Adrian Gubčo 28.10.2019 10:10

Nový život industriálnych budov

V priebehu dynamického stavebného rozvoja Bratislavy v posledných dvoch desaťročiach sa urobilo mnoho chýb. K najväčším patrí zánik veľkej časti industriálneho dedičstva v podobe viacerých priemyselných objektov a areálov. Našťastie, aspoň časť z tých najvzácnejších budov prežila a dnes sa postupne rekonštruuje a napĺňa novým obsahom, pričom známe sú prvé detaily.

Interiér reštaurácie v Jurkovičovej teplárni. Zdroj: Medusa

K najvýznamnejším zachovaným budovám patrí Spilka bývalého pivovaru Stein, ktorá tvorí dominantu okolia Račianskeho mýta a pri pohľade na strešnú krajinu aj celej severovýchodnej časti bratislavského centra, Sklad č. 7, ktorý je súčasťou komplexu Eurovea, Pradiareň 1900 s priľahlou Silocentrálou, ktorá prechádza rekonštrukciou v rámci výstavby developmentu Zwirn, a nakoniec Jurkovičova tepláreň, srdce projektu Sky Park.

Všetky tieto budovy (s výnimkou objektu Silocentrály v Pradiarni 1900) sú chránené ako Národné kultúrne pamiatky, čo ich do veľkej miery zachránilo od asanácie. Pre developerov tak náročná rekonštrukcia predstavuje určitú komplikáciu, na druhej strane však jednotlivé projekty získajú výnimočnú a nadčasovú hodnotu. Pozitívom je, že podobné príklady inšpirujú, vďaka čomu sa v poslednej dobe už častejšie vyskytujú pokusy chrániť aj industriálne budovy, ktoré status NKP nemajú.

Spilka Stein

Rekonštrukcia a konverzia objektu Spilky v areáli bývalého pivovaru Stein predstavuje poslednú dokončenú časť projektu Stein2. Ten nahradil opustenú výrobnú zónu v atraktívnej centrálnej bratislavskej lokalite novým multifunkčným developmentom s bývaním, kanceláriami a obchodmi. Obnova budovy obdržala pred niekoľkými dňami povolenie na užívanie stavby.

Spilka tvorí najikonickejšiu časť projektu, nielen preto, že ide o historický artefakt, ale aj vďaka svojej výraznej architektúre, ktorej dominuje zastrešenie 5-podlažnej budovy, ktorá slúžila ako kvasiareň. Po konverzii sa z nej stáva kancelársky komplex Spilka Offices, ktorý ponúka 1.590 metrov kancelárskych priestorov. Developerom rekonštrukcie je spoločnosť MiddleCap Group, ktorá už v Bratislave zrealizovala aj inú výraznú rekonštrukciu v podobe projektu Gorkého 4.

Developer zatiaľ neoznámil, aký veľký objem kancelárií má prenajatých, hoci na webe prenajímateľa, CBRE, už nefiguruje piate podlažie, ktoré bude disponovať veľkolepou svetlou výškou, práve vďaka umiestneniu priamo pod kupolou Spilky. Rovnako je známe aj to, že na prízemí by mala v duchu pivovarníckej tradície sídliť veľká pivná reštaurácia pod patronátom pivovaru Svijany.

Rekonštrukcia bola, aspoň z exteriéru, zrealizovaná na vysokej úrovni, za návrhom stojí skúsená kancelária Bouda Masár Architekti. Spilka sa opäť stáva okrasou Bratislavy a výrazným symbolom jedného z najväčších projektov v Bratislave v poslednom období.

Spilka v projekte Stein2, fotografia z 9.6.2019

Sklad č. 7

Sklad č. 7, známy aj ako budova Admirality, tvorí výraznú súčasť bratislavského nábrežia, ako aj komplexu Eurovea, hoci tu stojí už dlhodobo bez využitia. To sa však má čoskoro zmeniť.

Už pred časom som informoval o stavebnom povolení, ktoré developer J&T Real Estate obdržal za účelom rekonštrukcie a konverzie vnútorných priestorov. Táto nadviaže na staršiu rekonštrukciu z roku 2007, pri ktorej sa podarilo obnoviť exteriér budovy, hoci táto nenašla svoj účel a slúžila len pre občasné eventy, resp. počas výstavby prvej etapy Eurovey ako predajné centrum so showroomom. Interiér ostal v surovom stave.

Po novom sa objekt z roku 1922 stane kancelárskou budovou, čo je v rozpore s pôvodne uvažovanou kultúrnou funkciou. Kancelárie budú na troch podlažiach (druhom až štvrtom), celkovo by tu malo vzniknúť 4.560 metrov štvorcových kancelárskych priestorov. V zmysle povolenia by však tieto kancelárie mali zároveň plniť funkciu „výstavných priestorov“. Na prvom nadzemnom podlaží budú podľa všetkého komerčné prevádzky, teoreticky eventový priestor.

Rekonštrukciu interiéru Skladu č. 7 zabezpečuje kancelária A1 ReSpect, ktorá stojí aj za projektom prvej fázy Eurovey. Na verejnosť sa už dostali prvé vizualizácie interiéru, keďže developer už hľadá prostredníctvom CBRE nájomníkov. Práce na rekonštrukcii sa môžu spustiť prakticky kedykoľvek v najbližšom období.

Hoci absencia kultúrnej zložky v projekte výrazne chýba, pozitívom je jeho opätovné oživenie, ktoré zvýši záujem o budovu, ktorá je dnes zo zvyku prehliadaná. V budúcnosti sa azda zvýši komerčný potenciál prevádzkovania kultúrneho centra, ktoré bude v dotyku s najväčším moderným námestím v Bratislave, na promenáde, ktorá sa bude čoskoro rozširovať, v tesnej blízkosti prvého bratislavského mrakodrapu Eurovea Tower a nad uvažovaným siedmym mostom cez Dunaj, ktorý bude čisto pre peších.

Je len málo potenciálne atraktívnejších bodov v Bratislave a ponechať budovu nadlho len pre kancelárske účely by bolo mrhaním prémiového objektu, ktorý sa stane jednou z ikon bratislavského nábrežia a downtownu.

Interiér Skladu č. 7. Zdroj: CBRE

Pradiareň 1900 a Jurkovičova tepláreň

Rekonštrukcia Pradiarne 1900 a Jurkovičovej teplárne sú dva odlišné projekty na odlišných miestach a realizované odlišnými developermi, napriek tomu majú spoločných viac vecí.

V prvom rade, ide o dve asi najveľkolepejšie (spoločne s Cvernovkou na Trnavskej ceste) zachované industriálne budovy v Bratislave, ktoré sú v kontexte metropoly zaujímavé aj aspektami svojho vzniku. Kým prvá z nich bola vybudovaná vo veľkolepom štýle a prezývaná „Priemyselný palác“, za návrhom druhej z nich stojí nestor slovenskej architektúry Dušan Jurkovič. V oboch prípadoch ide o výnimočné stavby.

Pozrite si aktuálny stav rekonštrukcie Pradiarne 1900 vo fotogalérii.

Ďalším spoločným faktorom je, že sa objekty stanú súčasťou nových masívnych developerských projektov, ktoré priniesli odstránenie väčšiny pôvodnej zástavby – v prípade Pradiarne 1900 ostatných zvyškov areálu Cvernovky, pri Sky Parku zanikla budova tzv. Elektrovodu. Namiesto nich pribudnú nové rezidenčné alebo kancelárske objekty, za ktorými stoja poprední domáci aj zahraniční architekti.

Spoločná je aj funkcia. Budovy budú mať charakter kancelársko-eventových priestorov s určitým rozsahom občianskej vybavenosti. Projekty stavili na využitie odkazov na históriu a industriálny dizajn, ktorý je dnes trendový naprieč celou planétou. Ponuka priestorov má zaujať predovšetkým spoločnosti z kreatívnych odvetví, hoci meniace sa preferencie znamenajú, že aj tradičnejšie firmy – napríklad právne či finančné – hľadajú už odlišný štýl výrazu svojich pracovísk.

Developer YIT Slovakia, ktorý stojí za rekonštrukciou Pradiarne 1900, potvrdzuje, že prenájom ide zatiaľ vcelku dobre a obsadená už je asi tretina priestorov z celkového objemu 11.760 metrov štvorcových. Developer revitalizácie Jurkovičovej teplárne s 5-tisíc metrami štvorcovými, Penta Real Estate, zatiaľ veľa neprezradil. Obe konverzie budú dokončené v priebehu roka 2020. 

Stav rekonštrukcie Jurkovičovej teplárne k 6.10.2019

Nakoniec, že budú mať projekty spoločné ešte niečo, odhalila gastronomická skupina Medusa v uplynulých dňoch, keď okrem nového konceptu ohlásila svoju expanziu v rámci Bratislavy. Firma chce zrealizovať osem nových projektov, z ktorých päť je už potvrdených a tri v rokovaní. Má ísť o reštaurácie, nachádzajúce sa na významných miestach a vo výnimočných historických priestoroch, otváraných v rokoch 2020-2022.

Medzi týmito priestormi by mali byť práve Pradiareň 1900 a Jurkovičova tepláreň, kde vzniknú reštaurácie podľa nového konceptu Medusy. Nachádzať sa budú na prízemí jednotlivých objektov a budú prístupné aj pre verejnosť, nielen pre zamestnancov. Okrem toho, spoločnosť potvrdila, že do Pradiarne 1900 sa aj priamo nasťahuje a vytvorí priestory pre svojich 60 zamestnancov.

„Bratislava sa mení a my chceme byť pri tom,“ hovorí Peter Štecko, CEO Medusy a dodáva: „Kým koncom deväťdesiatych rokov a začiatkom storočia sme chceli byť čo najsilnejšie zastúpení v centre Bratislavy, dnes sa presúvame do výnimočných historických objektov v novom centre Bratislavy.“

Medusa patrí k najúspešnejším gastronomickým skupinám v Bratislave, čo je dané aj moderným a atraktívnym výrazom jednotlivých prevádzok, ktoré sa tešia popularite u veľkého počtu zákazníkov. Oba objekty tak získali silného nájomníka, ktorý do nich pravdepodobne pritiahne nemalú klientelu a bude v nich mať stabilné miesto. Medusa zatiaľ odhalila o reštauráciách málo detailov, prestížna lokalita však kladie tie najvyššie nároky na architektonické prevedenie interiérov prevádzok.

Kancelárie Medusy v Pradiarni 1900. Zdroj: Medusa

Bratislavské industriálne pamiatky a objekty sa tak skutočne začínajú zaraďovať do života mesta a oživovať metropolu svojim špecifickým výrazom a štýlom. Našťastie, aspoň časť tých najvzácnejších budov sa podarilo zachrániť a dnes sa ukazuje, že išlo o správny krok.

Do budúcna bude potrebné tieto priestory zužitkovať ešte lepšie. Rekonštrukcia budov je mimoriadne pozitívna, lebo to jednotlivým objektom garantuje, že ostanú zachované ďalšie desiatky rokov a nebudú postupne degradovať. Do tej doby sa požiadavky môžu zmeniť a nakoniec sa aj budovy, dnes využívané v prospech kancelárií alebo iných komerčných účelov, premenia na kultúrne centrá alebo verejné stavby, ak to bude pre majiteľov výhodné.

Len sotva si možno predstavovať, že súkromní investori budú budovať nekomerčné objekty, ak v tom nevidia aj určitý ekonomický zmysel. Príklady, kedy sa podarilo do starších objektov vniesť silnú kultúrnu vložku, ako je Nádvorie v Trnave alebo Mlynica v Bratislave, ostanú zrejme nadlho výnimkami. Aby to tak nebolo, bude potrebné zmeniť systém fungovania vzťahov súkromného a verejného sektora, ako aj naštartovať odbornú – podotýkam odbornú – debatu o týchto témach. Malo by ísť o súčasť tranzície ekonomiky smerom ku kreatívnejším odvetviam.

Zásadná zmena spočíva v zmene naratívu, podľa ktorého spolupráca s developerom znamená buď zbytočne tvrdú ruku samosprávy, ktorá si kladie podmienky, ale nič za to neponúka, alebo naopak, skryté machinácie v pozadí. Komunikácia má byť otvorená, bez predsudkov a z oboch strán vedená kapacitami vo svojich oboroch. Pri tejto ceste sme nanešťastie ešte len na úplnom začiatku.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.