Simona Schreinerová 08.03.2024 12:30

Tvrdý odpor verejnosti pokračuje. Susedia nechcú výstavbu v račianskych vinohradoch, investor kritiku odmieta

Stavebný rozvoj Rače, obzvlášť v prípade prestavby bývalých vinohradov, sa stretáva s nevôľou časti verejnosti. Týka sa to aj zámeru Rinzle Rača od rovnomenného investora. Kritikom sa nepozdáva nielen vznik zástavby v priestore bývalej kultúrnej krajiny, vnímanej ako prírodné prostredie, ale aj údajné dopady existencie nových domov v lokalite. Podľa ich pripomienok hrozí zníženie kvality života.

Zdroj: Rinzle Rača

Rača sa rozširuje, časť verejnosti je proti

V mestskej časti Rača sa objavujú viaceré zámery, ktoré majú zabrať plochy bývalých vinohradov. Aj keď ide dnes o nevyužívané pozemky, spravidla sa tieto projekty nestretávajú s priazňou verejnosti. Medzi pripomienkami sa objavujú obavy zo zhoršenia dopravy, zahustenia už existujúcej výstavby aj nedostatku občianskej vybavenosti, najmä školských a predškolských zariadení.

Ešte koncom minulého roka sa ukázalo, že ani Rinzle Rača, naplánované v rovnomennej lokalite, nečaká jednoduchá a rýchla cesta povoľovacími procesmi. Investor Rinzle Rača s.r.o., firma blízka menšiemu developerovi s realizáciami v zázemí Bratislavy, už disponuje aspoň záväzným stanoviskom Magistrátu, čím bol posúdený súlad s Územným plánom. Z pohľadu verejnosti dôležitejšia dokumentácia pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) bola predložená v auguste minulého roka, čím sa odhalili detaily projektu.

Nový zámer by mal prispieť k ďalšej premene lokality, hoci táto už istý čas prechádza transformáciou. Rinzle majú vyplniť nevyužitý pozemok v dotyku s ulicou Úžiny vo svahovitom teréne, kde sa v minulosti nachádzali vinohrady. Podľa dokumentácie pôjde o obytné územie so súvisiacim zázemím, zeleňou a oddychovými plochami s detskými ihriskami. Hlavnou funkciou bude bývanie, ktorú doplní občianska vybavenosť a administratíva.

Komplex bude tvoriť celkovo šesť objektov, z toho päť rezidenčných (A, B, C, D, E) a jeden polyfunkčný (F). Bytové objekty sú navrhované s piatimi nadzemnými podlažiami (NP), z toho jedno bude ustúpené. Celkovo by sa v objektoch malo nachádzať 165 bytov. Polyfunkčný objekt F bude pozostávať z piatich NP a slúžiť bude aj ako pobytové centrum pre seniorov. Jeho súčasťou sa ďalej stanú administratívne priestory, kým v parteri môžu vzniknúť rôzne prevádzky

Celkovo vznikne 276 parkovacích miest, z toho 250 v garáži a 26 na teréne. Na prízemí domov bude miestnosť, vyhradená na odkladanie bicyklov a kočíkov. Výstavba by mohla podľa EIA začať v roku 2025 a trvať by mala tri roky. Náklady na realizáciu projektu sú odhadované na 25 miliónov eur. Architektom projektu je Superatelier, čoraz známejšie pracovisko, ktoré sa podieľa na rozvoji Borov alebo Palmy.

Zdroj: Rinzle Rača

Necitlivý prístup developera?

Doplňujúce informácie, teda pripomienky k zámeru aj s reakciou developera, boli zverejnené ešte minulý rok. Aktuálne sa však objavili aj pripomienky k doplňujúcim informáciám, teda v podstate „druhé kolo“ pripomienok. V súvislosti s tým investor predložil svetlotechnický a akustický posudok a posudok priepustnosti komunikácie Úžiny.

Akustická štúdia bola aktualizovaná a dopracovaná na základe pripomienky Regionálneho úradu zdravotníctva. V pôvodnej štúdii absentovalo posúdenie hluku z prevádzky bytového komplexu. Mestská časť Rača namieta, že jej požiadavka týkajúca sa vybudovania dopravného napojenia na západnú časť lokality Rinzle nebola v rozhodnutí zohľadnená. Týka sa to aj dopravno-kapacitného posúdenia križovatky a preverenia šírkových pomerov ulice Úžiny.

V podobnom duchu sa vyjadrilo aj Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov Úžiny 1. Investor predložil posúdenie priepustnosti komunikácie Úžiny a zároveň uvádza, že na komunikácii bude zabezpečená možnosť obojsmerného prejazdu bez obchádzania odstavených vozidiel.

Doprava sa skloňuje aj v stanoviskách obyvateľa bytovky Úžiny 1 a Občianskej iniciatívy. Okrem toho sa v pripomienkach namieta fakt, že navrhovaný chodník nebude súvislý a nepovedie pozdĺž celej ulice Úžiny. Investor však umiestňuje chodník na svojich pozemkoch a jeho absencia pred radovou zástavbou je jednoducho spôsobená tým, že pozemok patrí Magistrátu. Tiež upresňuje, že v obytnej zóne nie je potrebné budovať chodník.

Účastníkovi konania sa tiež nepozdáva rušenie parkovacích miest, ktoré využívajú obyvatelia bytov, toto tvrdenie ale investor odmieta, nakoľko sa nerušia žiadne oficiálne vyznačené parkovacie miesta. Obavy sprevádza aj zásah do skalného monolitu, na ktorom stojí objekt bytového domu Úžiny 1. V území však bol podľa navrhovateľa spracovaný podrobný inžiniersko-geologický prieskum a bytový dom nebude ohrozený. Občianska iniciatíva trvá na svojom pôvodnom stanovisku z minulého roka a požaduje, aby bola navrhovaná činnosť ďalej posudzovaná.

Zároveň uvádza, že investor sa nezaoberal ich požiadavkou, týkajúcou sa posunutia objektov B a C, aby bola ich vzdialenosť od obytného súboru Zlaté krídlo a rodinných domov na ulici Úžiny minimálne 20 metrov. Iniciatíve prekáža aj fakt, že na veľkú časť pripomienok investor reagoval ich doriešením v ďalších stupňoch projektovej dokumentácie. Ten však vysvetľuje, že spodrobnenie riešenia podmienky z EIA je viazané na ďalšie projekčné práce a povoľovacie procesy, ktorých účastníkom bude aj dotknutá verejnosť.

Ako uvádza iniciatíva občanov, „vrcholom necitlivého prístupu je, keď navrhovateľ prejde do protiútoku a obviní obyvateľov okolitých domov, že nemajú ujasnené priority, či preferujú zeleň alebo parkovanie, prípadne plynulú dopravu a ešte ich obviní z nesprávneho parkovania“. Investor sa bráni tým, že prioritou je zachovať kvalitu doterajšieho prostredia a vyvinúť maximálne úsilie v nastavení zámeru, aby spĺňal všetky zákonné požiadavky a predpisy. Nikoho pritom nemá obviňovať, ale nesprávne parkovanie na ulici Úžiny, ako aj na pozemkoch investora je realitou.

Zdroj: Rinzle Rača

Hľadanie rovnováhy

Znepokojenie obyvateľov je do určitej miery pochopiteľné, nakoľko sa lokalita postupne zahusťuje a pomery v území sa menia. Na druhej strane však nie je reálne, aby všetky požiadavky verejnosti boli okresným úradom určené ako podmienky rozhodnutia. Podmienky v rozhodnutí by mali byť relevantné požiadavky. Nepochybne sa bratislavský okresný úrad pri tvorbe rozhodnutia „inšpiruje“ aj pripomienkami účastníkov konania.

Každý zámer zo sebou prináša pozitívne i negatívne zmeny, ktoré citlivo vnímajú predovšetkým obyvatelia okolitých nehnuteľností. Kľúčové je hľadanie rovnováhy medzi záujmom súkromného developera a verejným záujmom. V tomto prípade investor napríklad odovzdá 26 parkovacích státí v exteriéri do vlastníctva a správy Magistrátu. Slúžiť majú pre verejnosť. Spraví tak napriek tomu, že nie je povinný budovať parkovacie miesta pre obyvateľov okolitých objektov. Rezidenti projektu budú parkovať v podzemnej parkovacej garáži.  

Minimálne časť súčasných obyvateľov z okolia by bola zrejme radšej, ak by sa uprednostnila ochrana tradičnej vinohradníckej krajiny a kultúry. Tá je však už do veľkej miery mŕtva, preto ustupuje zámerom ako Rinzle Rača či Hroznový sad. Do budúcna chce ochranu vinohradov nad Bratislavou riešiť samotné Hlavné mesto a Metropolitný inštitút Bratislavy. Už pred dvoma rokmi (takmer na deň presne) ohlásili prípravu Urbanistickej štúdie viníc. Samotná štúdia dosiaľ predložená nebola. 

Do momentu, kým nebude schválená a v podobe zmien a doplnkov územného plánu zanesená do záväznej regulácie, bude časť viníc aj naďalej pod tlakom. Je tak možné, že sa v Rači objaví ešte viac developmentov obdobného typu. Pokiaľ sa im už nedá zabrániť, je aspoň vhodné, aby mali architektonickú úroveň Rinzlí Rača. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.