Adrian Gubčo 17.06.2021 14:30

Výstavba Vydrice sa môže konečne spustiť

Jeden z najdôležitejších aktuálnych projektov v Bratislave môže konečne odštartovať riadnu výstavbu. Vydrica, polyfunkčný súbor na asi najviac exponovanom pozemku v krajine, je v príprave už dlhšiu dobu, počas ktorej bol odhalený svah hradného kopca. Realizácia nových budov sa však nezačala, keďže projektu stále chýbalo stavebné povolenie. To obdržalo až v posledných dňoch.

Zdroj: Vydrica Development

Vydrica bola odhalená na jar roku 2019, pričom developer, spoločnosť Vydrica Development, už vtedy disponoval územným rozhodnutím (z roku 2011). Zisk stavebného povolenia sa očakával v dohľadnej dobe tak, aby bola prvá etapa projektu dokončená už v prvej polovici roka 2022. Stavebník rýchlo rozbehol prípravné práce a začal upravovať masív hradného kopca. Ku koncu roka 2019 sa rozbehol predpredaj bytov, v roku 2020 aj oficiálny predaj. Nové budovy však stále nezačali rásť.

V poslednom období tak bola bratislavská aj nebratislavská verejnosť konfrontovaná s pohľadom na nevábne pôsobiaci kopec, z ktorého bola odstránená výrazná hmota zeminy aj kameňa. S ohľadom na polohu – priamo pod Bratislavským hradom, najvýznamnejším symbolom mesta, aj budovou Národnej rady SR – postupne rástol nepokoj a obavy obyvateľov. Hoci by statika kopca nateraz narušená byť nemala (aj vďaka náročným zásahom, zrealizovaným stavebníkom), dlhodobé obnaženie podložia by mohlo byť problémom. Bez stavebného povolenia však mal developer zviazané ruky.

Konečne až teraz vydal stavebný úrad v mestskej časti Bratislava – Staré Mesto povolenie k výstavbe prvej etapy projektu, tvorenej trojicou mestských blokov. Blok V1 je bytovým domom najvyššie vo svahu, V2 je o čosi nižšie a V3 je administratívna budova priamo na nábreží Dunaja. Umiestnené budú v priestore medzi tzv. Kúriami (teda zachovanými zvyškami štvrte Zuckermandel) a areálom Vodnej veže. Medzi objektami vzniknú nové ulice a v ich okolí budú zrevitalizované verejné priestory parčíkov či menších námestí.

Prvý blok, V1, je naplánovaný medzi novou Floriánskou ulicou a Oeserovým radom, opretým o hradný svah. Ide o názvy skutočných historických ulíc, ktoré sa tu kedysi nachádzali. Bývanie je tu prevažujúcou funkciou, byty a apartmány (celkovo tu bude 71 bytov a 14 apartmánov) sa budú nachádzať na treťom až šiestom nadzemnom podlaží. Prvé podlažie a mezanín, orientované do Floriánskej ulice, budú vyplnené obchodnými jednotkami. Blok bude tvorený dvoma objektami, ktoré budú ďalej tvorené dvoma sekciami, bude mať spoločný podzemný parking a vyznačovať sa bude kombináciou plochých a pultových striech.

Blok V2 bude vybudovaný medzi Floriánskou a Žižkovou, ktorá tu bude mať čiastočne charakter pešej zóny, ale aj prístupovej komunikácie. Taktiež ide o objekt s prevažujúcou funkciou bývania, tvorený dvomi budovami s prepojenou garážou. Budova V2a bude pozostávať z dvoch sekcií, V2b z troch. Domy budú mať päť nadzemných podlaží a obsahovať 99 bytov a 22 apartmánov. Retail bude umiestnený na prvom nadzemnom podlaží.

Nakoniec, blok V3 bude umiestnený medzi Žižkovou a Nábrežím arm. Gen. L. Svobodu, hlavný nástup však bude od námestia pri Vodnej veži. Budova bude mať päť nadzemných podlaží, okrem administratívy tu bude umiestnený aj retail na prvom nadzemnom podlaží (kaviareň pri námestí a pravdepodobne banková expozitúra). Nepôjde o veľkú budovu – kancelárie by mali zaberať len necelých 2,2-tisíc metrov štvorcových, objekt samotný bude mať k dispozícii len 29 parkovacích miest. Zdieľať ich však bude so susednými rezidenčnými blokmi, pričom sa predpokladá, že sa bude využitie v priebehu dňa meniť.

Povolenie je pomerne detailné v informovaní o bilanciách projektu. Developer žiadal o možnosť vzniku 60 jedno- a jedenapolizbových bytov (a sedem apartmánov), 42 (+25) dvojizbových, 53 (+4) trojizbových, 13 štvorizbových a 2 päťizbové byty. Tieto patria k najdrahším v Bratislave, voľných ostáva ešte 94, teda necelá polovica. Dá sa predpokladať, že so štartom výstavby by sa mohol predaj opäť intenzívnejšie naštartovať. Postupne majú navyše pribúdať ďalšie etapy, napríklad v budove nad Vodnou vežou. Retailu bude v prvej etape okolo 3,3-tisíc štvorcových metrov.

Vydrica je pozorne sledovaná Krajským pamiatkovým úradom, keďže sa nachádza v bratislavskej mestskej pamiatkovej rezervácii. Pamiatkari žiadajú vysoký materiálový štandard pri riešení fasád, fasádnych prvkov, ako verejných priestorov, vrátane chodníkov, ulíc, schodísk, terás a podobne. Technické prvky na strechách a fasádach sú zakázané, s pamiatkarmi odkonzultované musí byť aj prezentovanie zvyškov tzv. Kempelenovho vodovodu, ľadových jám alebo oporného múru za Oeserovym radom. Developer totiž zamýšľa upozorniť na historickú stopu pôvodnej Vydrice a Zuckermandla.

Povolenie ešte musí nadobudnúť právoplatnosť, preto nás možno ešte od spustenia stavebných prác delí niekoľko týždňov (ak nepríde akési iracionálne odvolanie). Každopádne, počas tohto leta sa výstavba Vydrice skutočne spustí. Dokončenie prvej etapy možno predpokladať najskôr v druhej polovici roka 2023.

Vľavo kancelárska budova, vpravo bloky V2 a V1. Zdroj: Vydrica Development

Spustenie realizácie Vydrice je pre Bratislavu dôležitou správou, keďže sa konečne rozbehne proces scelenia bratislavského podhradia a lepšieho prepojenia historického jadra s nábrežím. Tak ako Eurovea v roku 2010 reálne aj pocitovo rozšírila centrum mesta a kultivovanú časť dunajského nábrežia, tak isto môže zapôsobiť aj Vydrica. Jej efekt však bude ešte výraznejší – k historickému srdcu mesta sa nachádza bližšie, prepojí ho s už transformovanými sekciami nábrežia (Zuckermandel, River Park) a na tradičný mestský urbanizmus nadväzuje lepšie.

Podoba Vydrice je totiž výsledkom dlhých rokov debát, diskusií, súťaží a plánovania. Základný rámec bol nastavený už v roku 2006, kedy bol schválený Územný plán zóny Podhradie. Ten určil polohu ulíc, mierku a charakter zástavby alebo základné princípy tvorby územia. Zároveň vylúčil úvahy o akejkoľvek obnove pôvodne štruktúry, ktorá sa tu kedysi nachádzala. Investor musel vychádzať z existujúceho stavu, čo sa odzrkadlilo na aktuálnej podobe projektu.

Developer zveril prípravu developmentu viacerých kanceláriám, ktoré možno označiť za takmer to najlepšie, čo možno v tomto ohľade na Slovensku získať. Koncept a architektúru tak rieši kancelária Compass Architekti v spolupráci s Marko&Placemakers, administratívnu budovu navrhol ateliér Šujan_Stassel, projekciu zabezpečuje Siebert + Talaš, prípravu územia Arding a na záhradných úpravách pracuje 2ka landscape architects. Zástupcovia Compassu sa opakovane vyjadrili, že sú si absolútne vedomí dôležitosti tohto projektu a venovali mu náležitú pozornosť.

V tejto chvíli nie je dôvod neveriť im. Developer otvorene tvrdí, že plánuje použiť kvalitné a tradičné materiály – kameň, tehličky alebo brizolitové omietky – na fasádach, ale aj chodníkoch s kamennou dlažbou. S Hlavným mestom podpísal Memorandum o spolupráci, kde potvrdzuje záväzok pripomenúť históriu, pracovať so zeleňou a vytvoriť v rámci areálu Vodnej veže významný prvok kultúrnej vybavenosti, hoci prirodzene s prihliadnutím na históriu. Novú zástavbu chce navyše prepojiť s areálom Bratislavského hradu vo forme výťahu alebo akejsi pozemnej lanovky.

Veľmi zásadnú rolu hrá retailový koncept. Rozsah prevádzok bude veľký a sám vydá za menší obchodný dom (aj s druhou etapou). V Bratislave, kde je maloobchod pod veľkým tlakom nákupných centier, je náročné osloviť dosť záujemcov, poskytnúť im výhodné nájmy, udržiavať kvalitu a ešte na tom ako prenajímateľ zarobiť. Developer však svojej vízii verí, pričom by tu rád umiestnil aj galérie, remeslá, vytvoril špecializovanú módnu a dizajnovú uličku či uličku zameranú na zdravie či krásu. Vzhľad výkladov bude koordinovaný, aby boli na vysokej úrovni.

Všetky tieto idey sú náročné na financie, čo je dôvodom, prečo tu byty budú stáť toľko. Zložitá je aj výstavba, čo koniec-koncov ukazuje odhalený hradný kopec. Aj napriek nepriaznivým podmienkam musí investor zabezpečiť dostatok parkovacích miest, hoci sa ich počet podarilo obmedziť vďaka tomu, že sa budú prenajímať a teda by ich využívanie malo byť dynamickejšie. Len málo developerov je schopných vybudovať tu projekt, ktorý bude nielen návratný, ale zároveň príťažlivý pre širokú verejnosť. Našťastie, Vydrica Development, a najmä Lucron v pozadí, k nim patrí.

Developer chce použiť kvalitné materiály a pracovať s parterom, aby bol príťažlivejší. Zdroj: Vydrica Development

Bratislava tak môže získať nesmierne veľa. Mesto má veľmi dobre zachované historické jadro, no mimo neho došlo v priebehu 20. storočia k obrovským zmenám, ktoré ho pripravili o niektoré charakteristické prvky a vlastnosti. Metropola prišla o oveľa tesnejší kontakt s Dunajom, stratili sa mnohé uličky s drobnou, no citlivou a na prostredie reagujúcou zástavbou, vymizli tradičné komunity aj ich bydliská a narušila sa prirodzená kontinuita vývoja.

Dnes je však mesto v inej pozícii: už takmer tri desaťročia je skutočným hlavným mestom, snaží sa etablovať medzi medzinárodnými veľkomestami, prekonáva postsocialistickú transformáciu a buduje si nové sebavedomie. Bývalé priemyselné aj chudinské štvrte nahrádza novými developmentami a v poslednej dobe sa snaží aplikovať riešenia, ktoré ho lepšie pripravia na klimatickú či demografickú zmenu. Vydrica bude hrať v prerode starej Bratislavy na novú dôležitú a viditeľnú úlohu.

Historická Vydrica a Zuckermandel boli napriek katastrofálnemu stavu ku koncu svojej existencie vzácnymi a pre identitu mesta zásadnými štvrťami. Ich zánik bol do veľkej miery zbytočným barbarstvom. Všetko zlé je však na niečo nové. Vznikom novej Vydrice – ak bude v dobrej kvalite a naplní väčšinu svojich ambícií – získa Bratislava príťažlivé rozšírenie svojho atraktívneho a živého historického jadra, posilní veľkomestský charakter svojho nábrežia a tradičná veduta mesta s Bratislavským hradom a zanedbaným podhradím sa zmení k lepšiemu. Život v centre sa ešte viac rozvinie a možno sa dokonca nastaví latka pre prácu s verejným priestorom či mestským parterom.

Vznik Vydrice je zároveň podnetom pre hlbšie zmeny priestranstiev medzi ňou a Hviezdoslavovym námestím, teda postupné zmierňovanie najhorších rán, spojených s výstavbou Mosta SNP. Odstránením niektorých ciest či autobusového terminálu by sa mohol otvoriť priestor pre predĺženie námestia, pripomenutie si niektorých zaniknutých monumentov alebo dokonca vytvorenie monumentov nových. V hre tak nie je len vybudovanie jedného súkromného developmentu, ale širšie zmeny, ktoré môžu Bratislavu výrazne posunúť.

Pozrite si prípravné práce na Vydrici vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.