Adrian Gubčo 03.12.2020 17:47

Nový Istropolis odhaľuje ďalšie detaily

Predstavenie zámeru prestavby areálu Istropolisu v priebehu leta vyvolalo veľký záujem verejnosti. Developer Immocap odvtedy postupne dávkoval nové informácie o projekte, ktorý má zmeniť Trnavské Mýto a prispieť ku vzniku nového subcentra Bratislavy. Dnes boli zverejnené ďalšie detaily, keďže bol Nový Istropolis podaný na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Zdroj: Immocap

Podľa predložených materiálov je cieľom projektu vybudovať polyfunkčný súbor, pozostávajúci z kultúrno-spoločenského centra, dvoch obytných budov, troch administratívnych budov, kongresového hotela a z parkovacích miest v podzemí i na teréne. Obchody a služby budú umiestnené predovšetkým v parteri (na prízemí) jednotlivých budov a orientované budú do verejných priestranstiev, ktoré majú byť podľa predkladateľa vysoko exponované.

Developer bol pri riešení podoby komplexu do istej miery obmedený vlastníckymi pomermi v území – jeden z objektov patriacich k Domu odborov Istropolis, Dom techniky, je majetkom cudzieho súkromného subjektu. Súvisiace pozemky tak čiastočne predeľujú plochy vo vlastníctve investora, ktoré inak zahŕňajú celý blok vymedzený ulicami Šancová, Kukučínova, Škultétyho a Vajnorská. Dnes sa tu nachádza okrem vonkajších plôch najmä zmieňovaný Istropolis.

Predkladateľ označuje existujúci komplex za zastaralý a len veľmi náročne adaptovateľný, resp. až neadaptovateľný na súčasné pomery a podmienky, očakávané od kultúrno-spoločenského centra na špičkovej úrovni. Urbanistická štruktúra je priestorovo neurčitá a nevyužíva potenciál lokality v dotyku s významným dopravným uzlom. Intenzifikácia štruktúry prostredníctvom tohto projektu by naopak mohla zvýšiť kvalitu lokality aj mesta ako takého.

Vytvoreniu návrhu predchádzala vyzvaná medzinárodná ideová urbanisticko-architektonická súťaž, kde do užšieho výberu postúpilo 7 ateliérov z Holandska, Belgicka, Dánska a Veľkej Británie. Za najlepší označila medzinárodná porota návrh od holandskej kancelárie KCAP, ktorá v spolupráci s nemeckým ateliérom Cityförster najlepšie zohľadnila podmienky a požiadavky, vyplývajúce z prieskumov územia, a prišla s najlepšou víziou budúceho riešenia. Do navrhovania potom vstúpilo aj štúdio Charocoalblue, špecializujúce sa na koncepčné či akustické poradenstvo. Lokálnym architektom je Pantograph. 

Výsledkom tejto spolupráce je návrh, ktorý zohľadňuje územnoplánovacie, svetlotechnické aj urbanistické pomery okolia. Štvorica novonavrhovaných objektov má opticky nadväzovať na línie uličných čiar v okolí, kým piaty objekt vznikne adaptáciou existujúceho spojovacieho bloku medzi Domom techniky a Domom odborov. Na umiestnenie budov reaguje koncepcia verejných priestranstiev, ktoré sú hierarchizované od hlavného námestia po poloverejné vnútrobloky so zeleňou. Vďaka tomu má byť projekt pripravený aj na prípadnú výstavbu stanice Filiálka.

Situácia. Zdroj: Immocap / EIA

Územie je rozdelené na dve základné zóny. Severná pozostáva z dvoch rezidenčných budov (R1 a R2), zmieňovanej prestavby prepájacieho objektu (O3) a dvojice administratívnych budov (O1 a O2). Južná je tvorená kultúrno-spoločenským centrom, priľahlým hotelom a hlavným námestím.

Dom R1 bude na nároží Kukučínovej a Škultétyho a bude mať 15 nadzemných podlaží pri výške (po architektonický vrchol) 52,3 metrov. R2 bude vnútri areálu, bude disponovať rovnakou podlažnosťou a výškou ako R1 a obklopená bude intímnejšími verejnými priestranstvami. Na ňu bude nadväzovať objekt O3, ktorý má byť určený pre administratívu. Bytové domy budú mať aktívny vyvýšený parter, všetky byty majú mať vlastný balkón alebo terasu a charakteristické budú rastrom predsadenej fasády, vďaka ktorej budú mať byty balkóny rozličnej hĺbky.

Administratívny objekt O1 bude umiestnený na Kukučínovej ulici a bude najvyššou budovou v areáli. Pôjde o vyvrcholenie výškovej gradácie, tvorenej ostatnými budovami. Veža bude mať 28 podlaží a výšku po architektonický vrchol 116,4 metrov, čím sa zaradí k najvyšším budovám Bratislavy. Ku Kukučínovej sa má správať ako k plnohodnotnej ulici, čím chce reagovať na predpoklad jej ďalšieho rozvoja do budúcna. Budova O2 bude umiestnená pozdĺž Vajnorskej, jej nižšia časť má nadväzovať na staršiu zástavbu, kým vyššia bude v súlade s postupne stúpajúcimi objektami vo zvyšku súboru. Navrhovaný tu je „innovator hub“.

Najmestotvornejšou súčasťu projektu má byť multifunkčná hala, ktorá bude podľa predstáv investora dominantou celého priestoru Trnavského Mýta a oživením jeho tradície ako miesta stretávania sa a kultúrno-spoločenských aktivít. Sála v multifunkčnej hale má mať kapacitu približne 4,5-tisíc návštevníkov a obsahovať bude aj zodpovedajúce technické zázemie a pridružené kongresové funkcie v rámci kongresového hotela. Ten bude mať 16 podlaží a výšku 66,2 metrov.

Pod areálom bude navyše umiestnená štvorpodlažná podzemná garáž. Vstupná rampa bude na Vajnorskej, na Kukučínovej a Škultétyho budú vstupno-výstupné rampy. Povrchové parkovanie má mať charakter najmä drop-on a drop-off zálivov. Kukučínova bude slúžiť ako kľúčové miesto pre zásobovanie a obsluhu súboru, tak, aby sa redukovalo zaťaženie Šancovej alebo Vajnorskej. Cyklotrasy budú vedené po Kukučínovej, popri Šancovej a Vajnorskej, v budovách majú byť lokalizované cyklistické „hub-y“.

Projekt je predkladaný variantne, Variant B sa od A líši navýšením objektu R2 o štyri nadzemné podlažia, čo vyvoláva aj potrebu navýšenia počtu parkovacích miest. Tie majú byť umiestnené na teréne. Preferovaným variantom je A.

Vnútrobloky medzi budovami budú intímnejšieho charakteru. Zdroj: Immocap

Development počíta s pomerne veľkorysými bilanciami. Bytov má byť len 262, čo nie je v kontexte Bratislavy veľa. 194 bytov by malo mať do 60 metrov štvorcových (teda 1- a 2-izbové), 50 bude trojizbových (60-90 metrov štvorcových) a 18 bude štvor- a viacizbových.  

Rozsiahlejší je ale objem administratívy a retailu. V budovách O1 a O2 má byť celková podlažná plocha 57-tisíc metrov štvorcových. Čistá kancelárska plocha bude menšia – v budove O1 asi 19,6-tisíc metrov štvorcových, v O2 12-tisíc metrov štvorcových. V O3 bude asi len 1,4-tisíc metrov štvorcových administratívy.

V prípade retailu bude v kancelárskej časti projektu takmer 5,6-tisíc metrov štvorcových obchodov a služieb. Retail v parteri rezidenčných budov bude v rozsahu 2,2-tisíc metrov štvorcových, v kultúrno-spoločenskom centre bude rovnaká výmera. Celkovo tu tak bude približne 10-tisíc metrov štvorcových retailu. Počet lôžok v hoteli bude 200.

Takýto rozsah funkcií vedie k vysokým požiadavkám na zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest. Tých má byť celkovo až 1.700 (resp. vo variante B 1.727), hoci potreba je na úrovni 1.997 parkovacích miest. Vzhľadom na existenciu veľkého množstva funkcií s rozličným režimom prevádzky sú však niektoré parkovacie miesta vzájomne zastupiteľné.

Celkové odhadované náklady na development sa pohybujú na úrovni približne 200 miliónov eur. Developer dúfa, že výstavbu bude môcť rozbehnúť už v roku 2022, pričom prvú časť projektu by mal dokončenú v roku 2025 a celý v roku 2026. Vzhľadom na súlad s Územným plánom ide síce o mimoriadne náročné, no nie úplne nepredstaviteľné termíny. Projekt aktuálne posudzuje aj Magistrát, po ktorom preberie štafetu stavebný úrad v mestskej časti Bratislava – Nové Mesto.

Pohľad juhozápadný. Zdroj: Immocap / EIA

Zverejnená dokumentácia priniesla mnoho noviniek – okrem bilancií a bližšieho priblíženia konceptu projektu sú to aj prvé situácie, rezy alebo pôdorysy, ktoré umožňujú spraviť si lepšiu predstavu o podobe projektu, jeho architektúre aj prevádzkových parametroch. Pozornosť prirodzene pútajú najmä zákresy kultúrno-spoločenského centra (hoci chýbajú kľúčové pôdorysy prvého nadzemného podlažia), ktoré je dnes v Bratislave predmetom živých debát.

Slovenská metropola totiž trpí absenciou kvalitného kultúrno-kongresového centra, v dôsledku čoho nedokáže na medzinárodnom kongresovom trhu zaujať. Kongresová turistika je pritom veľmi významným zdrojom príjmov, ktorý navyše pomáha lokálnej ekonomike – návštevníci kongresov v priemere míňajú oveľa viac ako iné skupiny turistov. Mestu chýba aj kvalitná kultúrna sála s dostatočnou kapacitou.

Na týchto pomeroch panuje široká zhoda, a to aj na najvyššej úrovni. Vláda prisľúbila podporu zámeru výstavby Národného kultúrno-kongresového centra, pričom v tejto chvíli má na stole už tri ponuky – okrem Istropolisu predložili vízie aj majitelia Incheby alebo developer JTRE. Výhodou Immocapu je najvyššie štádium prípravy či súlad s Územným plánom, čo je predpoklad k skoršej realizácii projektu.

Problémom ostáva otázka asanácie pôvodného Istropolisu, významného neskoromodernistického objektu, o ktorého záchranu bojuje časť odbornej verejnosti. Komplex sa vyznačuje architektonickými a výtvarnými kvalitami, ktoré sa síce developer zaviazal v určitej miere preniesť aj do nového projektu, kritikov tým však neuspokojil. Tí požadujú plné zachovanie a rekonštrukciu pôvodného Istropolisu, napriek tomu, že Immocap presvedčivo argumentuje, že komplex nie je ekonomicky udržateľný.

S tým bude mať určitý problém aj nový návrh, čomu zodpovedá celková koncepcia projektu. Môže sa objaviť výčitka, že celý súbor Nového Istropolisu je príliš mohutný a prehustený, vybudovanie moderného kultúrno-spoločenského centra však treba z niečoho zaplatiť. Zámer pritom dodržiava existujúce limity a reguláciu, čo je dokladom šikovnosti koncepčných architektov. Jednotlivé materiály v rámci dokumentácie nie sú úplne výpovedné, ale na špičkovej úrovni bude aj architektúra (komerčných aj nekomerčných častí), ktorá má európsky formát.

V tejto chvíli ešte nie je známe, pre ktorý projekt sa Vláda SR rozhodne a do ktorého vloží dotáciu, ktorá môže byť maximálne (spodná hranica určená nie je) 60 miliónov eur. Immocap však každopádne predložil veľmi precízne pripravený zámer, ktorý bude v prípade realizácie prínosom pre Trnavské Mýto a aj pre Bratislavu. Prípadná asanácia pôvodného Istropolisu je veľmi nešťastná, jeho náhrada však pôsobí dôstojne, adekvátne a reprezentatívne. Týmto projektom sa metropola opäť o čosi viac priblíži vyspelým svetovým veľkomestám.

Pozrite si fotografie Istropolisu vo fotoalbume.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.