Adrian Gubčo 07.07.2021 12:40

Astra dostane nadstavbu a prejde rekonštrukciou

Nástup aktuálneho vedenia Hlavného mesta na konci roka 2018 bol spojený so zvýšeným podielom negatívnych záväzných stanovísk, vydaných pre plánované developerské projekty. Zasiahlo to aj zámer spoločnosti Reegas v Ružovej doline, ktorá chcela nadstavať objekt občianskej vybavenosti, kde sa nachádza známa reštaurácia Astra. Situácia sa však zmenila – a projekt sa blíži k výstavbe.

Zdroj: Reegas

Priestor okolo Astry je súčasťou sídliska Ružová dolina, jedného z prvých ružinovských sídlisk. Projekt vznikol a bol vybudovaný v rokoch 1959 až 1963 a predstavuje prechod z kompaktnejšej zástavby vnútorného mesta smerom k rozvoľneným ružinovským sídliskám. Akýmsi spoločenským jadrom malo byť námestie medzi dvoma objektami obchodov, umiestnenými na západnom konci Martinčekovej ulice. V severnom objekte vznikla známa reštaurácia Astra.

Dnes sa z okrajového sídliska stáva súčasť širšieho centra mesta. Bývalé výrobné areály a plochy južne od Prievozskej sa menia na bizniscentrá a polyfunkčné developmenty a rastúca atraktivita mestského života, ako aj zvyšujúce sa ceny nehnuteľností robia z tejto dobre dostupnej časti Bratislavy lákavý cieľ pre investorov. Stavať však veľmi nie je kde – v podstate všetky plochy sídliska sú už zastavané, pokiaľ sa nemá zásadne narušiť urbanistická koncepcia územia, alebo odstrániť vzácne areály občianskej vybavenosti (štadión FC Ružinov). Development sa tak musí sústrediť na nadstavby.

Presne to je aj cieľom spoločnosti Reegas, ktorá plánuje nadstavať a dostavať jeden z dvojice komerčných objektov na západnom konci Martinčekovej – objekt Astry (oficiálne ide o Ružovú dolinu 33). Reegas samotný je „expert“ na nadstavby, v uplynulých rokoch ich zrealizoval niekoľko. Ich kvalita je rozličná (viaceré sú uspokojivé, ale nadstavba v najexponovanejšej lokalite, na Štúrovej ulici 8, je s prihliadnutím na historickú podobu domu otrasná), projekt v Ružovej doline 33 je však jedným z najvýraznejších.

Developer ho predložil na posudzovanie už na začiatku roka 2018 a po vyše roku dostal odpoveď. Plánom bolo nadstavať existujúcu dvojpodlažnú budovu o ďalšie štyri podlažia, kde sa malo nachádzať 12 bytov a 9 apartmánov. Vzniknúť malo aj 30 nových parkovacích miest reorganizáciou existujúceho parkovania a výstavbou nových povrchových stojísk. Mesto zámeru vyčítalo rozsah – keďže by podľa Magistrátu projekt „nerešpektoval charakteristický obraz a proporcie konkrétneho územia“ – a riešenie parkovania, ktoré by prinieslo záber zelene.

Reegas zámer prepracoval a predložil ho na posudzovanie opäť. Tentokrát sa počíta už len s trojpodlažnou nadstavbou, pričom najvyššie podlažie má byť ustúpené. Nadstavba však mierne presahuje zastavanú plochu súčasného objektu. Dostavbou je myslené dobudovanie komunikačných priestorov (výťahy, schodiská). Vzniknúť tu má 17 bytov, z toho dva dvojizbové, desať trojizbových a päť štvorizbových. Naplánovaných je 32 parkovacích miest, z toho 20 pribudne reorganizáciou parkovania pri domove seniorov a 12 sa vybuduje.

Mesto už za takýchto okolností súhlasilo, pričom žiadalo najmä technické úpravy nového parkoviska, aby dochádzalo k vsakovaniu zrážok. Zelená od mesta umožnila developerovi žiadať o územné rozhodnutie, ktoré už má v tejto chvíli k dispozícii taktiež. Dokumentácia spresňuje, že nadstavba je možná vďaka dohode vlastníka budovy s developerom, pričom tento prispeje k zjednoteniu celkového architektonického výrazu stavby. Pôvodná budova tak bude zrekonštruovaná. Návrhy vypracovala kancelária Expoline a Cubedesign.

Developer už s ohľadom na postup v povoľovaní začal s predajom bytov. V ponuke sa objavilo prvých deväť bytov s cenami presahujúcimi 3-tisíc za meter štvorcový, pričom by mali byť dokončené ako holobyty. Štart výstavby Reegas očakáva v prvej polovici roka 2022, do konca roka chce dobudovať hrubú stavbu. Celkové dokončenie projektu predpokladá na konci roka 2023.

Zdroj: Reegas

Budova Astry je napriek intenzívnemu využívaniu (alebo aj vďaka nemu) dnes už v značne schátranom a zlom stave, ktorý nie je dôstojný danej lokalite. Objekt je narušený nielen po architektonickej, ale aj stavebnej stránke. Rekonštrukciu v každom prípade potrebuje, a ak bude doplnená nadstavbou, možno to považovať za vhodný kompromis. Dizajn od Expoline síce nie je výnimočný, rozhodne však zvýši úroveň stavby. Bez nadstavby by rekonštrukcia pravdepodobne v dohľadnej dobe nenastala, keďže s ňou súčasný vlastník neuvažoval.

Ružová dolina 33 je tak jeden z pozitívnejších projektov. Kvalita prostredia by sa mala o čosi zvýšiť, aj keď veľmi by prospela aj rekonštrukcia „námestia“ pred objektom, prípadne celej Martinčekovej. Tá bola očividne myslená ako akási parková trieda, dnes tomu však nezodpovedá. Možno by mohlo ísť o ďalšie zadanie pre Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý by tu mohol navrhnúť úpravy, podobne ako v prípade iných lokalít naprieč celým mestom.

Podobných projektov, kedy pribúdajú na starších budovách nadstavby, v Bratislave nie je málo a nie je ani dôvod predpokladať, že by ich malo v budúcnosti ubudnúť. Práve naopak. Pokiaľ sa míňajú v meste priestory pre masívnejšiu výstavbu, jedinou cestou je ísť nahor. V tomto prípade to znamená nadstavby najmä v Starom Meste, Ružinove, Novom Meste a postupne aj inde. Predpokladom je existencia nižších objektov, ktoré jednak nezapadajú svojou mierkou do okolitej zástavby, alebo nevyužívajú svoj priestorový potenciál dostatočne efektívne.

Ide o prirodzený proces, ktorý prebieha v mestách po storočia. Napríklad vnútorná Praha za posledných dvesto rokov narástla v priemere o dve podlažia, kedy boli nadstavané (alebo nahradené) pôvodné nižšie barokové domy. Mesto tým v podstate stratilo svoj historický prívlastok stovežatá (veže kostolov predtým dominovali oveľa viac), na druhej strane mu to ale dodalo dynamiku a život. Nadstavby tak nemusia byť nič negatívne – musia ale byť citlivé k pôvodnej architektúre a nevznikať bez akejkoľvek regulácie.

To sa však v Bratislave viackrát stalo. Smutný príklad sa nachádza veľmi blízko developmentu v Ružovej doline, konkrétne na Trenčianskej ulici. Tu boli v posledných rokoch hromadne nadstavané domy z Kolónie obytných domov s malými bytmi od Emila Belluša, príspevok mesta a významného architekta k riešeniu bytovej núdze počas Veľkej hospodárskej krízy. Samotné nadstavby by nemuseli byť problém, veľká variabilita ich architektonického riešenia však áno. Kým niektoré realizácie sú solídne, iné vyzerajú desivo.

Potom je tu aj druhý problém, a to sú dlhé roky nedokončené nadstavby, napríklad na Jelačičovej ulici opäť v Ružinove. Vlastníci sa mnohokrát nechajú presvedčiť, aby s nadstavbou súhlasili, pričom si nepreveria referencie „developera“. Výsledkom sú problémy, spory, konflikty a „balkánsky“ (bez urážky k Balkánu) vzhľad budov. Majitelia by nemali skočiť na prvú ponuku: dopyt po bývaní v Bratislave, a zvlášť bližšie k centru, je tak obrovský, že ak sa nepodarí dohodnúť s jedným developerom, príde ďalší – možno ďaleko schopnejší.

Mesto, teda Magistrát alebo MIB, by v tomto ohľade mohol hrať aktívnejšiu rolu a pomáhať vlastníkom domov, usmerňovať investorov a stanoviť princípy budovania nadstavieb. Význam takejto formy realizácie nových bytov bude postupne rásť a rásť. Bolo by veľmi nešťastné, keby spolu s ich výstavbou dochádzalo aj k degradácii hodnotnej alebo potenciálne hodnotnej architektúry, rovnako ako strešnej krajiny. Ide o jeden z ďalších spôsobov, ako prispieť k tvorbe príťažlivejšieho, starostlivejšieho a lepšieho mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.