Adrian Gubčo 19.01.2021 11:59

Discovery Residence prechádza zmenami

Projekt Discovery Residence v prudko sa transformujúcej časti štvrte Mlynské Nivy by sa mal zásadne upraviť. Stavebný úrad v mestskej časti Ružinov totiž ešte v priebehu minulého roka vydal povolenie k zmene stavby pred dokončením pre developera RMC Properties Slovakia. Úpravy sú pomerne zásadné, investor však ubezpečuje, že kvalita projektu sa tým nezníži.

Výstavba projektu sa spustila na jar 2019, vyše štvrť roka potom, ako získal investor stavebné povolenie. Po tomto zdržaní začala veža, plánovaná ako 22-podlažná s výškou 75,4 metrov, postupne rásť. Tempo však nebolo také vysoké a ešte len teraz sa finalizuje najvyššie podlažie. Súbežne s rastom budovy sa však realizuje aj fasáda, ktorá mala byť vizuálne príťažlivým prvkom projektu vďaka charakteristickému vzoru, tvoreného prelínajúcimi sa horizontálnymi a vertikálnymi pásmi obkladu.

Teraz sa však projekt mení – a nejde o malé úpravy. V zmysle povolenia na zmenu stavby pred dokončením sa uvádza až 37 zmien. Okrem menších a ťažko postrehnuteľných úprav – napríklad zmien pozícií závlahy, zrušenia betónového sedenia pri detskom ihrisku alebo zrušenia schodiskového výlezu na strechu – sú tu aj rozsiahlejšie. K takým patrí zvýšenie okenných parapetov, čím sa zmenšujú okná, zníženie svetlej výšky podlaží (o 180 mm), nahradenie rohových okien na loggiách dvojicou menších okien, alebo nahradenie murovaných priečok za sádrokartónové.

Úpravy sa dotknú aj exteriéru budovy. Výraznou zmenou je zníženie celkovej výšky budovy o 3,32 metra v dôsledku zníženie konštrukčných a svetlých výšok podlaží, veža tak bude mať len 72 metrov. Zmenia sa aj fasádne panely z pôvodných oblých na jednoduchšie zošikmené. Na loggiách sa bude rušiť obloženie a nahradené bude zateplením. Hrúbka zateplenia sa zníži a zasklenie na loggiách sa nahradí oceľovým zábradlím. Výraznými úpravami prejdú aj verejné priestory v okolí, rozsah zelene sa zväčší, no mení sa materiál dlažby (z kameňa na betón) a znižuje sa náročnosť sadových úprav. Investor aktualizoval aj dátum dokončenia projektu na jún 2021.

Ide tak o pomerne radikálne zmeny a výraznú optimalizáciu. Tá je bežná vo väčšine projektov, štandardne sa však rieši už skôr a nie je predkladaná v čase, kedy je pred dokončením hrubá stavba. Developer však tvrdí, že zmeny nakoniec budú na prospech klientov. „Zmena stavby reflektovala aktuálne požiadavky trhu, tzn. modernejšie a flexibilnejšie riešenie bytov,“ hovorí Jakub Slanina, CEO RMC Properties Slovakia a uvádza praktické dôsledky. „Napr. vnútrobytové SDK priečky považujeme za oveľa flexibilnejšie pri budúcej úprave bytu. Minimálne zvýšenie výšky parapetu pri zachovaní „zníženého parapetu“ je praktickejšie pri budúcom zariaďovaní bytu nábytkom a zároveň znižujeme insoláciu vnútorných priestorov, čo má priamy vplyv aj na tepelnú pohodu.“

Zároveň oponuje, že by tieto zmeny prišli neskoro a boli zavádzaním klientov. „Nad zmenami sa začalo uvažovať v čase prípravy realizačnej projektovej dokumentácie,“ vysvetľuje. „Nakoľko sme ideu zmien mali už v čase prípravy realizačnej projektovej dokumentácie, väčšine klientov bol projekt prezentovaný už v stave, v akom je aj realizovaný. Klientom, ktorí kupovali byty pred začiatkom výstavby, sme stav projektu týkajúci sa štandardu bývania a architektonického stvárnenia budovy komunikovali.“ Sťažnosť či odstúpenie od zmluvy v súvislosti s úpravami developer neregistruje.

V projekte vzniká 137 bytov, z ktorých je podľa oficiálnej webstránky voľných ešte deväť na dvoch najvyšších podlažiach. Web obsahuje aj nové aktualizované vizualizácie z novembra 2019, čo potvrdzuje slová developera. Podanie zmeny stavby pred dokončením až v apríli 2020 súvisí so snahou stavebníka kumulovať všetky zmeny do jedného konania. „Nakoľko sme chceli podávať na stavebný úrad všetky zmeny naraz, podávali sme žiadosť až po prehodnotení projektu vzhľadom na sadové úpravy, ktorým sme sa venovali až v neskoršej fáze výstavby,“ konštatuje Jakub Slanina.

Ďalšie zmeny stavby sa už vzhľadom na vysoké štádium výstavby nepredpokladajú. Architektonický štandard aj úroveň bývania ostávajú podľa developera zachované. „Treba povedať, že s architektonickým stvárnením projektu sme plne stotožnení a preto sme dbali na to, aby bol projekt realizovaný tak, ako bol architektonicky stvárnený,“ hovorí Jakub Slanina a sekunduje mu aj Miroslav Hrušovský, architekt z kancelárie Pantograph, ktorá vypracovala projektovú dokumentáciu. „O všetkých zmenách sa rozhoduje konsenzuálne a s výsledkom sú spokojné všetky strany v procese.“

Architekti navyše dodávajú, že v tomto prípade ide o nadštandardný prístup developera. „Našim cieľom je priniesť na slovenský trh tzv. integrated project delivery, kde sa stráca hranica medzi architektom a dodávateľom stavby. Takýmto spôsobom je možné dosiahnuť maximálne efektívne vynaloženie poskytnutého budgetu v prospech kvality samotnej stavby.“ Prostriedkom k tomu bolo stanovenie fixnej ceny výstavby, v rámci ktorej sa mohol investor sústrediť na zvýšenie kvality.

Discovery Residence tak developer aj naďalej prezentuje ako mimoriadne kvalitný development, čo chce zdôrazniť tým, že si v rámci kancelárskych priestorov v parteri projektu zriadi svoje sídlo. Naplnené sú už tri štvrtiny rozsahu občianskej vybavenosti, pribudnúť tu má kaviareň pri budúcom detskom ihrisku alebo chovateľské potreby. Park v okolí veže bude verejne prístupné a má slúžiť pre všetky generácie.

Informácia o radikálnych zmenách Discovery Residence vyvolala šum aj nespokojnosť, na druhej strane, rozsah úprav nasvedčuje, že v prípade realizácie pôvodnej verzie zámeru by bol rozpočet na výstavbu oveľa vyšší. V takom prípade by sa mohla narušiť celá investičná schéma developera a projekt by sa nemusel vybudovať vôbec. Ten je inak v danej lokalite vhodný a jeho stvárnenie ju môže obohatiť, nehovoriac o prírastku nových pobytových priestorov, preto by to bola škoda.

Každopádne, minimálne časť zmien považujem za nesprávnu. Pokiaľ klientom neprekážajú úpravy vo svetlých výškach alebo riešení priečok, je to samozrejme v poriadku, ale intervencie, ktoré zasiahnu širšiu verejnosť – teda zmeny vo verejných priestoroch – mali zostať vo vyššej kvalite. Developer síce pripomína, že sa zväčšil rozsah zelene, jej plocha však nie je jediný parameter úrovne priestranstva. Nahradenie kamennej dlažby betónovou môže vzhľadu parčíku ublížiť rovnako, ako parku v projekte Sky Park od Penta Real Estate. Tam išlo tiež o optimalizáciu nákladov.

Kvalitu verejného priestoru v tejto oblasti treba prispôsobiť predpokladanému ďalšiemu rozvoju lokality. Metropolitný inštitút Bratislavy už údajne spracúva koncepciu budúceho riešenia ulice Mlynské nivy, ktorá by sa mala premeniť na široký bulvár s teoretickým vedením električkovej trate. Pôvodné výrobné areály budú nahradené polyfunkčnými projektami, ktoré prispejú k rozšíreniu centra Bratislavy. V horizonte jedného až dvoch desaťročí môže byť táto dnes ospalá časť mesta jednou z najživších.

Ideálne by tak bolo – čo ale platí aj o súčasnom downtowne medzi Karadžičovou, Páričkovou, Košickou a Nábrežím M. R. Štefánika – vypracovať lokálny manuál tvorby verejných priestranstiev. Ten by nemal mať podobu len rámcového dokumentu, ale konkrétnych riešení pre všetky priestranstvá v správe mesta či mestskej časti (teda nie po vzore mestského manuálu, ale skôr Manuálu pre Panenskú a okolie). To by prispelo k radikálnemu zlepšeniu úrovne oblasti, optimalizácii nákladov pre investorov a k vyvarovaniu sa chýb, ku ktorým došlo v downtowne.

Hlavné mesto prostredníctvom MIBu tvrdí, že hlavnou úlohou mestského plánovania je plánovanie verejných priestorov. Po ukončení jednotlivých príloh k Manifestu verejných priestorov (Princípov a štandardov) môže pokračovať konkrétnymi stratégiami pre konkrétne územia. Tým nastaví latku, ktorú budú nakoniec nútení dosiahnuť aj investori. Racionalizácie, vedúce k znižovaniu úrovne verejných priestorov, by sa tak postupne mohli stať vecou minulosti.

Fotografie zo 17.1.2021. Pozrite si výstavbu Discovery Residence vo fotoalbume.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.