Adrian Gubčo 10.01.2023 15:57

Zo štrbavých zubov kompaktný kus mesta. Kesselbauer a Vila Biela sceľujú mestský blok

Okolie Námestia 1. mája v Starom Meste patrí k najmestskejšie pôsobiacim častiam Bratislavy. Kombinácia staršej aj novšej zástavby, vrátane realizácii na vysokej architektonickej úrovni, dodáva územiu charakter centra európskej metropoly. Ešte donedávna to však bolo inak – územie totiž spoluformovali výrazné prieluky.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Námestie 1. mája získalo rámce už v 19. storočí, kedy vzniklo ako predmestie v dotyku s bývalým vonkajším mestským opevnením. Prudká transformácia sa začala v medzivojnovom období, kedy tu začali rásť mohutné funkcionalistické objekty – komplex Živnodomu alebo hotel Tatra. Prestavba pokračovala aj po Druhej svetovej vojne, kedy východne od námestia vznikli budovy súčasnej Slovenskej technickej univerzity. Transformácia územia však trvá dodnes.

Jedným z dôsledkov neukončeného rozvoja je prítomnosť prieluk, teda „dier“ v existujúcej zástavbe. Tieto nestihli byť vyplnené novými objektami, ktoré by zaplnili prázdne parcely. V susedstve Námestia slobody ich bolo donedávna hneď niekoľko. To isté platilo aj o celom mestskom bloku, tvorenom Námestím 1. mája, Banskobystrickou a Jozefskou, kde sa zrážajú relikty pôvodnej nízkej zástavby s novými domami.

V niektorých prípadoch ide o neudržateľný stav, keďže status lokality je privysoký na to, aby situáciu nevyužili investori. V minulom desaťročí tak začali postupne vznikať viaceré projekty, ktoré priniesli zástavbu niektorých prieluk alebo nahradenie menších domov väčšími.

Významnú pozíciu medzi lokálnymi developermi má spoločnosť Proxenta. Finančná skupina má veľké ambície v realitnom biznise, pričom napĺňať ich začala práve na Jozefskej v podobe prvého výraznejšieho projektu Weinhauer. Rezidenčný development s prevádzkami v parteri vznikol na mieste, ktoré bolo dlhšiu dobu nezastavané a prázdne. Na okolie nadviazal mierkou a do istej miery aj architektúrou, čo sa odrazilo vo využití šikmej strechy. Do prostredia tak zapadol vcelku bezproblémovo.  

Ešte väčším a významnejším projektom je však Kesselbauer. Polyfunkčný súbor prevažne rezidenčného charakteru vzniká v priestore medzi historickým objektom a novým projektom Metropolitan Star. Nahrádza pritom postmodernú budovu Volksbank a stavbu, kde v minulosti sídlila známa Kesselbauerova pekáreň. Developer obe budovy asanoval, v prípade pekárne však musel zreplikovať historizujúcu fasádu. Okrem toho sa na ňu rozhodol nadviazať aj v rámci novej časti tohto objektu.

V centre mesta tak pribudlo 115 bytov a apartmánov v komplexe, ktorý je zvonka – od námestia – tvorený na pohľad dvomi časťami, historizujúcou a súčasnou. V skutočnosti však ide o jeden dom, ktorý v dvorovej časti disponuje až ôsmimi nadzemnými podlažiami. Časť rezidencií je orientovaná do rušnej ulice, väčšina však do pokojného vnútrobloku. Ten bude verejne prístupný a získa parkovú úpravu. Do námestia aj do nádvoria sa budú obracať obchodné prevádzky v parteri objektu. Podzemná garáž bude obsahovať 155 parkovacích stojísk.

Byty a apartmány majú byť vyššieho štandardu, k čomu patria väčšie svetlé výšky, exteriérové tienenie či príprava na klimatizáciu. Dokončované sú však do štádia holobytu. Predaj sa pôvodne rozbehol už dávnejšie, následne ho developer zastavil. Obnovil ho až celkom nedávno, pričom v priebehu leta mal, aj napriek vysokému stupňu realizácie, projekt vypredaný len približne spolovice. S Kesselbauerom súviselo aj údajné zavádzanie inflačných doložiek, hoci sama Proxenta to odmieta. Sumy, ktoré dnes klienti podpíšu, však už majú ostať nemenné.   

Developer verí, že Kesselbauer zaujme množstvo potenciálnych záujemcov. Projekt označuje za ideálne mestské bývanie, v ktorom sa kombinuje prestížna lokalita s dobrým štandardom, vznikom susedskej komunity, dostupnosťou služieb a vybavenosti a architektúrou. Za podobou komplexu stojí kancelária Verida, na ktorú neskôr nadviazalo štúdio Beionde.

Dnes je Kesselbauer vo finálnej časti realizácie. Zvonka je už projekt dokončený, prebiehať by tak mali maximálne sadové úpravy. Developer už požiadal aj o kolaudáciu. Klienti by sa tak mohli začať sťahovať ešte v prvej polovici tohto roka. Postupne by mali ožiť aj jednotlivé prevádzky, ktoré boli „citlivo vyberané“ (Proxenta ich bude držať vo svojej správe). Jednou z nich má byť pekáreň, ktorá má nadviazať na slávu pôvodnej Kesselbauerovej pekárne.

Pripravovaný vnútroblok v Kesselbaueri. Zdroj: Proxenta

Kesselbauer je na lokálne pomery pomerne mohutným projektom. Jeho vznikom sa však aktivita Proxenty v tomto bloku nekončí. Z jeho druhej strany, od Banskobystrickej ulice, sa totiž už niekoľko mesiacov realizuje výstavba pýchy developera – bytového domu Vila Biela. Už z názvu je zrejmé, že má ísť o projekt vyššieho štandardu. Tento pre zmenu vyplní prieluku, ktorá vznikla po zbúraní pôvodného jednopodlažného domu po roku 2014. V jeho susedstve vyrástla rezidenčná časť projektu Metropolitan Star, výstavba sa plánuje aj na mieste domu z druhej strany.

Vila Biela bude mať od ulice sedem nadzemných podlaží, z toho dve najvyššie budú ustupujúce. Názov projektu bude reflektovať biela prevetrávaná fasáda s posuvnými panelmi. Časť bytov, orientovaných do ulice, bude hľadieť do Prezidentskej záhrady, okná do dvora zas budú mať výhľad na zelený vnútroblok. Celkovo sa tu plánuje len 14 rezidencií. Developer konštatuje, že projekt je určený „pre ľudí s dobrým vkusom a lepšími finančnými možnosťami“.

Autorom architektúry je kancelária Endorfine. Doteraz zverejnené vizualizácie sľubujú dobrú úroveň súčasnej architektúry, ktorá nadviaže na postupne sa skvalitňujúcu okolitú zástavbu. Na prízemí by teoreticky mohla vzniknúť aj obchodná prevádzka.

Projekt je dnes ešte len v úvodných fázach výstavby. Budujú sa podzemné podlažia a čoskoro začne stavba rásť nad úrovňou terénu. Vila Biela tak bude pravdepodobne dokončená a pripravená na zabývanie niekedy v priebehu druhej polovice budúceho roka. Pre chodcov bude pravdepodobne prístupná aj z vnútrobloku Kesselbaueru.

Ďalšia prieluka bude čoskoro scelená. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Po dokončení svojich projektov tak Proxenta zásadne zmení podobu významného mestského bloku v centre Bratislavy. Jednotlivé projekty obsahujú aj diskutabilné riešenia – vrátane historizujúcej fasády a údajných inflačných doložiek v Kesselbaueri či celkovo katastrofálneho verejného priestoru na Jozefskej, pričom vcelku veľká novostavba Weinhaueru tomu nijako nepomohla. Vo výsledku sa ale lokalita pozdvihla, resp. pozdvihne. S „dierami“, teda prielukami, totiž pôsobila úboho.

Trend ich zástavby patrí k pozitívnym častiam súčasného vývoja Bratislavy. Do istej miery ide o výsledok prudkého rastu cien bytov, takže developerom sa oplatí stavať aj menší počet rezidencií na priestorovo obmedzených pozemkoch. Donedávna ich brzdila nutnosť stavať aj (hlboké) podzemné garáže, ktoré predražovali výstavbu. V súčasnosti, kedy si môžu predajcovia vypýtať za nové byty v Starom Meste vysoko nad 5-tisíc eur za meter štvorcový, to už taká komplikácia byť nemusí.

Mesto tak bude čoskoro ešte kompaktnejšie. Úlohu v tomto procese bude hrať opäť Proxenta, ktorá má v rukách aj mohutný voľný pozemok na severnej strane Šancovej, v dotyku s kolóniou Zehnhaus. Bratislave ale chýba ešte viac významných a etablovaných developerov, ktorí sa sústredia práve na takýto typ projektov – ide totiž o najvhodnejší spôsob, ako zahusťovať mesto a dávať mnohým lokalitám ucelenejší aj atraktívnejší ráz.

Fotografie z 1.1.2023. Pozrite si výstavbu Kesselbaueru a Vily Biela vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.