Adrian Gubčo 23.08.2024 18:20

Viac bytov namiesto kancelárií. Mlynské Nivy dostanú nové bývanie, mení sa projekt známeho developera

Projekt Forum Business Center II mal byť pokračovaním už vybudovaného administratívneho komplexu od developera HB Reavis. Silný developer pripravoval aj druhú časť, s ohľadom na útlm svojich developerských aktivít v Bratislave však pristúpil k odpredaju tohto zámeru. Nový vlastník pristúpil k dramatickej zmene - napriek názvu by malo ísť o rezidenčný komplex.

Zdroj: Pressburg Urban Project / EIA, CBRE

Forum Business Center II sa plánuje v exponovanej lokalite na nároží Bajkalskej a Prievozskej ulice. Spadá tak do lokality Mlynských Nív, ktoré prechádzajú intenzívnou premenou. Postupne sa táto časť mesta mení z postindustriálnej na dynamickú mestskú oblasť s administratívnymi budovami, rezidenčnými súbormi a obchodnými prevádzkami.

So zámerom výstavby Forum Business Center II (FBC II) prišiel investor HB Reavis v roku 2014, pričom plánoval nadviazať na staršiu budovu Forum Business Center I. Tú HB Reavis medzičasom predal ČS nemovitostnímu fondu. Administratívny účel budovy z prvej fázy projektu FBC II mal byť zachovaný.

Len nedávno bol ale potvrdený predaj zámeru novému vlastníkovi - HB Reavis sa totiž vzdal väčšiny svojich bratislavských projektov a nehnuteľností. Kupcom sa v tomto prípade stala spoločnosť Pressburg Urban Project a.s., blízka Metrostavu. Ide predovšetkým o stavebnú firmu, v portfóliu však má aj viacero vlastných developerských projektov. V poslednom období vybudovala napríklad Kopčianku v Petržalke. 

Aktuálny majiteľ predložil na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) celkovo už tretiu zmenu zámeru. Jej základ spočíva v úprave administratívnej funkcie na rezidenčnú. To si vyiada aj niekoľko súvisiacich korekcií, napríklad zmenu výšku (smerom dole na 40,25 metrov) aj nepatrný úbytok počtu parkovacích miest (z 286 na 285). Z pôdorysného hľadiska ale ostáva zachovaná pôvodná stopa. 

V rámci Forum Business Center II tak investor plánuje premeniť väčšinu kancelárskych plôch na byty. Pôjde o 15-podlažnú budovu s najvyšším ustúpeným podlažím a štyrmi podlzemnými podlažiami. Parkovanie bude umiestnené na najnižších troch podlažiach, na prvom podzemnom podlaží bude vstup, obchodné prevádzky, technické zázemie či výjazd z garáží. Ostatné podlažia budú rezidenčné. 

Celkovo je tu naplánovaných 208 bytov pre 506 obyvateľov. Podľa aktuálnych predpokladov by 142 bytov malo byť jedno- a dvojizbových, 57 trojizbových a 9 štvorizbových. O štandarde je ešte predčasné hovoriť. Faktom ale je, že každý byt bude mať balkón, záhradku alebo terasu. Priebežné balkóny by mali byť relatívne hlboké a budú súčasťou predsadenej časti, kde ich budú dotvárať metalické kazety. Takýmto spôsobom majú nadväzovať na Forum Business Center I. 

Súčasťou projektu bude občianska vybavenosť v podobe štvorice prevádzok, hoci vylúčená nie je ani prítomnosť materskej školy. Hlavný vstup do novostavby je navrhnutý na severnej strane z rušnej Prievozskej ulice, kvôli napojeniu na zastávku MHD a na oddychový priestor strechy podzemnej garáže. Tá bude mať zelený charakter a doplnená bude detským ihriskom. Druhý vstup do novostavby je navrhnutý na východnej strane kvôli prepojeniu s vyvýšeným terénom objektu FBC I, čím sa vytvorí spoločný nástupný a komunikačný priestor pre obidva objekty.

Vizualizácie zámeru zatiaľ zverejnené neboli, o architektúre tak ešte v tomto momente nemožno hovoriť. Architektonické riešenie však spracovala kancelária TXT. Ide o odklon od pôvodných autorov projektu, kancelárie Siebert + Talaš. Dostupné materiály naznačujú, že výškovo bude projekt pripomínať prvú dokončenú budovu. 

Stavebník nanešťastie neupresnil predpokladané náklady ani termíny realizácie. Dá sa ale očakávať, že s ohľadom na fakt, že ide o zmenu stavby pred dokončením, stavebné práce by sa mohli začať už v priebehu budúceho roka. Podľa stavebníka je zámer v súlade s Územným plánom napriek tomu, že sa mení funkcia. Pre dané plochy totiž kapacity občianskej vybavenosti vyčerpala už prvá etapa. 

Situácia nového projektu. Zdroj: Pressburg Urban Project / EIA

Forum Business Center II sa tak zaraďuje do skupiny projektov, ktoré sa namiesto kancelárií menia na byty. Najznámejším príkladom takéhoto zámeru je Sky Park Tower, podobné úvahy má aj Penta Real Estate v prípade objektov na Chalupkovej. S ohľadom na situáciu na trhu je to istejšia cesta ako stavať administratívne priestory. Napokon, aj takýchto zámerov je v príprave niekoľko a mnohé už majú vopred zazmluvnených nájomcov. 

FBC II zároveň prispeje k postupnej transformácii Mlynských Nív. Štvrť by sa mala prebudovať v zmysle vypracovanej Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, ktorá tu načrtla víziu 15-minútového mesta, tvoreného polyfunkčnou blokovou zástavbou. FBC II sa od tohto cieľu odlišuje, ide však už o existujúci projekt s povoleniami a v polohe, kde sa pýta určitý akcent. Kým nie je štúdia zanesená do Územného plánu, mesto ani inú formu urbanistického a architektonického riešenia žiadať nemôže. 

V tejto chvíli je ešte predčasné hodnotiť, či projekt štvrť po architektonickej stránke obohatí. Z funkčného hľadiska je ale bývanie pomerne vhodné. Dôležité zároveň je, že sa zurbanizuje plocha, dnes využívaná len ako parkovisko. Išlo o neefektívnu formu užívania pozemku, čo je v takto exponovaných lokalitách krajne nevhodné. Takto bude priestor prinášať rozhodne väčší účinok ako len parkovanie. 

Mlynské Nivy tak pokračujú v premene na rozšírenie centra. Krok po kroku sa tak prestavujú pozemky, zanikajú staršie budovy a nahrádzajú novými. Skôr či neskôr bude prestavané aj susedné výstavisko, areál Stavoindustrie alebo bývalé sklady na druhej strane Bajkalskej. Dnešnú zanedbanú zónu nahradí atraktívnejšie pôsobiaca mestská zástavba. FBC II by sa medzi nimi stratiť nemala. Napokon, pôjde o jeden z vyšších projektov v zóne. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.