Simona Schreinerová 04.02.2025 09:20

Nevyužitý potenciál mesta konečne ožíva. Ako sa brownfieldy stávajú budúcnosťou Bratislavy

Viaceré brownfieldy v Bratislave sa už transformovali na rezidenčné či polyfunkčné zóny. Mnohé lokality na svoju druhú šancu iba čakajú, a brownfieldy stále tvoria veľkú časť zastavaného územia mesta. Práve tieto lokality sú ideálne na zahusťovanie vnútorného mesta a výstavbu nových mestských štvrtí.

Brownfield je definovaný ako nevyužívané či opustené územie, ktoré však v minulosti malo svoju funkciu. Často ide o bývalé priemyselné areály, ktoré môžu, ale aj nemusia mať environmentálnu záťaž.

Veľká časť takýchto území v Bratislave je už v súkromnom vlastníctve, a o ich nové využitie sa snažia developeri aj mesto, ktoré v roku 2019 mesto zverejnilo Urbanistickú štúdiu Brownfieldy. Ide o register nevyužívaných území, ktorý vznikol za účelom vytvorenia základnej databázy a evidencie brownfieldov, posúdenia týchto území a možnosti ich následnej transformácie a zapojenie do mestskej štruktúry.

Zo štúdie vyplynulo, že viac ako polovica lokalít je v súkromnom vlastníctve pričom sa v Bratislave nachádza 131 brownfieldov na celkovej ploche 629 ha. Vytypované lokality vo vlastníctve mesta majú byť revitalizované, v tomto smere sú však predsa len aktívnejší súkromní investori.

Galéria

Sky Park a Jurkovičova tepláreň

Komplex Sky Park v downtowne začala ešte v roku 2017 budovať spoločnosť Penta Real Estate (neskôr sa od spoločnosti odčlenilo Alto Real Estate a projekt dokončuje). Obrovská voľná plocha blízko centra mesta ponúkla priestor s fantastickým potenciálom pre to, aby sa stalo novým jadrom života Bratislavy.

Veže s charakteristickým dizajnom od prestížnej kancelárie Zaha Hadid Architects významne ovplyvnili panorámu metropoly. Aktuálne sú postavené štyri veže, pričom zatiaľ posledná má 31 podlaží a výšku 103,8 metrov. Poslednou časťou developmentu by mala byť veža Sky Park Tower, ktorá bude dominantou komplexu. Pôvodne administratívna budova však napokon zmenila svoju funkciu, a pôjde o polyfunkčný objekt s prevahou bývania.

Jednou z posledných pripomienok niekdajšej priemyselnej štvrte bola Jurkovičova tepláreň, ktorá prešla rekonštrukciou. Mohutný objekt od architekta Dušana Jurkoviča je chránený ako Národná kultúrna pamiatka. Po komplexnej rekonštrukcii sa z neho stal administratívny objekt s prímesou gastronómie a kultúry. Rekonštrukcia sa realizovala ako súčasť vzniku Sky Parku.

Záber z 29.04.2024. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Zwirn

Projekt Zwirn zahŕňa celkovú prestavbu mestského bloku medzi Svätoplukovou, Páričkovou, Košickou a Mlynskými nivami. Ide o areál niekdajšej Bratislavskej cvernovej továrne. Developerom projektu je spoločnosť YIT Slovakia, ktorá ho prebrala v roku 2015. Krátko na to zorganizovala urbanisticko-architektonickú súťaž, v ktorej zvíťazila kancelária Compass.

Architekti svoju koncepciu založili na vzniku troch menších blokov, ktoré zvierajú námestie spoločne so zachovanou historickou továrenskou budovou - Pradiareň 1900. Výstavba prvej etapy projektu začala v roku 2020 a dokončená bola v roku 2023. Druhá časť sa začala realizovať v roku 2022 a aktuálne je už dokončená. Vo výstavbe je aj posledná časť.

Zwirn možno považovať v mnohých smeroch vzorovým príkladom tvorby mesta a mestského prostredia, ktorý významne prispel k premene lokality medzi staršími časťami štvrte Nivy a downtownom.

Záber z 26.10.2023. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Klingerka

Klingerka sa nachádza v priestore vymedzenom Pláteníckou, Prístavnou, Súkenníckou a Valchárskou ulicou, teda východne od srdca bratislavského downtownu, za ktoré možno považovať Sky Park a okolie. Ide o územie, v ktorom sa pôvodne nachádzala továreň na výrobu ľanového, konopného a jutového tovaru.

V prvej etape rozsiahlejšieho konceptu od JTRE vznikla dvojica budov, prepojených parkovacím domom. Nižšia budova je kancelárska s desiatimi podlažiami, vyššia rezidenčná veža má 35 podlaží a 115 metrov. Klingerka však verejnosť príliš neočarila, za čo zrejme môže aj snaha o maximálnu racionalizáciu architektonicko-urbanistického riešenia či pomer výšky a šírky. Otázne je tiež prevedenie fasády, ktoré malo imitovať vzor šitia jutových vriec. Autorom architektúry Klingerky je kancelária GFI.

Záber z 22.08.2021. Zdroj: YIM.BA

Nová Matadorka

Továreň Matador v Petržalke patrila začiatkom minulého storočia k popredným priemyselným závodom na Slovensku. V Matadorke sa vyrábali najmä výrobky z gumy ako pneumatiky a rôzne gumové tesnenia a výrobky potrebné v strojárskom priestore.

Komplexnú prestavbu areálu má priniesť development Nová Matadorka od developera OXIO. Cieľom je výstavba polyfunkčnej štvrte s bývaním, administratívnymi priestormi a vybavenosťou. Súčasťou komplexu by mala byť aj veža, výškovo členená na časti so siedmimi nadzemnými podlažiami v nízkej časti a 37 podlažiami vo výškovej časti. S výškou 118 metrov by mohlo ísť jednu z najvyšších budovu v Bratislave.

Bližšie predstavená bola časť Matadorka Living – Smaltovňa, čo je prvá etapa projektu. Ide o rekonštrukciu aj dostavbu hál, konkrétne historickej haly tzv. Smaltovne. Objekt síce nie je pamiatkovo chránený, ale investor sa rozhodol pre jeho zachovanie. Pôvodné haly ostanú čiastočne zachované a trasformované do podoby polyfunkčného komplexu s bývaním, administratívou a občianskou vybavenosťou.

Nová Matadorka bude monumentálny zámer, ktorý predpokladá vznik komplexnej mestskej štvrte a vytvorenie samostatného lokálne centra. Architektom projektu kancelárie Compass Architekti, na Matadorka Living spolupracovali so Superatelier.

Nová Matadorka. Zdroj: Compass architekti.

Polyfunkčný súbor Vajnorská

K brownfieldom s veľkým potenciálom na rozvoj patrí Istrochem v Novom Meste. Územie s rozlohou približne 4,5 hektára, ktoré bolo v minulosti súčasťou blízkeho okolia bývalých Chemických závodov Juraja Dimitrova má v úmysle prebudovať Penta Real Estate. Polyfunkčný súbor Vajnorská bude zo severovýchodnej strany ohraničený Odborárskou ulicou a z juhovýchodnej Vajnorskou ulicou.

Pozostávať má z bytových domov, administratívnej budovy (podľa oficiálneho zámeru) a prevádzok obchodnej občianskej vybavenosti. Navrhnutá je hybridná štruktúra kombinujúca vežovú, blokovú a doskovú typológiu spolu so súkromným, poloverejným a verejným priestorom. Vďaka tomu má vzniknúť nové, dynamické susedstvo s približne 1,2-tisíc bytmi.

Prvú a druhú etapu budú tvoriť rezidenčné budovy. Prvý dom bude mať 19 a druhý 24 podlaží. Krídla budú nižšie a budú postupne klesať od ôsmich k piatim podlažiam. Etapy 3A a 3B budú tvoriť tri veže umiestnené smerom k železničnej trati. Výška bude 17, 17 a 19 podlaží pričom budú šachovnicovo prestriedané, nižšie sekcie budú mať päť až osem podlaží.

Štvrtou etapou bude administratívna budova priamo na nároží Vajnorskej a Odborárskej. Pokiaľ ide o tento objekt, otvorene sa už však hovorí o umiestnení študentského bývania. Má ísť o výškovú dominantu projektu s 25 podlažiami a výškou 101 metrov. Hlavným prvkom konceptu má byť krajina, čo sa pretaví do lineárneho parku, ktorý bude spájať všetky navrhnuté objekty a susedstvá s Vajnorskou ulicou. Projektantom je Siebert + Talaš.

Zdroj: Siebert + Talaš / EIA

PARQ Zátišie

PARQ Zátišie od spoločnosti Atrios vznikne neďaleko spomínaného polyfunkčného súboru Vajnorská, v blízkosti križovatky Tomášikovej a Vajnorskej. Komplex má nahradiť dlhodobo neudržiavaný areál kanceláriami, hotelom a bytovými domami.

Prvýkrát bol zámer bližšie predstavený v roku 2020, pričom v prvej etape mali vzniknúť tri objekty – dva kancelárske a jeden hotelový. V druhej etape sa plánovala výstavba rezidenčného objektu vo vnútrobloku. Dominantou projektu mala byť kancelárska veža so 17 podlažiami.

Do pôvodných plánov však vstúpila aj pandémia, pod vplyvom čoho sa administratívne budovy začali strácať na atraktivite. Väčšiu perspektívu začali mať rezidenčné objekty. Na začiatku roka 2023 sa potvrdila zmena funkcie a Magistrát vydal nové záväzné stanovisko, v ktorom schválil úpravu prvej etapy. Nižšia administratívna budova a hotel si zachovali svoju pôvodnú funkciu, avšak z druhej administratívnej stavby bude polyfunkčný dom aj s 99 bytmi.

Developer má už vydané stavebné povolenie, takže výstava môže byť spustená v podstate kedykoľvek. S projektom súvisí aj požiadavkou mesta na vybudovanie nultej etapy predĺženia Tomášikovej ulice.

Zdroj: Atrios Real Estate

STORE.TO

Veľký brownfield zanikne aj v Rači, konkrétne sanované územie bývalého terminálu v blízkosti križovatky ulíc Na Pántoch a Rybničná. Alto Real Estate tu chce vybudovať nový areál, tvorený komplexom mestských skladov a predajno-výstavných priestorov STORE.TO.

Investor v rámci projektu vybuduje tri objekty predajných skladov s celkovou plochou viac ako 25-tisíc metrov štvorcových. STORE.TO sa zameriava na ponuku flexibilných skladových priestorov, ktoré spĺňajú potreby malých a stredných podnikateľov, e-shopov, distribučných centier či výrobných prevádzok.

STORE.TO je prvý developerský projekt Alta, ktorý vyrastie mimo centra Bratislavy a zameriava sa na priestory pre skladovanie a logistiku. Projekt je svojim spôsobom jedinečný, pretože väčšinou sa transformáciou brownfieldov mení ich pôvodná funkcia na rezidenčnú alebo polyfunkčnú. V tomto prípade sa funkcia do istej miery zachová. STORE.TO aktuálne čaká na vydanie stavebného povolenia.

Zdroj: Alto Real Estate

Transformácia brownfieldov v Bratislave predstavuje významný krok k udržateľnému rozvoju mesta. Namiesto rozširovania satelitov okolo Bratislavy je vhodnejšie sa viac zameriavať na revitalizáciu už existujúcich území. Spomínané projekty ukazujú, že aj bývalé priemyselné areály môžu dostať nový život a stať sa modernými mestskými štvrťami.

Bratislava má stále veľký potenciál v oblasti revitalizácie nevyužitých území, a preto možno očakávať, že v nasledujúcich rokoch budú pribúdať ďalšie ambiciózne projekty, ktoré pomôžu formovať modernú a funkčnú metropolu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.