Adrian Gubčo 16.02.2021 12:18

Rozbehne sa prestavba Panenskej 35?

Na začiatku Panenskej ulice pri vstupe od Hodžovho námestia už dlhé roky „straší“ dom s popisným číslom 35. Už niekoľko rokov sa pripravovala rekonštrukcia a dostavba objektu, po ktorej sa mala budova premeniť na apartmánový dom. Teraz sa zdá, že by sa pozastavený projekt, za ktorým stojí známy architektonický ateliér, mohol pohnúť.

Fotografia z marca 2018

Dom na Panenskej 35 patril k pôvodnej zástavbe ulice, ktorá vznikala v priebehu 18. a 19. storočia ako evanjelické predmestie Bratislavy. Zástavbu na tomto mieste zaznamenávajú už mapy z druhej polovice 18. storočia, objekt však národnou kultúrnou pamiatkou nie je. Do roku 2006 tu bola vináreň Šenkvická viecha, po roku 2012 bola fasáda prekrytá, aby neohrozovala okoloidúcich, a postupne sa rozbehli búracie práce. Hoci bolo stavebné predĺženie na nový projekt opakovane predĺžené, samotné práce sa nikdy naplno nespustili.

Pôvodný zámer predpokladal vznik novostavby Apartmánového domu s 20 apartmánmi na prechodné ubytovanie a 1 bytom na najvyššom, šiestom podlaží objektu (dnes má od Panenskej 3 podlažia). Pôvodná budova by bola kompletne asanovaná, nový objekt by však mal pultovú strechu od úrovne piateho podlažia. Od dvora by podlažia postupne ustupovali, s výnimkou prvého podzemného a nadzemného podlažia. Na prvom podzemnom mali byť umiestnené garáže so 16 miestami a prístupom z Panenskej ulice.

Medzičasom však bola projektová dokumentácia výraznejšie upravená. Oproti pôvodnému zámeru, ktorý mal vydané aj stavebné povolenie, sa napríklad nebude kompletne odstraňovať pôvodná podzemná klenbová časť objektu, na prvom nadzemnom podlaží bude vytvorené medzipodlažie, jednotlivé podlažia sa o čosi zmenšia, zvýši sa rímsa o jeden meter a zmení sa sklon strechy pri zachovaní pôvodnej výšky. Podstatnou zmenou však je zmena počtu pôvodne uvažovaných apartmánov, namiesto ktorých tu vznikne 18 ubytovacích jednotiek. S tým súvisí aj pokles počtu parkovacích miest zo 16 na 4.

Vo výsledku by z budovy mohlo byť ubytovacie zariadenie, kde bude na prvom podzemnom podlaží reštaurácia a bar (namiesto parkovania), na medzipodlaží nebytové priestory, na prvom podlaží parking, recepcia a reštaurácia a na zvyšných podlažiach ubytovacie jednotky. Jedna z jednotiek na piatom podlaží bude dvojpodlažná a siahať až po šieste podlažie.

Investorom je spoločnosť Panenská s.r.o., blízka architektonickej kancelárii Compass. Toto mimoriadne úspešné architektonické pracovisko začína postupne prenikať aj do sveta developmentu – Compassu blízka spoločnosť Oxio je co-developerom projektu Nová Vajnorská a pripravuje aj Novú Matadorku, z čoho by mohli byť mimoriadne zaujímavé developmenty. To sa očakáva aj na Panenskej 35, hoci vizualizácie ani podrobnejšie materiály zatiaľ zverejnené neboli. Investor má však k dispozícii nové kladné záväzné stanovisko.

Keďže úpravou projektu nedochádza k úplnej asanácii pôvodnej stavby a nový zámer už mal vydané stavebné povolenie, ďalší postup povoľovania by mal byť pomerne rýchly: developer potrebuje len zmenu stavby pred dokončením. Azda sa tak v dohľadnej dobe rozbehnú stavebné práce a Panenská sa po dlhých rokoch zbaví ďalšieho nevyužitého a zanedbaného objektu.

Priestor pred Panenskou 35 by sa mohol takto zmeniť. Skvalitnenie verejného priestoru oživí celú ulicu a možno naštartuje premenu zanedbaných pamiatok. Zdroj: Betty Laurincová / Ateliér Urban

Premena Panenskej 35 a jej nadstavba o niekoľko podlaží môže znieť radikálne, budova však disponuje vysokými stropmi a v podstate by len dorovnala úroveň viacerých domov v okolí – či už ide o historizujúcu zástavbu od Palisád, alebo mladšie funkcionalistické domy priamo na Panenskej ulici. Vznik nových ubytovacích kapacít pre turistov, resp. dlhšie pobývajúcich návštevníkov v tejto časti mesta dáva zmysel a je celkom možné, že v dohľadnej dobe bude z Panenskej jedna z najatraktívnejších ulíc Bratislavy.

Predpokladom k tomu je však realizácia jej komplexnej rekonštrukcie v zmysle Manuálu pre Panenskú a okolie, koncepčného materiálu, ktorý má prispieť ku kvalitnému a hĺbkovému skvalitneniu verejných priestorov v tejto časti mesta. Materiál je už dopracovaný a v tejto chvíli by mala vznikať projektová dokumentácia pre obnovu Panenskej. Dátum samotnej realizácie nie je známy, keďže medzi investičnými prioritami mestskej časti Staré Mesto na tento rok nefiguruje. Považujem však za vysoko pravdepodobné, že sa Staré Mesto pokúsi o realizáciu na budúci rok, tesne pred voľbami.

Bez ohľadu na to, skvalitnenie Panenskej môže zásadne zmeniť život na ulici. Očakávané je zvýšenie intenzity pešieho pohybu, vyššia aktivita mestského parteru (teda podniky a zariadenia vyjdú na ulicu a ľudia budú ulicu využívať nielen kvôli tranzitu), presun záujmu turistov aj týmto smerom (čím by sa mohla prekonať tradičná chyba, že historické centrum Bratislavy tvorí len stredoveké jadro a Hrad) a rast cien nehnuteľností. Ak tomu tak bude, mohlo by to prispieť k odstráneniu dnes najväčšej jazvy ulice.

Tou je dvojica objektov v takmer až ruinóznom stave na Panenskej 15 a 17. Prvý z nich, Habermayerov palác, vznikol pravdepodobne už na konci 17. storočia a po neskorších zmenách a prestavbách sa vyznačuje neskorobarokovým štýlom. Druhý dom vznikol po roku 1780 a taktiež sa vyznačuje neskorobarokovým slohom. Obe budovy sú Národné kultúrne pamiatky a obe sú vo vlastníctve spoločnosti Urbia Development, ktorej majiteľom je developer AMALCA Development.

V minulosti sa uvažovalo nad prestavbou Habermayerovho paláca na luxusný hotel, dnes by pravdepodobne dávalo väčší zmysel prestavať budovy na luxusné rezidencie. Tak či onak, zlepšenie stavu ulice ešte viac zvýši kontrast medzi stavom budov a okolia, na druhej strane ale môže zvýšiť aj potenciálne výnosy developera, ktorému sa podarí objekty znova oživiť. Amalca Development už na Panenskej jeden projekt zrealizovala a vo všeobecnosti sa sústredí na polohy vo vnútornom meste. Bolo by vynikajúce, keby bolo obnovenie dvojice historických objektov ďalším krokom.

V takom prípade by centrum Bratislavy prišlo o ďalšie, už „legendárne“ ruiny. S pripravovanou rekonštrukciou Esterházyho paláca na Kapitulskej, Zochovej 7, kúpeľov Grössling, „strašidelného domu“ na Šulekovej alebo lekárne Salvátor ich už našťastie tak veľa neostáva. Bratislava sa tak, po troškách a napriek problémom, stáva postupne krajším a príťažlivejším mestom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.