Adrian Gubčo 21.01.2020 11:05

V Priore vznikne veľká gastrozóna, definitívna budúcnosť územia ostáva naďalej nejasná

V interiéri obchodného domu Prior, naposledy známeho ako My, v súčasnosti prebiehajú stavebné práce. Aktuálny majiteľ, ktorým je žilinský podnikateľ George Trabelssie, tu plánuje už v dohľadnej dobe otvoriť novú gastrozónu a viacero obchodov. Definitívna budúcnosť vzácneho neskoromodernistického komplexu však ostáva nejasná. O téme informovali Bratislavské noviny.

Zdroj: George Trabelssie via Bratislavské noviny

George Trabelssie sa stal vlastníkom Prioru na začiatku roka 2019, kedy ho odkúpil od spoločnosti Tesco. Zmena vlastníckych vzťahov priniesla uzatvorenie podstatnej časti obchodného domu, ktorý bol na tomto mieste v prevádzke už od roku 1968. Dlhú dobu bol najvýznamnejším bratislavským obchodným domom, v 21. storočí však už nedokázal konkurovať moderným nákupným centrám. Na druhej strane, jeho lukratívna poloha v úplnom centre mesta z neho spravila lákavý cieľ pre investorov.

Prítomnosť Tesca však dlhodobo bránila radikálnejšej prestavbe, hoci sa vlastník druhej časti komplexu, pozostávajúcej z hotela Kyjev, spoločnosť Lordship, dlhodobo usiloval o prebudovanie priestoru na polyfunkčné komerčné centrum. Aktuálne sa zdá, že development v rozsahu, v akom si ho predstavoval Lordship, sa s ohľadom na znenie Územného plánu zóny Dunajská realizovať nebude, preto sa rozvojových plánov vzdalo aj Tesco. Zmena vlastníckych pomerov Prioru nepriniesla žiadne nové informácie o budúcnosti stavebného súboru.

Presnú predstavu údajne nemal ani nový majiteľ. „Nekupoval som to s tým, že viem, čo s tým bude. Bol to klenot, ktorý som si nechcel nechať ujsť,“ vyjadril sa vtedy pre médiá George Trabelssie. Aktuálne už nie je vlastníkom sám, partneri (SIRS Development a GPR Invest) však z projektu vystupujú.

Majiteľ v rozhovore pre Bratislavské noviny vysvetľuje, že jeho plány sú momentálne limitované aktivitami susedných vlastníkov, ku ktorým okrem Lordshipu patrí aj Hlavné mesto. To momentálne iniciuje viaceré zásahy v rámci projektu Živé námestie, ale predovšetkým naštartovalo architektonickú súťaž na komplexnú revitalizáciu Námestia SNP a Kamenného námestia.

George Trabelssie potvrdzuje, že je tomuto zámeru naklonený a plánuje mu poskytnúť podporu v podobe zásahov do Kamenného námestia, ktoré zlepšia jeho stav. Po dohode s vedením mestskej časti Bratislava – Staré Mesto sa zaviazal investovať 200-tisíc eur na dočasné zásahy, kým nebude známa presná budúca podoba územia vyplývajúca zo súťaže.

Čo sa týka samotných budov, ich exteriér by mal ostať nezmenený, zmeny zasiahnu len interiéry jednotlivých objektov. Okrem vzniku obchodnej pasáže, ktorá je už čiastočne v prevádzke, sa na druhom podlaží nižšej z budov očakáva vznik veľkej gastrozóny, kde by malo byť 14 prevádzok. Interiér tejto časti údajne prešiel výraznou premenou, za ktorou stojí milánska kancelária Piuarch. Ambíciou investora je vytvoriť jednu z najväčších gastrozón v meste, ktorá bude príťažlivá pre domácich aj turistov.

Otvorenie gastrozóny sa očakáva už v priebehu dvoch mesiacov. Zatiaľ neboli predstavení žiadni nájomníci s výnimkou fast-foodového raťazca Burger King. Zmena identity má byť taká výrazná, že má byť čoskoro predstavené aj nové meno obchodného domu. Nepotvrdené informácie hovoria o tom, že by sa Prior mal volať „Obchodný dom Prešporok“.

Hotel Kyjev a obchodný dom Prior - aktuálny stav

Z rozhovoru, ktorý majiteľ Prioru poskytol Bratislavským novinám, cítiť vo vzťahu k budúcnosti komplexu mierny optimizmus. Zdá sa, že Prior, nad ktorým visí hrozba asanácie, by mohol ostať súčasťou Kamenného námestia a centra mesta ešte dlhšiu dobu a vráti sa mu využitie, ktoré považujem za správne. Iná je bohužiaľ situácia v prípade hotela Kyjev.

Developer Lordship v nedávnej minulosti realizoval sériu krokov, ktoré vyvolávajú pochybnosti o jeho motívoch. Jedným z nich bola ideová architektonická súťaž na riešenie fasády výškovej budovy aj nových budov v okolí, ktorá bola tak zle pripravená, že z nej odstúpili viacerí členovia poroty a Slovenská komora architektov odporúčala svojim členom súťaže sa nezúčastniť. Kontroverzný bol aj výsledok, keď zvíťazila kancelária, ktorá už predtým s Lordshipom na projekte spolupracovala, víťaz sa teda nelíšil od existujúcich materiálov, ktoré mal developer k dispozícii.

Okrem tejto súťaže Lordship rozvíja aj marketingovú komunikáciu, pripomínajúcu vzťah hotela Kyjev a kodanského hotela Radisson SAS Royal Hotel, ktorého je údajne nehodnotnou kópiou. Popri tom pripomína, že Pamiatkový úrad SR odmietol komplex zapísať medzi Národné kultúrne pamiatky. Preto je najvhodnejším modelom podľa Lordshipu hľadanie úplne novej koncepcie budovy.

Predstava spoločnosti Lordship o budúcej tvári hotelu Kyjev. Zdroj: Lordship

Napriek odmietnutiu vyhlásenia komplexu za NKP, hodnota tohto stavebného súboru, ktorý je najlepším dielom jedného z našich najvýznamnejších architektov, Ivana Matušíka, je neodškriepiteľná. Vzhľadom na dobu vzniku, kedy komplex plnil aj propagandistický účel, si už len sotva možno predstaviť, že by akýkoľvek investor dnes vložil toľko prostriedkov do architektonického a materiálového štandardu, ako je to pri Priore. Jeho zánik, resp. taká transformácia, ktorá by zásadne pozmenila architektúru súboru, by bola vážnou chybou.

Cestou by tak mala byť veľmi citlivá rekonštrukcia a nájdenie takej funkčnej náplne budov, ktorá by nebola pre ne deštrukčná. Vznik food-courtu v časti priestorov nad Kamenným námestím považujem za dobrý začiatok. Gastronómia nepochybne patrí do tohto centrálneho mestského územia, kde je aj v budúcnosti, keď vznikne nová zastávka Manderla, potenciál vzniku najdôležitejšieho mestského električkového uzla. Kebyže sa food-court prepojí aj so strechou, ktorá je dnes nevyužitá, išlo by o zaujímavú destináciu vo skvelej polohe.

Otázkou je, čo so zvyškom priestorov. Je zrejmé, že nákupné centrum je už v tejto lokalite nezmyslom a nároky kupujúcich by vedeli naplno obslúžiť prevádzky v parteri okolitých budov. Zmysel má zachovať napríklad potraviny, novú nákupnú pasáž, ktorú tu investor realizuje, však považujem za negatívny zásah do interiéru, ktorý po odstránení pôvodnej prevádzky a otvorení priestoru získal predtým netušenú kvalitu.

Pomaly začína byť zrejmé, že možnosti komerčného využitia celého komplexu sú spojené s určitými obmedzeniami, ktoré si vyžadujú mimoriadne zásahy, v prípade snahy o úplné zachovanie kultúrnych hodnôt o to náročnejšie. Profitabilnými ostávajú jedine investície do novej zástavby od Špitálskej, Rajskej alebo Kamenného námestia, ktoré umožňuje ÚPZ, to však pravdepodobne nebude stačiť pre vyváženie celkovej náročnosti revitalizácie komplexu – a určite to nepomôže majiteľovi obchodného domu, keďže z tohto by čerpal najmä Lordship.

Možnou cestou k riešeniu je vstup verejného sektoru do projektu, ktorý by zdieľal náklady a prispel k zachovaniu verejného záujmu v území – ak je týmto verejným záujmom prežitie komplexu v jeho viacmenej pôvodnej podobe. Verejný sektor by mohol zároveň prispieť k definovaniu funkčnej náplne objektov, hlavne v prípade trojuholníkového obchodného domu. Mohutná budova bez okien na fasáde navádza k odporúčaniu, čo ďalej, pre súkromný sektor však ide o absolútne stratovú investíciu – vznik novej galérie alebo múzea.

Predstava budúcnosti územia ako galerijno-gastronomicko-administratívneho komplexu, zachovanou pôvodnou architektúrou, s doplnením narušenej zástavby od Špitálskej, Námestia SNP, Rajskej alebo Dunajskej, kvalitnými verejnými priestranstvami a vo vynikajúcom kontakte s verejnou dopravou, je možno utopistická, aj keď je čiastočne súčasťou ÚPZ Dunajská. Išlo by však o citlivý prístup ku komplikovanému územiu, ktoré už nepotrebuje radikálne zásahy, ako to bolo v minulosti. Tie sú totiž spoluzodpovedné za dnešný zlý stav – lebo v malom meste, akým Bratislava mentálne ostáva, treba rátať s tým, že veľkorysé myšlienky sú často pochované lokálnymi záujmami.

Od mesta, príp. iných zložiek verejného sektoru (napríklad Ministerstva kultúry) si to však bude vyžadovať úplne nový a proaktívny prístup. Tým nie je len prosté posúdenie a následné odmietnutie alebo prijatie plánu investora, ale priamy investičný vstup vo forme PPP projektu, čo by nemalo ostať len doménou diaľnic, ale aj (možného) kultúrneho dedičstva. Komplex Prioru a hotela Kyjev je na takýto projekt ideálnym kandidátom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.