Simona Schreinerová 02.07.2024 09:52

Pokrok napriek pripomienkam. Rinzle Rača na mieste vinohradov zbierajú povolenia

Mestská časť Bratislava – Rača zažíva v ostatných rokoch výrazný stavebný boom. Tento rozvoj je často spojený s využitím nezastavaných plôch bývalých vinohradov, čo neraz naráža na odpor verejnosti a samosprávy. Taký je aj prípad projektu Rinzle Rača, ktorý krok po kroku zbierá povolenia zo strany úradov. Investor postupuje napriek početným pripomienkam. 

Zdroj: Rinzle Rača

Rezidenčný projekt od známych architektov

Polyfunkčný komplex Rinzle Rača je plánovaný v oblasti Rinzle, kde už v minulosti pribudlo niekoľko novostavieb na mieste opustených viníc. Nový projekt bude pokračovať v nastavenom trende - má vyplniť nevyužitý pozemok v blízkosti ulice Úžiny na svahovitom teréne, kde sa kedysi taktiež nachádzali vinohrady.

Projekt už získal prvé významné povolenie. Spoločnosť Rinzle Rača s.r.o., prepojená s menším developerom aktívnym v okolí Bratislavy, získala súhlasné záväzné stanovisko Magistrátu, ktoré potvrdzuje súlad s územným plánom. K nemu sa teraz pridáva aj rozhodnutie z procesu EIA o ďalšom neposudzovaní. Po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia proces EIA končí, developer sa tak môže posunúť k územnému konaniu.

Dokumentácia predpokladá vznik nového obytného územia so zázemím, zeleňou, oddychovými plochami a detskými ihriskami. Dominantnou funkciou bude bývanie, doplnené o občiansku vybavenosť a administratívne priestory.

Komplex bude tvorený šiestimi budovami, z toho päť bude rezidenčných (A, B, C, D, E) a jedna polyfunkčná (F). Projekt je rozdelený na dva stavebné objekty - SO 01 zahŕňa objekty A a F, zatiaľ čo zvyšok spadá pod SO 02. Prístup k pozemku bude zabezpečený prostredníctvom miestnej komunikácie z ulice Úžiny.

Rezidenčné budovy budú mať päť nadzemných podlaží, z toho jedno ustúpené. Celkovo by malo vzniknúť 165 bytov, vrátane troch podlaží objektu F. Podľa EIA bude 80 bytov trojizbových, 41 dvojizbových, 33 jednoizbových a 11 štvor- a päťizbových.

Polyfunkčná budova F bude mať päť nadzemných podlaží a bude slúžiť aj ako pobytové centrum pre seniorov, s administratívnymi priestormi a možnosťou vzniku rôznych prevádzok, ako kaviarne, malé potraviny, kultúrne centrum alebo centrum voľného času. Občianska vybavenosť je navrhovaná okrem prvého podlažia aj na časti druhého.

Parkovanie bude zabezpečené v podzemných podlažiach, s celkovým počtom 276 parkovacích miest, z toho 250 v garáži a 26 na povrchu. Na prízemí budov budú miestnosti na odkladanie bicyklov a kočíkov. Súčasťou spodnej stavby budú aj pivničné kobky a technologické priestory.

Výstavba by mala začať v roku 2025 a trvať tri roky. Odhadované náklady na realizáciu projektu sú 25 miliónov eur. Architektom projektu je Superatelier, ktorý sa podieľa aj na projektoch ako Bory, Palma alebo Vydrica (Vodná veža).

Zdroj: Rinzle Rača

Neľahká cesta k rozhodnutiu

Projekt Rinzle Rača vyvolal medzi rezidentmi okolitých bytov a domov zmiešané reakcie, najmä v súvislosti s dopravou a parkovaním. Verejnosť v rámci pripomienok v procese EIA požadovala okrem iného vybudovanie hlavného dopravného napojenia na plánovanú cestu v rámci bytového komplexu Hroznový sad už počas výstavby.

Spoločenstvo vlastníkov bytov upozornilo, že napojenie cez ulice Sadmelijská a Úžiny negatívne ovplyvní bezpečnosť, dopravu a parkovanie, keďže jeden jazdný pruh Sadmelijskej ulice slúži aj na parkovanie. Investor však uviedol, že prístup cez Kadnárovu ulicu nie je možný, lebo danú vozovku nevlastní ani on, ani mesto. Zabezpečený bude prístup cez ulicu Úžiny s budúcim napojením na Hroznový sad.

Spoločenstvo žiadalo aj verejné parkovacie miesta, keďže v blízkom okolí žiadne nie sú. Investor tvrdí, že exteriérové parkovacie miesta budú odovzdané do správy Magistrátu a že žiadne oficiálne parkovacie miesta na ulici Úžiny sa nebudú rušiť. Rezidenti projektu budú parkovať v podzemnej garáži. Developer dodal, že navrhuje len doplnenie chýbajúceho chodníka popri ceste Úžiny, bez úprav existujúcej komunikácie. Občania tiež poukazovali na nedostatok predškolských zariadení. Avšak pôvodne plánovanú materskú školu nahradilo centrum pre seniorov po konzultácii s mestskou časťou Rača.

Michal Drotován, starosta Rače, žiadal, aby verejné priestranstvá boli prístupné širokej verejnosti a požadoval realizáciu pobytového zariadenia pre seniorov ako podmienku pre ďalšie povoľovacie konania. Developer tieto požiadavky akceptoval, napriek tomu prišlo aj na „druhé kolo“ pripomienok zo strany verejnosti.

Po zverejnení doplňujúcich informácií sa objavili nové pripomienky, na ktoré investor reagoval predložením svetlotechnického a akustického posudku a posudku priepustnosti komunikácie Úžiny. Aktualizovaná akustická štúdia, vypracovaná na základe pripomienok Regionálneho úradu zdravotníctva, zahŕňala aj hluk z prevádzky komplexu. Mestská časť Rača a Spoločenstvo vlastníkov bytov Úžiny 1 stále trvali na vybudovaní dopravného napojenia na západnú časť lokality a dopravno-kapacitnom posúdení križovatky.

Obavy z rušenia parkovacích miest investor odmietol, pretože žiadne oficiálne miesta sa nerušia. Ohrozenie skalného monolitu, na ktorom stojí bytový dom Úžiny 1, je podľa investora neopodstatnené, keďže bol spracovaný podrobný inžiniersko-geologický prieskum.

Občianska iniciatíva trvala na svojich pôvodných pripomienkach vrátane požiadavky posunutia objektov B a C minimálne 20 metrov od obytného súboru Zlaté krídlo a rodinných domov na Úžiny. Iniciatíva kritizovala aj fakt, že mnoho pripomienok má byť riešených v ďalších fázach projektovej dokumentácie. Investor tvrdil, že jeho cieľom je zachovať kvalitu prostredia a spĺňať všetky zákonné požiadavky. Zároveň uviedol, že nesprávne parkovanie na ulici Úžiny a na jeho pozemkoch je realitou, ktorú je potrebné riešiť.

Napokon v rozhodnutí vydanom Okresným úradom Bratislava sú určené aj podmienky, ktoré musí investor splniť pre ďalší postup projektu. Jednou z nich je aj vybudovať minimálne 26 exteriérových parkovacích miest a vyčleniť ich pre verejné parkovanie pre obyvateľov existujúcich bytových domov.

Ich vybudovanie má byť zahrnuté prioritne do prvej fázy výstavby, resp. sa majú zriadiť minimálne dočasné exteriérové parkovacie miesta pre pokrytie požiadaviek parkovania pre obyvateľov okolitých domov. Okrem toho má v rámci vnútrobloku navrhnúť a realizovať detské ihrisko a všetky verejné priestranstvá bytového komplexu sprístupniť širokej verejnosti vrátane ihrísk a komunikácií.

Okresný úrad tiež požaduje preveriť možnosti aspoň mierneho posunu bytového domu „C“ ďalej od najbližšej zástavby rodinných domov s cieľom dosiahnutia kompromisného riešenia s požiadavkami dotknutej verejnosti. Preveriť sa majú aj možnosti posunu bytových domov A, B, C tak, aby sa zväčšila vzdialenosť od bytových domov na Kadnárovej ulici.

Viacero požiadaviek verejnosti sa teda premietlo aj do rozhodnutia Okresného úradu Bratislava a developer sa nimi musí v ďalších povoľovacích procesoch zaoberať. Či to bude stačiť a nepríde k odvolaniu voči rozhodnutiu, ukážu najbližšie dni.

Každý projekt prináša pozitívne aj negatívne zmeny, ktoré najviac vnímajú obyvatelia okolitých nehnuteľností. Kľúčové je nájsť rovnováhu medzi záujmom developera a verejným záujmom, čo je dilema, riešená v rámci developmentu v celej Európe. Štandardne však platí, že v momente, ako je dosiahnutý konsenzus, už ďalšie možností odvolaní neexistujú. V tomto smere je slovenská legislatíva dosiaľ pozadu. Zmenu by mal priniesť nový Zákon o výstavbe, na ktorého platnosť čaká celý trh. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.