestorov Rozety 2. Tiež upozornila na problémy, ktoré môžu v budúcnosti vzniknúť v dôsledku umiestnenia konštrukcií v tesnej blízkosti jej pozemkov. Týmto námietkam stavebný úrad nevyhovel.  

Rezidencia Rozeta aj administratívne budovy od Záhradnícka Property môžu aj napriek určitým výhradám spoločne priniesť omnoho efektívnejšie využitie bývalého areálu Drutechny. Okrem toho sa rozšíri aj plocha udržiavaných vonkajších priestranstiev a oblasť sa celkovo skultivuje. 

Tatra Residence sa svojho času netajila tým, že pokiaľ príde dobrá ponuka, je ochotná zámer predať. To by dávalo nádej aj na výraznejší redizajn objektov. Otázka finálneho architektonického riešenia tak ešte nemusí byť úplne uzavretá. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.