Adrian Gubčo 16.03.2022 13:44

Výstavba Prístavnej 1 sa rozbieha, opäť sa mení aj jej funkcia

Prístavná 1 od developera Grafobal Group Development mala byť pôvodne pomerne všednou kancelárskou budovou v štvrti, ktorej dominuje administratívna funkcia. V tomto smere prešiel investor celým povoľovacím procesom a pristúpil k odstráneniu pôvodnej zástavby. Medzičasom sa však trh zmenil. Výsledkom je opakovaná zmena funkčného riešenia projektu, ktorého výstavba sa v týchto týždňoch naplno rozbieha.

Zdroj: Grafobal Group Development via Brothers Real

Prístavná 1 bola pôvodne známa ako Office Prístavná 1. Na nároží Prístavnej a Plynárenskej ulice, na mieste bývalých tlačiarní, malo vzniknúť bizniscentrum s takmer 16,5-tisíc metrami štvorcovými kancelárskych priestorov a približne tisíc metrami štvorcovými retailu. V kontexte Bratislavy by nešlo ani o jednu z najväčších, ani najlepšie položených kancelárskych budov. Koniec-koncov, len kilometer západne od projektu sa nachádzajú veľké komplexy, z ktorých sú niektoré už dokončené, vo vysokom štandarde a pripravené na okamžité sťahovanie nájomcov.

Po vypuknutí pandémie koronavírusu COVID-19 sa preto developer celkom logicky rozhodol pre zmenu funkčného riešenia budovy. Za dôvod okrem pandémie a súvisiaceho poklesu dopytu po kanceláriách označil aj obrovský dopyt po bytoch a meniaci sa charakter okolitej štvrte. Zóna Mlynské Nivy – Západ totiž už nie je len biznis zónou. Jeden za druhým tu štartujú alebo sa odhaľujú rezidenčné projekty, vďaka čomu sa zóna mení na polyfunkčnú štvrť. Grafobal Group Development (resp. jeho SPV RV Development 2) sa tak nemusel obávať, že by potenciálnych klientov výrazne odstrašoval charakter územia.

Už na začiatku roka 2021 tak požiadal o zmenu stavby pred dokončením. Časť kancelárskych priestorov sa mala zmeniť na „polyfunkčný mix pozostávajúci z bytov, obchodných priestorov a ateliérov“. Výmera kancelárií sa tak zmenšila na polovicu, namiesto nich sa naplánovalo 70 bytov, 25 ateliérov a zdvojnásobil sa rozsah retailu. Úpravou prešla aj architektúra. Základné hmotové parametre ale ostali bez zmeny. Zámer mal tak byť naďalej tvorený budovou v pôdorysnom tvare písmena Z s dvomi „vežami“ s ôsmimi a deviatimi nadzemnými podlažiami a centrálnou zníženou časťou so siedmimi.

Teraz však investor získal od ružinovského stavebného úradu ďalší súhlas so zmenou stavby, spojenej so zmenou v jej užívaní. Po posledných úpravách bola časť kancelárskych priestorov v západnej časti objektu transformovaná na „ubytovacie zariadenie cestovného ruchu a priestory vybavenosti ubytovacieho zariadenia“. V projekte tak už nebudú prenajímateľné kancelárie a časť obchodných priestorov sa zadefinovala ako vybavenosť pre ubytovacie zariadenie (bude tu lobby bar a recepcia, fitness, konferenčné priestory a kancelárie zariadenia). Ubytovacích buniek tu bude 103, disponovať budú podlahovým vykurovaním a stropným chladením. V rámci zmeny sa upravili sa aj svetlé výšky podlaží či dispozícia vertikálnych jadier.

Podobné funkčné úpravy sa niekedy využívajú ako spôsob, ako "obísť" územnoplánovaciu reguláciu. Územný plán v lokalite predpisuje funkciu občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, čo znamená, že byty sa tu môžu budovať len v obmedzenej miere. Tá bola na Prístavnej 1 vyčerpaná už v rámci predošlej zmeny stavby pred dokončením. V obdobných prípadoch preto developeri navrhujú „garni hotely“, hoci v praxi ide o byty.

Je vysoko pravdepodobné, že to tak bude aj v tomto prípade. Na realitných portáloch sa už totiž zjavili ponuky apartmánov v západnej časti objektu, teda namiesto kancelárií. Dvojizbový apartmán tu vychádza na štvrť milióna eur, pričom realitka pripomína vysoký štandard alebo vysoké stropy. S ohľadom na históriu developera, spojenú so snahou o zadefinovanie bytoch v projekte na Vajnorskej ako skladov, nejde o celkom prekvapivý postup. V tomto prípade však aspoň prichádza s apartmánmi v lokalite, kde sú pomerne vhodné.

Spolu so zmenou funkcie prešla úpravou opäť aj architektúra – namiesto pôvodných hladkých omietnutých fasád s typickými úzkymi oknami získa objekt charakter bytového domu s loggiami. Vzdialene pritom pripomína nedávno dokončenú tretiu etapu projektu Urban Residence, resp. aj ostatné etapy tohto developmentu. Architektom Prístavnej 1 je kancelária AVK Architects.

Projekt je už vo výstavbe, aktuálne sa pracuje na zakladaní stavby. Dokončený by tak mohol byť v priebehu roka 2024.

Výstavba Prístavnej 1, 8.3.2022

Grafobal Group Development, patriaci do portfólia firiem podnikateľa Ivana Kmotríka st., je spojený s mnohými kontroverziami. Asi najvýraznejšie diskusie a konflikty spôsobuje vlajkový projekt firmy, komplex Národného futbalového štadióna, spoločne so susednou rezidenčnou a kancelárskou vežou. Kritici developmentu vyčítajú spôsob financovania, mierku či architektúru. Vášne však vzbudzujú aj zámery Račany Rosso (kvôli možnej deštrukcii račianskych vinohradov), Vajnorská (mierka a snaha obísť územnoplánovaciu reguláciu) alebo Green Park (poloha, mierka, vývoj povoľovacieho procesu, história pozemku). Prístavná 1 bola doteraz asi najmenej problémová.

Teraz sa to môže zmeniť, hoci snaha investora zväčšiť počet bytov na úkor neperspektívnych kancelárií je logická. V lokalite pribúdajú ďalšie obrovské administratívne kapacity, kým prírastok bytov je nízky. Sčasti je za tým aj Územný plán, ktorý tu ráta s občianskou vybavenosťou. Ak by Grafobal Group Development postupoval rigídne v zmysle plánu, celá investícia by sa mohla stať neekonomickou – alebo minimálne menej ziskovou. Strata tohto developera by mnohých nepochybne potešila, ale podobné problémy sa netýkajú len jeho.

V pasci Územného plánu sú totiž aj iné firmy, ktoré majú záujem stavať v blízkom okolí. Napríklad spoločnosť YIT Slovakia pripravuje obrovský polyfunkčný development (pravdepodobne nazvaný Mlynárka) v blízkosti Prístavnej 1. Na zámer vypísala urbanisticko-architektonickú súťaž, ktorá priniesla mimoriadne zaujímavé výsledky. Víťazi z kancelárií Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers navrhli veľkomestskú štruktúru, založenú okolo centrálneho ochladzovacieho parku. Kedy však začne táto zástavba aj vznikať, je otázne. V danom rozsahu a s funkciami ju totiž Územný plán nepripúšťa.

Toto nanešťastie nie je unikátna situácia. O to smutnejšie je, že sa týka mnohých brownfields, zanedbaných území po výrobných či dopravných areáloch, ktoré by sa mohli stať atraktívnou a živou časťou mesta s bývaním, pracoviskami, službami, verejnými priestormi a zeleňou. Dnes sú len hanbou a bariérou. Hlavné mesto si je problému, ale aj potenciálu brownfields vedomé, plán však nestíha meniť dostatočne rýchlo – alebo ani nechce. Druhou stranou mince je podľa neho chýbajúca vybavenosť alebo sociálna infraštruktúra, ktorá bude v dôsledku developmentu pod ešte väčším tlakom. Mesto či mestské časti pritom na výstavbu nových materských či základných škôl, domovov seniorov alebo kultúrnych domov peniaze nemajú.

Ide tak do istej miery o bludný kruh. Mesto nebude podporovať radikálne zmeny Územného plánu, lebo nevie stavebný rozvoj podporiť alebo skvalitniť výstavbou potrebnej infraštruktúry. Na jej vznik však nemá peniaze aj preto, lebo stavebný rozvoj je nedostatočný, a s ním aj prísun „developerských poplatkov“. Štát Bratislavu nepodporuje dostatočne a výhľad je v tomto smere skôr pesimistický. Priority sú dnes úplne inde, čo je ale s ohľadom na aktuálne medzinárodné okolnosti pochopiteľné.

Rukojemníkmi v tejto komplikovanej situácii sú ľudia, ktorí by chceli získať vlastné bývanie. Nedostatok nových bytov však ich ceny vyháňa do obrovských výšin. Ak sa už predsa len rozhodnú ostať v Bratislave a neriešiť problém presťahovaním sa na predmestie, jednou z mála možností je obzerať sa aj po „apartmánoch“ a „ubytovacích zariadeniach“.

Pozerať sa na apartmány ako na odsúdeniahodné obchádzanie Územného plánu je pochopiteľné. Nanešťastie je to ale dôsledok nedobrého stavu, do akého sa Bratislava v dôsledku zle nastavenej, komplikovanej a neaktuálnej regulácie v kombinácii s nedostatkom zdrojov dostala. Snahy o zlepšenie situácie by tak mali smerovať práve týmto smerom namiesto dusenia tých, ktorí na trh prinášajú potrebný a žiadaný produkt.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.