Simona Schreinerová 01.12.2023 12:57

Šanca pre Nový Majerhof žije. Developer to skúša znova, predložil upravený projekt

Nový Majerhof sa pred niekoľkými rokmi javil ako najsľubnejší development vo Vrakuni. Proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) bol zahájený v roku 2021. Nedopadol však podľa očakávaní. Nedávno sme informovali o tom, že zámer bol vzatý späť. Developer Malý Dunaj Development teraz odhaľuje upravený zámer.

Zdroj: SIEBERT + TALAŠ / EIA

Koniec originálneho konceptu

Pozemky, na ktorých má vzniknúť polyfunkčný komplex, sa nachádzajú na východnom okraji Vrakune. Ide o priestor medzi Amarelkovou a Ihličnatou ulicou, ktorý spoločnosť Malý Dunaj Development získala už dávnejšie. V minulosti sa tu nachádzala paneláreň, takže developer sa prakticky snaží pretvoriť brownfield.

Pozemky hraničia zo severu s nábrežím Malého Dunaja, z južnej strany s existujúcimi rodinnými domami a zo západu s voľnými pozemkami. Cieľom bolo vytvoriť atraktívny obytný súbor s príjemnýmm verejným priestorom a priblížiť obyvateľov k vodnému toku. Ešte v roku 2018 prebehla architektonická súťaž, v ktorej sa stretli viaceré významné slovenské a české architektonické kancelárie. V konkurencii uspel oceňovaný ateliér Pantograph. 

Plán realizácie pôvodného projektu bol zastavený prakticky hneď na začiatku povoľovacieho procesu, nakoľko neprešla ani posudzovaním EIA. Komplikácie sa začali objavovať potom, ako boli k dokumentácii doručené stanoviská. Magistrát považoval umiestnenie novej výstavby pre bývanie v bezprostrednej blízkosti čistiarne odpadových vôd (ČOV), resp. na hranici pásma hygienickej ochrany (PHO), za nevhodné riešenie. Navrhovanú činnosť požadoval ďalej posudzovať, teda predložiť tzv. veľkú EIA.

Pre projekt bolo zrejme osudným práve pásmo PHO, teda blízkosť čistiarne odpadových vôd. Vo svojom vyjadrení k zámeru Bratislavská vodárenská spoločnosť (BVS) uviedla, že prvé rozhodnutie o PHO z roku 1988 v rozsahu 750 až 1.000 metrov od ČOV bolo v priebehu rokov zmenšované až na 100 metrov.

S úpravami pritom BVS nemala súhlasiť, nakoľko technologickými procesmi pri čistení odpadových vôd prichádza k znečisteniu ovzdušia aj k zhoršeniu kvality bývania. Podľa BVS tieto obavy potvrdili aj obyvatelia, ktorí dnes bývajú v pôvodnom PHO. Celkom očakávane tak požadovala, rovnako ako Magistrát, ďalšie posudzovanie.

Svoje stanovisko neskôr doplnila o vyjadrenie, že Nový Majerhof by teoreticky mohol byť realizovateľný na základe rozhodnutia mestskej časti Vrakuňa, ktorým bolo upravené PHO ústrednej ČOV. BVS však v stanovisku upozorňuje, že rozhodnutie bude predmetom právnych krokov zo strany BVS. Podľa inštitúcie totiž samospráva nepostupovala v súlade s platnou legislatívou. Cieľom týchto krokov má byť zrušenie rozhodnutia mestskej časti.

Celá situácia skončila späťvzatím zámeru zo strany navrhovateľa, čím sa dané posudzovanie ukončilo. Sú projekty, ako napríklad Rezidencia Horizont, kedy navrhovateľ pod tlakom pripomienok zámer stiahol a pripravil nový projekt. To je aj prípad Nového Majerhofu. Aktuálne Enviroportál zverejnil nový zámer, ktorý bude prechádzať posudzovaním.   

Zdroj: SIEBERT + TALAŠ / EIA

Vyššia šanca na úspech?

Tentokrát sa zdá, že sa developer z prvotného neúspechu poučil a eliminoval najrizikovejšie faktory. Okrem samotnej dokumentácie, textovej a grafickej časti, podal Okresnému úradu Bratislava aj rozptylovú, imisno-prenosovú a akustickú štúdiu, posudok HIA (hodnotiaca správa na hodnotenie vplyvov na verejné zdravie), dopravno-kapacitné posúdenie, svetlotechnický posudok aj inžiniersko - geologický prieskum.

Zrejme najdôležitejšími dokumentmi sú Všeobecne záväzné nariadenie (VZN) Mestskej časti Bratislava – Vrakuňa a stanovisko BVS. Podľa VZN sa vyhlasuje Architektonická štúdia Polyfunkčný komplex Nový Majerhof za záväznú reguláciu stavebného bloku č. 15 Územného plánu zóny Horné diely.

V stanovisku BVS z októbra tohto roka sa uvádza, že súhlasí s urbanistickým riešením umiestnenia objektov mimo aktuálne platné PHO. Zároveň však upozorňuje, že je potrebné zohľadniť a akceptovať senzorický diskomfort, spojený s možným zhoršením pachových vlastností ovzdušia v blízkosti ÚČOV. Zdá sa, že na druhý pokus by zámer mohol prejsť posudzovaním bez zásadných problémov.

Napokon, HIA nepreukázala možné negatívne vplyvy na zdravie obyvateľov ani zhoršenie podmienok bývania. Tento posudok v pôvodnom zámere nebol spracovaný a nie je ani celkom bežné, že sa pri projektoch tohto typu realizuje. Vzhľadom na blízkosť ČOV a pripomienky k pôvodnej dokumentácii ale zrejme investor ani nemal veľmi na výber.

Po novom by mal vo Vrakuni vzniknúť polyfunkčný komplex, pozostávajúci z objektov A1 až A7 a objektu B1. Vo všetkých objektoch sú od druhého nadzemného podlažia (NP) riešené obytné plochy. Výnimkou je objekt B1, ktorý pozostáva len z plôch občianskej vybavenosti. Objekty v hlavnej časti polyfunkčného objektu sú vybavené podzemnou časťou na úrovni prvého podzemného podlažia (PP), určenou pre parkovanie vozidiel. Celkový počet stojísk je 450, z toho 50 na teréne.

Polyfunkčné objekty budú prepojené areálovými spevnenými plochami s chodníkmi pre chodcov. Súčasťou územia v centrálnej časti komplexu budú plochy zelene, mobiliár s prvkami malej architektúry a detskými ihriskami. V severnej časti polyfunkčného komplexu je plánovaný verejný priestor – parčík so zeleňou, ktorého súčasťou bude vodná plocha, rôzne druhy športových ihrísk a prvkov slúžiacich na šport a rekreáciu pre rezidentov komplexu a jeho návštevníkov.

V juhozápadnej časti sa bude nachádzať polyfunkčný objekt A1, ktorý je navrhnutý so štyrmi NP a jedným PP. Prvé NP je riešené ako obchodný priestor. Polyfunkčné objekty A3, A6 a A7 v južnej a juhovýchodnej časti sú navrhované s piatimi NP a jedným PP.

Využitie prvého NP bude riešené ako občianska vybavenosť. Pôjde o nové priestory orientované na kultúru - viacúčelová sála, kino, knižnica, zdravotníctvo (napr. lekáreň), dom s opatrovateľskou službou, materská škola s pridruženými vonkajšími zariadeniami telovýchovy a športu, obchodné priestory a služby, kaviarne či reštauračné zariadenia.

Polyfunkčné objekty v severnej časti riešeného územia budú pozostávať zo šiestich NP a jedného PP. Plánované využitie prvého NP v týchto objektoch je navrhované ako kaviarne, reštaurácie a kultúra. Vyššie nadzemné podlažia sú určené na bývanie. Samostatne stojaci objekt B1 v severozápadnej časti riešeného komplexu bude pozostávať z dvoch NP. Tento objekt má navrhované využitie ako občianska vybavenosť – športový komplex.

Autorom architektonickej a urbanistickej štúdie je SIEBERT + TALAŠ, ktorý bol už účastníkom pôvodnej súťaže. Projekt prešiel určitým redizajnom, ale zachoval si do veľkej miery pôvodný charakter. Podľa dokumentácie EIA sa začiatok výstavby predpokladá v roku 2025, trvať by mala tri roky. Celkové predpokladané náklady na stavbu sú 50 miliónov eur.

Na vrakunské pomery výnimočný projekt tak bojuje o druhú šancu. Potenciál na úspech zvyšuje najmä stanovisko BVS, ktoré bolo kameňom úrazu pri pôvodnom zámere. Nový polyfunkčný súbor by bol určite výrazným obohatením lokality najmä vďaka kombinácii ľudskej mierky objektov, architektúry, funkčnej variabilite aj štandardu. Pre prehliadanú mestskú časť pôjde o závan čerstvého vetra. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.