Andrej Sárközi 09.12.2022 16:18

Banálny dom pri dôležitej križovatke. Projekt na nároží Záhradníckej a Bajkalskej sa priblížil k výstavbe

V minulosti mala na jednom z najviac exponovaných zanedbaných pozemkov v Bratislave vzniknúť najvyššia veža v metropole. V juhozápadnej časti nárožia Záhradníckej a Bajkalskej ulice však zvíťazil triezvejší plán – stavba menších bytových a administratívnych objektov. Dobudovanie priestoru sa teraz pohlo vpred.

Zdroj: Zahradnicka Property / EIA

Lokalita bola na prestavbu vhodná už na začiatku 21. storočia. Jednotlivé objekty autoservisu Drutechna boli dlhšie prázdne a stali sa predmetom záujmu vtedajších developerov. Spoločnosť Atlas Real, ktorá sa stala majiteľom budov, tu v roku 2006 predstavila aj konkrétny zámer: Polyfunkčný komplex Olympia, tvorený 10-podlažným obytným objektom a 39-podlažnou vertikálnou dominantou. Vysoká by bola 115,5 metra. V tom čase by tak išlo o najvyššiu budovu nielen v Bratislave, ale aj na Slovensku.

Projekt, ktorý už mal dokonca aj stavebné povolenie, sa však neuskutočnil pre vtedajšiu finančnú a hospodársku krízu. Developer musel dať pozemok nakoniec do dražby. V roku 2012 ho získala developerská divízia Tatra Banky, Tatra Residence. Na nové riešenie následne usporiadala architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária známeho architekta Petra Moravčíka PMArchitekti. Jeho návrh sa ale nakoniec ukázal ako ťažšie realizovateľný a tak sa spoločnosť rozhodla pre spoluprácu s držiteľom tretej ceny – architektom Jurajom Jančinom zo spoločnosti AKJančina.

Jeho polyfunkčný komplex, zložený z bodových bytových domov a administratívnych objektov, sa ukázal ako oveľa jednoduchší. Developer oceňoval, že ho môže realizovať postupne, s prihliadnutím na trhovú situáciu. Rezidenčnú časť nakoniec získala spoločnosť YIT Slovakia, ktorá tu zatiaľ vybudovala prvú etapu projektu Rozeta (architektúru spracoval Cityprojekt). Osud administratívnej časti bol však dlhodobo zahalený zajomstvom. 

Budúcnosť priestoru sa začala bližšie rysovať až v septembri minulého roka. Spoločnosť Zahradnicka Property s.r.o., SPV firmy Raiffeisen Property Management GmbH a Raiffeisen Property International GmbH, patriacich matke Tatra Banky, predložili na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) aktualizovaný zámer. Dnes, po vyše roku, je známe rozhodnutie vydané v zisťovacom konaní – projekt sa nebude posudzovať, investor však musí zrealizovať environmentálne priaznivejší variant. 

Na základe zverejneného zámeru má popri cestnej komunikácii vzniknúť dvojica objektov (A1 a A2), ktoré budú na prvý pohľad prepojené. Novostavby tak vytvoria hranu bloku, čím budú rezidenčné objekty na Klincovej oddelené od rušných ciest s intenzívnou automobilovou aj električkovou dopravou. 

Prvý z objektov, A1, bude mať šesť nadzemných podlaží, dve podzemné a vznikne bližšie k Záhradníckej. S ohľadom na charakter pozemku bude vstup umiestnený už na prvom podzemnom podlaží, tie nadzemné budú určené administratíve. Umiestnené by tu malo byť ustúpené siedme podlažie, kde budú situované technológie. Objekt A2 bude disponovať deviatimi nadzemnými podlažiami a dvomi podzemnými. Vstup sa bude nachádzať na prvom nadzemnom podlaží, administratívne priestory budú situované na druhom až deviatom. Aj v tomto prípade bude objekt obsahovať ešte ustúpené technologické podlažie.

Priečny rez objektom A2, variant 1. Zdroj: Zahradnicka Property / EIA

V zmysle záverov posudzovania bude realizovaný variant, obsahujúci kancelárske priestory o výmere 13,8-tisíc metrov štvorcových (5,7-tisíc v A1 a 8,1-tisíc v A2) a 447 parkovacích miest. Druhý variant tu umiestňoval aj apartmány, a to v budove A1 na treťom až šiestom podlaží. Administratívnych priestorov by tak bolo v A1 len 1,9-tisíc metrov štvorcových, apartmánov alebo izieb by bolo 124. Táto verzia však bola definovaná ako environmentálne mierne nepriaznivejšia. 

Preto bola uprednostnená "zelenšia" verzia. Ako je uvedené v právoplatnom rozhodnutí, pre eliminovanie alebo zmiernenie vplyvu navrhovanej činnosti na životné prostredie je určená podmienka realizovať variant číslo 1. Práve funkčné využitie vo variante 1 – obchod, služby, gastro, administratíva, patria v danej funkčnej ploche k prevládajúcim spôsobom využitia. 

Vzhľadom na aktuálny vývoj developmentu je predčasné posudzovať architektúru. Zverejnená je stále len hmotová štúdia, koordinačné situácie či pôdorysy. Nateraz je zrejmé, že fasáda objektu by mala obsahovať kombináciu zateplenia s omietkou a hliníkových okien. Podľa všetkého sa teda zdá, že pôjde o veľmi racionálny projekt a developer nebude mať až také veľké architektonické ambície. 

Ako sme už informovali, zámer bude rozdelený na etapy. Developer v minulosti dúfal, že by sa realizácia prvej etapy, v rámci ktorej vznikne dom A1, mohla uskutočniť medzi májom 2022 a februárom 2024. Skorý začiatok výstavby je vzhľadom na úvodné fázy povoľovania nepravdepodobný. Náklady spoločnosť odhadovala na 23,9 milióna eur. Rozpočet pre druhú etapu sa stanovoval na 24,8 milióna eur a budovať by sa mala medzi februárom 2024 a novembrom 2025, čo je taktiež otázne. 

Jedna z pôvodných štúdií Olympie z roku 2008. Zdroj: SPDe

Najväčším benefitom konceptu by mohlo byť dotvorenie pomerne rozsiahleho voľného priestoru medzi navrhovanými budovami a jednotlivými etapami Rozety. Ak by toto priestranstvo bolo v budúcnosti dobre spracované, vzniknúť by mohol veľmi príjemný a atraktívny vnútroblokový parčík. Plochy sú vo vlastníctve Zahradnicka Property, takže riešenie budúcnosti priestoru zostáva na tejto firme.

V minulosti uvažované budovanie 39-podlažnej veže (počas povoľovania zníženej na 36-podlažnú), doplnenej o trojicu veží na druhej strane križovatky, ktorú plánoval developer Penta Real Estate, bolo azda prehnané. Vznikom aktuálneho jednoduchého projektu by však táto lokalita stratila šancu na výraznejšie dotvorenie nárožia významnej križovatky. Táto lokalita by si jednoznačne zaslúžila vyššiu úroveň architektúry, čo je teoreticky spojené aj s dominantnejšou mierkou a adekvátnym materiálovým prevedením. 

Development sa už dnes posunul k realizácii. Výraznejší redizajn objektov by takto exponovanému územiu citeľne pomohol, koniec-koncov, úpravami prešla aj Rozeta (najmä jej druhá etapa). Ak ale projekt redizajnom neprejde a prezentovaná vízia sa bude približovať aj k výslednému riešeniu, bude to možno škoda.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.