Adrian Gubčo 07.11.2024 17:05

Namiesto atraktívnej štvrte výrobný areál? Prehliadaná lokalita čaká na zmenu, investor naznačuje zlý scenár

Rozvoj Bratislavy je v posledných desaťročiach charakteristický postupným vytláčaním výroby a výrobných areálov z vnútorného mesta a ich nahrádzaním polyfunkčnými zónami. Mesto tento vývoj formálne podporuje a hovorí o dôležitosti tvorby atraktívneho a kompaktného prostredia. Napriek tomu je celkom možné, že sa jedna takáto zóna nielen zachová, ale aj posilní – zmena regulácie je totiž v nedohľadne.

Ilustračný záber. Zdroj: Bencont

Jednou z prvých priemyselných lokalít v Bratislave bolo okolie Račianskej ulice. Išlo o logický dôsledok toho, že tu bola vybudovaná najstaršia železničná trať v meste, smerujúca na Sv. Jur a neskôr na Trnavu. Po vybudovaní spojenia so zvyškom krajiny cez prvý pevný most cez Dunaj sa v bezprostrednom okolí trate začali budovať výrobné a skladové areály, ktorých zvyšky sa zachovali doteraz.

Jednou z takýchto lokalít je aj priestor medzi Kukučínovou, Pluhovou, Pri Dynamitke a Varšavskou. Pravdepodobne na začiatku 20. storočia tu vznikla Železolejáreň a smaltovňa Rowher, ktorá produkovala smaltovaný tovar – vane, umývadlá, radiátory a i. Po vzniku Československa prechádza fabrika do rúk Slovenskej banky, ktorá pokračovala vo výrobe pod názvom Emailit Danuvia. V tom čase sa začalo okolie výraznejšie urbanizovať.

Neskôr sa práve rast počtu obyvateľov v bezprostrednom okolí podpísal na rastúcom tlaku po utlmení prevádzky. Hoci fabrika pod názvom Kovosmalt prežila takmer až do pádu komunizmu, znečistenie viedlo k odporu voči jej prítomnosti. V 90-tych rokoch sa už smaltované výrobky v areáli nevyrábali, namiesto toho sa tu objavili rôzne firmy, autoservisy a podobné prevádzky.

Až dodnes sa tak zachoval prakticky v celistvej podobe priemyselný areál, ktorý sa vyvinul už za monarchie. Dlhodobo bol prehliadaný, všetko však nasvedčuje tomu, že ide len o dočasný stav. Pozemky a objekty vlastní spoločnosť Vargem s.r.o., v minulosti spájaná s prepojeniami na známe mafiánske skupiny. Developerom, ktorý má územie transformovať, je ale spoločnosť Bencont.

Firma je v lokalite prítomná už dlhšie, pričom tu zvažuje vybudovanie veľkého a komplexného polyfunkčného zámeru. Umiestnené by tu mali byť bytové domy, vybavenosť v parteri aj verejné priestory s parkovou úpravou. Mierkou by nová zástavba pripomínala skôr čerstvo dokončený Guthaus ako zástavbu v Zátiší.

Napriek tomu ide stále len o víziu. Jej realizácii bráni územnoplánovacia regulácia. „Navrhujeme zmenu funkcie územia na bývanie a občiansku vybavenosť,“ hovorí Martin Šimurda, konateľ Bencont Development. Aby to bolo možné, potrebná by bola zmena Územného plánu. „Stále sme v procese komunikácie s magistrátom. Žiaľ, tieto procesy sú veľmi pomalé,“ konštatuje developer.

Dlhé procesy môžu mať konkrétny efekt na využitie a podobu územia v najbližšej budúcnosti. „Stále zvažujeme aj využitie súčasnej, platnej funkcie, keďže sa zdá, že dopyt po priemysle a skladoch sa aj v tejto lokalite zvyšuje,“ pripúšťa Šimurda. Namiesto zástavby v podobe, ktorá by rozvinula rezidenčný či polyfunkčný charakter postupne sa transformujúcej časti Bratislavy by tu tak mohol vzniknúť priemysel, ktorý sa môže dlhodobo udržať.

V tomto momente ešte nemožno definitívne určiť, ako bude areál vyzerať. Známe je akurát meno architekta. „V spolupráci plánujeme pokračovať so zhotoviteľom štúdie Mrazek Architects,“ oznamuje Šimurda. Čo sa týka starších objektov, pripúšťa ich búranie. „Ide o areál z čias socializmu, nemáme tu žiadne chránené objekty. Do úvahy preto pripadá aj kompletná asanácia.“

V prípade, ak ale dôjde na vznik polyfunkčnej štvrte, sľubuje vybavenosť a investície, z ktorých bude profitovať aj okolie. „Okrem infraštruktúry, teda priľahlých križovatiek a ulice, chceme, tak ako v Rači, poskytnúť priestor pre materskú školu a potenciálne aj zdravotné stredisko. Zároveň bola zo strany mestskej časti požiadavka na nejaký univerzálny kultúrno-spoločenský priestor. Samozrejme, aj tu sme otvorení dohode,“ uzatvára developer, ktorý je aktuálne spájaný najmä s račianskym projektom Rínok Rača.

Priemyselný areál na Kukučínovej. Zdroj: Google Maps

Nevhodná územnoplánovacia regulácia je problém, ktorý spája mnohé lokality a zámery v celej Bratislave. Kým niekde je nedostatkom nevhodný pomer bývania, inde sa predpisuje rozvoj priemyslu. Nejde len o problém Bencontu. Najvýraznejším takýmto prípadom je neďaleký areál Palmy, kde chce spoločnosť Corwin vybudovať atraktívne mestotvorné prostredie. Aj tu by však mal byť v zmysle plánu priemysel.

Prirodzene, územné plány vznikajú v nejakom období a nedokážu presne predpokladať, ako sa bude mesto vyvíjať a aké budú požiadavky na budúce funkcie. V takom prípade je ale potrebná vysoká dynamika a flexibilita zmien regulácie. To v Bratislave dosiaľ absentuje. Zmeny plánu trvajú dlhé roky.

Nie je vylúčené, že to bude aj osud Bencontu v prípade zámeru na Kukučínovej. Bratislava avizuje, že chce zvýšiť dostupnosť bývania a v tomto smere ohlásila výzvu na predkladanie projektov, ktoré potrebujú zmenu plánu. Výmenou za rýchlejšie odsúhlasenie zmien majú investori dodať mestu „nadhodnotu“ v podobe určitého počtu nájomných bytov (pri veľkých zónach nad 3 hektáre je akceptovateľné aj finančné plnenie).

Keďže však majú záujem o túto zmenu desiatky developerov s projektami v rozličnom štádiu rozpracovania, reálna zmena Územného plánu je zatiaľ v nedohľadne. Pohnúť by sa mohli najpripravenejšie úpravy, napríklad Palma, Nové Lido (Celomestské centrum Petržalka) alebo Mlynské Nivy, ostatní musia počkať.

Areál bývalej smaltovne tak zostáva naďalej v rovnakom stave. Ide o pomerne zanedbané a neveľmi príťažlivé miesto, no s veľkým potenciálom. Kombinácia kvalitného urbanistického riešenia nového projektu so zachovaním časti industriálnej architektúry by mohla viesť ku vzniku mimoriadne príťažlivého prostredia. Kedy – a či – sa stane realitou, ale ostáva naďalej otázne.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.