Kristína Liďáková 06.02.2025 09:05

Veľké kancelárske projekty hudbou budúcnosti. Nových bizniscentier pribúda málo, príprava nákupných centier narazila

Rok 2024 priniesol v oblasti prenájmu kancelárskych, logistických a maloobchodných priestorov v Bratislave viacero zásadných trendov, ktoré budú ovplyvňovať trh aj v najbližších mesiacoch. Do istej miery sa prejavili dopady širších trendov či kríz, ktoré zasiahli ekonomiku v posledných rokoch. K tomu sa ale pridávajú aj lokálne špecifiká. Napriek tomu možno v určitých sektoroch očakávať rozvoj, ktorý sa dotkne aj výstavby v Bratislave.

Zdroj: JTRE, Immocap

Počas tretieho štvrťroka 2024 boli vo výstavbe štyri projekty, pričom sa nepredpokladalo dokončenie ani jedného z nich do konca roka. Situácia tak zapríčinila, že v rokoch 2024 a 2025 získa hlavné mesto vrcholne nízky prírastok kancelárskych priestorov. V roku 2025 sa ráta s dodaním viacúčelových objektov disponujúcich administratívnymi priestormi, akými je projekt Vydrica a Dunaj, pričom až roky 2026 a 2027 by mali priniesť ďalšie zámery.

„V roku 2025 očakávame dokončenie polyfunkčnej budovy Dunaj s celkovou prenajímateľnou plochou kancelárii 6 400 metrov štvorcových. V roku 2026 by mal pribudnúť Ganz House od JTRE (9.400 metrov štvorcových) a projekt Chalupkova offices od Penta Real Estate s celkovou výmerou kancelárii 18.200 metrov štvorcových,” uvádza Peter Slovák z CBRE. Rozsiahly projekt Istropolis Atrium od spoločnosti Immocap presúva dokončenie 15.500 m² kancelárií na rok 2027. 

Ganz House. Zdroj: JTRE

Záver roka ukázal nárast prenájmov kancelárií až o 40% medziročne, pričom najväčšie prenájmy sa sústredili v centrálnej časti mesta. „Veľkým pozitívom je, že zelenú certifikáciu má už približne 41 percent kancelárskych priestorov v hlavnom meste," uvádza spoločnosť CBRE pre portál SME.

Záver roka 2024 a teda aj posledný kvartál dosiahol v prenájme kancelárskych priestorov v Bratislave medziročný nárast na 65.016 m² (spomínaných 40%). Iba v rámci posledného kvartálu sa však ukázal prenájom kancelárií so spoločnou plochou 30.183 m², pričom z toho najväčší prenájom v centrálnej časti mesta dosiahol plochu 10.400 m². Tento trend sa týka aj širšieho kontextu vývoja mesta. Výška nájomného v roku 2024 mierne vzrástla.

Bratislava ako hlavné hospodárske centrum Slovenska čelí výzvam, ktoré sú typické pre dynamicky rastúce mestá, ako je nedostatok vhodných lokalít pre novostavby, výzvy v oblasti dopravy a infraštruktúry, a rastúci tlak na udržateľnosť a kvalitu životného prostredia. V prípade kancelárskych priestorov to znamená, že developerom sa znižujú možnosti pre novú výstavbu v prestížnych lokalitách, čo ovplyvňuje aj ceny nájmov a ich dostupnosť.

S rozvojom nových kancelárií, ktorý je značne limitovaný, roky 2024 a 2025 zaznamenali historicky najnižšiu úroveň v kontexte vstupu nových možností na bratislavský trh. Predpokladá sa, že ozdravenie trhu príde až v roku 2026, avšak napriek tomu objem pravdepodobne dosiahne historický priemer. Napriek tomu, že nevyužitých administratívnych priestorov je až 12,57%, dostupnosť moderných a kvalitných kancelárií zostáva obmedzená. Faktory trhu tak zvyšujú tlak na rast nájomného za najkvalitnejšie kancelárske priestory v lukratívnych oblastiach metropoly, čo vplýva na výšku nájomného aj ich samotnú dostupnosť. 

OD Dunaj. Zdroj: CTP Invest

Okrem kancelárskych priestorov sa v Bratislave nové trendy objavujú aj v oblasti priemyselných a logistických priestorov. V štvrtom kvartáli 2024 sa v tejto oblasti zaznamenal výrazný nárast prenájmov, aj keď porovnaní s predchádzajúcim rokom došlo k poklesu aktivity. Miera neobsadenosti vzrástla, čo naznačuje, že nie všetky logistické priestory sú plne využité, no aj tu sú silné rozdiely medzi regiónmi. Kým stredné a západné Slovensko vykazuje vyššiu mieru neobsadenosti, východná časť krajiny zaznamenala nižšiu mieru nevyužitých priestorov, čo môže byť indikátorom malej ponuky priestorov v kombinácii s rastúcim dopytom.

V poslednom kvartáli roku 2024 dospela prenájmová aktivita v priemysle a logistike prenajatie viac než 205.000 m² priestorov, pričom obsadené priestory predstavovali 120.000 m², čo predstavuje výrazný nárast o 45% v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Aktivita však klesla o 11% v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2023.

Miera neobsadenosti logistických priestorov vzrástla medzikvartálne o 5,18%, čím po prvýkrát od konca roku 2021 prekročila hranicu 5%. Stredné Slovensko zaznamenalo najvyššiu mieru neobsadenosti na úrovni 9,74%, nasledovalo západné Slovensko s 5,62% a širšie okolie Bratislavy s hodnotou 4,07%. Východné Slovensko vykázalo najnižšiu mieru neobsadených nájmov v logistike počas tohto obdobia, a to na úrovni 2,86%. Hodnoty tak napovedajú, že v okolí Bratilslavy aj na východe sú dobré podmienky pre ďalší rozvoj logistiky.

Istropolis. Zdroj: Immocap

Na konci roka 2024 sa v maloobchode na Slovensku potvrdil rastový trend, ktorý je spojený s vyššími obratmi a stabilnou spotrebiteľskou aktivitou. Rast je viditeľný aj v cenách tovarov a služieb, ktoré rástli o 2,9% medziročne. Ukazuje sa tak stabilita spotrebiteľského trhu a ochotu ľudí investovať, aj keď ceny v rôznych oblastiach, ako je bývanie a vzdelávanie, rástli vyššie.

Štvrtý štvrťrok v maloobchode na Slovensku potvrdil rastový trend za celý rok, a to ako v návštevnosti, tak aj v obratoch. Obrat zaznamenal medziročný nárast o 4%, zatiaľ čo návštevnosť vzrástla o miernych 2%. Odráža tak stabilnú spotrebiteľskú aktivitu a odolnosť v maloobchodných výdavkoch, flexibilne reflektujúcu trh. 

Ceny tovarov a služieb dosiahli v decembri nižšiu úroveň rastu, konkrétne o 2,9% v medziročnom porovnaní. Ceny boli medziročne vyššie vo všetkých oblastiach, od 1,1% v oblasti bývania a energií až po 10% v oblasti vzdelávania.

Nové nákupné centrá sa nepripravujú v Bratislave prakticky žiadne s výnimkou Retail parku Podunajská Brána, kde by mohlo vzniknúť približne 10-tisíc metrov štvorcových nákupných priestorov.

V kontexte urbanizmu a rozvoja Bratislavy za rok 2024 je teda vidieť kombináciu pozitívnych trendov v sektore maloobchodu a logistiky, ale aj výziev v oblasti kancelárskych priestorov. Odrážajú sa na predpokladanom nedostatku priestorov v dostupných a kvalitných lokalitách či nedostatočnej rýchlosti dokončenia výstavby projektov. Vývoj týchto sektorov je však kľúčový pre budúci rozvoj mesta a jeho medzinárodnú pozíciu. 

(CBRE, SME, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.