Adrian Gubčo 06.09.2021 14:16

Zvyšok projektu na nároží Záhradníckej a Bajkalskej sa odhaľuje

Juhozápadná časť nárožia Záhradníckej a Bajkalskej ulice, teda priestor po bývalom areáli Drutechny, patrí k najviac exponovaným prázdnym pozemkom v Bratislave. Pred krízou v roku 2008 sa zdalo, že tu bude jedna z najvyšších budov mesta. Neskôr sa objavil triezvejší plán, ktorý tu predpokladal vznik oddelených bytových a administratívnych objektov. Dnes sa táto vízia blíži k realite.

Zdroj: Zahradnicka Property / EIA

Priestor, kde má projekt vzniknúť, bol na prestavbu zrelý už začiatkom 21. storočia. Jednotlivé objekty autoservisu Drutechna boli dlhšie prázdne a stali sa predmetom záujmu vtedajších developerov. Spoločnosť Atlas Real, ktorá sa stala majiteľom objektov, tu v roku 2006 konečne predstavila aj konkrétny zámer: Polyfunkčný komplex Olympia, tvorený 10-podlažným obytným objektom a 39-podlažnou vertikálnou dominantou. Vysoká by bola 115,5 metra. V tom čase by tak išlo o najvyššiu budovu na Slovensku.

Veľkorysé plány však zhatila finančná a hospodárska kríza. Hoci už mal projekt v roku 2009 aj stavebné povolenie, developer musel dať pozemok do dražby. V roku 2012 ho získala developerská divízia Tatra Banky, Tatra Residence. Na nové riešenie následne usporiadala architektonickú súťaž, v ktorej sa presadil kancelária známeho architekta Petra Moravčíka PMArchitekti. Atraktívny návrh sa však ukázal ako ťažšie etapizovateľný a tým pádom aj realizovateľný. Tatra Residence sa rozhodla pokračovať v spolupráci s držiteľom tretej ceny, architektom Jurajom Jančinom.

Jančina Architekti navrhli polyfunkčný komplex, pozostávajúci z dvojice identických bodových bytových domov, prístupných z Klincovej ulice, a administratívnych objektov smerom k rušným komunikáciám. Išlo o omnoho jednoduchšie riešenie, pričom developer oceňoval, že ho môže realizovať postupne, s prihliadnutím na aktuálnu trhovú situáciu.

Výhodnosť sa ukázala čoskoro v praxi – rezidenčnú časť získala spoločnosť YIT Slovakia a v tejto chvíli už prakticky dokončila prvú etapu projektu pod menom Rozeta. V príprave je aj druhá, hoci navrhnutá nanovo kanceláriou What?! Architects. Bytový dom je momentálne v povoľovacom konaní. Osud administratívnej časti smerom však ostával neznámy a ani YIT Slovakia sa k tejto téme nijako nevyjadrovalo.

Až teraz sa začína bližšie rysovať budúcnosť priestoru. Spoločnosť Zahradnicka Property s.r.o., SPV firmy Raiffeisen Property Management GmbH a Raiffeisen Property International GmbH, patriacich matke Tatra Banky, predložili na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) aktualizovaný zámer. Popri cestnej komunikácii má vzniknúť dvojica objektov (A1 a A2), ktoré budú na prvý pohľad prepojené. Novostavby tak vytvoria hranu bloku, čím budú rezidenčné objekty od Klincovej oddelené od rušných ciest s intenzívnou automobilovou aj električkovou dopravou.

Prvý z objektov, A1, má vzniknúť bližšie k Záhradníckej. Bude mať šesť nadzemných podlaží a dve podzemné. S ohľadom na charakter pozemku bude vstup umiestnený už na prvom podzemnom podlaží, nadzemné podlažia budú určené administratíve. Umiestnené by tu malo byť ustúpené siedme podlažie, kde budú technológie. Objekt A2 bude mať deväť nadzemných podlaží a dve podzemné. Vstup bude na prvom nadzemnom, administratívne priestory budú na druhom až deviatom podlaží. Aj v tomto prípade bude objekt obsahovať ešte ustúpené technologické podlažie.

Projekt sa predkladá v dvoch variantoch, pričom prvý ráta s tým, že tu budú umiestnené len kancelárske priestory o výmere 13,8-tisíc metrov štvorcových (5,7-tisíc v A1 a 8,1-tisíc v A2) a 447 parkovacích miest. Druhý variant tu umiestňuje aj apartmány, a to v budove A1 na treťom až šiestom podlaží. Administratívnych priestorov by tak bolo v A1 len 1,9-tisíc metrov štvorcových, apartmánov alebo izieb by bolo 124. Celkový počet parkovacích miest je navrhnutý v počte 445 miest. Za mierne priaznivejší je označovaný Variant 1.

S rozdelením objektov súvisí aj etapizácia projektu. Ako prvý by sa budoval dom A1, pričom developer dúfa, že by realizácia mohla prebehnúť medzi májom 2022 a februárom 2024. Do tejto etapy hodlá investovať okolo 23,9 miliónov eur. Druhá etapa by sa budovala medzi februárom 2024 a novembrom 2025. Náklady by mohli dosahovať 24,8 miliónov eur.

Jedna z pôvodných štúdií Olympie z roku 2008. Zdroj: SPDe

Projekt je ešte len v úvodných fázach povoľovania, preto je predčasné posudzovať architektúru. Zverejnená bola v podstate len o trochu lepšia hmotová štúdia, ktorá naznačuje pohľad z vnútrobloku. Dokumentácia však prezrádza čo-to o materiálovom riešení fasády, kedy by sa mala využiť kombinácia zateplenia s omietkou a hliníkových okien. Nezdá sa tak, že by mal developer projektu až také veľké ambície – podľa všetkého pôjde o veľmi racionálny projekt, zracionalizovaný aj oproti výsledkom pôvodnej súťaže a návrhu toho istého architekta.

Dnes najväčším benefitom konceptu je vytvorenie pomerne rozsiahleho voľného priestoru medzi navrhovanými budovami a jednotlivými etapami Rozety. Pokiaľ by bolo toto priestranstvo dobre spracované, vzniknúť by mohol veľmi príjemný a atraktívny vnútroblokový parčík. Koordinačná situácia zatiaľ územie bližšie nerieši. Plochy sú vo vlastníctve Zahradnicka Property, takže riešenie budúcnosti priestoru je na tejto firme.

Možnosť, že by vznikol natoľko jednoduchý, až banálny projekt, by bola stratenou šancou na atraktívne dotvorenie nárožia významnej križovatky. Oproti minulosti sa samozrejme ambície znížili a upravili. Budovať tu 39-podlažnú (počas povoľovania zníženú na 36-podlažnú) vežu, doplnenú o trojicu veží na druhej strane križovatky, ktorú plánoval developer Penta Real Estate, bolo azda prehnané. To však neznamená, že by sa malo šetriť na architektúre a materiálovom prevedení. Dobre dostupná lokalita, ako je táto, by si vyššiu úroveň zaslúžila.

V nedávnej minulosti pritom už atraktívnejšia štúdia možností pretvorenia územia vznikla. V roku 2019 predstavili svoju koncepciu architekti z kancelárie PM arch (nemýliť si s PMArch), ktorí očividne veľmi dobre pochopili charakter lokality a víziu tomu prispôsobili. Ekonomika projektu by bola samozrejme niekde úplne inde. Pri takomto území je to však omnoho priaznivejší prístup, ako zvolil súčasný developer.

Do budúcna by mohlo byť určitou nádejou, že pozemok aj s projektom preberie ktosi iný. Tatra Residence sa svojho času netajila tým, že pokiaľ príde dobrá ponuka, je ochotná zámer predať. V takom prípade by mohol development ešte prejsť výraznejším redizajnom – koniec-koncov, úpravami prešla aj Rozeta a najmä jej druhá etapa. Problémom je však fakt, že Územný plán tu predpisuje občiansku vybavenosť, hoci tá je v Bratislave do veľkej miery saturovaná alebo vzniká v atraktívnejších častiach mesta.

Nová „Olympia“ tak zatiaľ nepresvedčila. Pozemok bez debaty potrebuje zástavbu, a to atraktívnym, mestotvorným projektom, ktorý bude vhodným dotvorením nárožia a možno aj dominantou, ktorá zdôrazní jeho význam. Zatiaľ sa však zdá, že súčasný návrh je nudný a bez akejkoľvek ambície o výraznejšie zhodnotenie lokality. Ak to bude aj konečný výsledok, bude to škoda. Táto časť Bajkalskej aj Záhradníckej si zaslúži viac.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.