Adrian Gubčo 25.10.2024 16:33

Najvýraznejšia vila v Bratislave je na predaj. Kto získa budovu s exkluzívnou polohou?

V Bratislave sa nachádza mnoho luxusných víl s mimoriadne dobrou pozíciou, štandardne vo vŕškoch nad centrom mesta. Najviac exponovaná je však pravdepodobne mohutná vila, umiestnená na vrchole kopčeka Stráže alebo Vachmajster pod Kolibou. Vysoko exkluzívna nehnuteľnosť je aktuálne na predaj, čo otvára otázku, kto bude jej kupcom. Ide o objekt a najmä pozemok, vhodný pre rezidenciu najvyšších ústavných činiteľov.

Zdroj: Slovakia Sotheby's Int. Realty

V metropole Slovenska je niekoľko lokalít, kde sa tradične umiestňuje nadštandardné bývanie v podobe rodinných víl. Najprestížnejšou je pravdepodobne priestor medzi Bratislavským hradom a Slavínom, ktorá spája dobrú dostupnosť do centra, výhľady a zelený charakter, doplnený o viaceré historické pamiatky. Druhým miestom je Koliba, ktorá sa v posledných desaťročiach vyformovala ako jedna z najluxusnejších štvrtí v Bratislave.

Bývanie si tu vybudovali vplyvné osobnosti z oblasti biznisu alebo športu. Jednou z nich bol aj jeden z najúspešnejších slovenských tenistov Dominik Hrbatý, ktorý patril v tomto športe medzi najužšiu svetovú špičku. To mu umožnilo vybudovať si veľkorysé sídlo, umiestnené na samotnom vrchole Strážov. Podľa medializovaných informácií bol dom dokončený v roku 2009.

Dodnes je jednou z najvýraznejších stavieb svojho druhu v Bratislave. Mohutný objekt so strategickou polohou je dobre viditeľný z Račianskeho či Trnavského mýta, ale aj z terasy Bratislavského hradu. Svojim osadením i rozmermi púta pozornosť. Pomerne veľké je toto sídlo aj v porovnaní s inými domami v lokalite, hoci obrovských víl je tu viac. Ide tak o skutočne unikátnu nehnuteľnosť.

Napriek tomu je už dom nejakú dobu na predaj. Majiteľ žije medzi Slovenskom a USA, pričom v zámorí trávi väčšinu času. Z tohto pohľadu dáva zmysel vilu aj s pozemkom, mimoriadne náročným na údržbu, predať. Predajom bola poverená realitná kancelária Slovakia Sotheby's Int. Realty, sústrediaca sa na nadštandardné nehnuteľnosti.

Ako informuje kancelária, ide o trojpodlažnú (jedno podzemné a dve nadzemné podlažia), sedemizbovú vilu, umiestnenú v samostatnom uzavretom areáli. V prvom podzemnom podlaží sa nachádza relaxačné zázemie s interiérovým bazénom, spa zónou a saunami, kúpeľňou či fitness. Umiestnené je tu aj technické zázemie domu či garáž pre dvojicu automobilov.

Na prvom nadzemnom podlaží je vstupná hala, na ktorú nadväzuje obytná zóna s krbom, kuchyňa s jedálňou, hosťovská izba s kúpeľňou, pracovňa, 2 šatníky a miestnosť s „home cinema“ s uhlopriečkou 8 metrov. Dominantou interiéru je točité závesné schodisko cez všetky podlažia s panoramatickým výhľadom. Na tomto podlaží sa nachádza aj druhá dvojgaráž so vstupom suchou nohou do domu. Na druhom podlaží je obývacia časť so štvoricou spální s vlastnými kúpeľňami a šatníkovými miestnosťami, galéria a knižnica s krbom.

Realitná kancelária dopĺňa, že súčasťou vybavenia sú exkluzívne materiály, dizajnový nábytok či kvalitné technológie. Časť energie zabezpečujú solárne panely. Za obrovský benefit považuje aj pozemok, ktorý je náročne upravený. Umiestnená tu je okrasná i úžitková zóna, prepracovaná japonská záhrada či „mediteránska“ zóna s grilom, pizza pecou a vínnou pivnicou. Okrem toho sú v záhrade aj ovocné stromy, kríky s bobuľovým ovocím a vlastný vinohrad. Časť plochy bola vyrovnaná a upravená do podoby putting green-u, teda sa tu dá v menšom hrať golf.

Ide tak po každej stránke o exkluzívne bývanie – a to v takej miere, že klient, ktorý túto nehnuteľnosť skutočne odkúpi, musí byť skutočne špeciálny. Okruh záujemcov nemusí byť natoľko rozsiahly.

Vila je exkluzívna, no po architektonickej stránke nezodpovedá súčasným nárokom na kvalitu. Zdroj: Slovakia Sotheby's Int. Realty

To však neznamená, že záujem o vilu nie je. Potvrdzuje to aj Zuzana Stasíková zo Slovakia Sotheby's Int. Realty. „Predaj tejto výnimočnej vily bol spustený len minulý týždeň, takže nemôžeme ešte bilancovať a hodnotiť záujem za tak krátky čas,“ pripúšťa. „Môžem však čitateľom Vášho portálu prezradiť, že dopyt evidujeme veľký. Pre našu kanceláriu a úspešný predaj je však podstatná konverzia dopytov na kvalifikované obhliadky s kredibilným klientom.“

Koho považuje za potenciálneho klienta, Stasíkova len naznačuje. „Nechcem rámcovať klientelu danej nehnuteľnosti, ale môžeme predikovať, že sa môže jednať o osobu z podnikateľského či športového prostredia. Každopádne sa necháme prekvapiť,“ konštatuje.

Iný typ zákazníkov totiž bude mať pravdepodobne problém zaplatiť za tak obrovskú nehnuteľnosť. Vila aj s pozemkom cenovo presahuje aj tie najdrahšie byty v rámci existujúcich developerských projektov, bez ohľadu na ich polohu alebo štandard. Najexkluzívnejšie rezidencie v novostavbách sa pohybujú v sedemciferných sumách. V tomto prípade to bude viac. „Cena predmetnej nehnuteľnosti sa pohybuje v osemcifernej sume,“ priznáva Stasíková.

Popri podnikateľoch či športovcoch je tu ešte jedna skupina, ktorá by teoreticky mohla mať dostatok prostriedkov pre zakúpenie nového sídla. Je ňou štát, ktorý rieši závažný problém v podobe bývania najvyšších ústavných činiteľov. Ani 31 rokov od vzniku samostatného štátu nemá prezident či predseda vlády zriadené vlastné sídlo.

Otázku prezidentskej vily riešila aj prezidentka Čaputová. Pod jej záštitou prebehla študentská súťaž Xella, víťazom bol Dávid Husár zo Stavebnej fakulty STU. Zdroj: Dávid Husár / Archinfo.sk

Ide o kontroverznú tému, napriek tomu je potrebné ju vyriešiť. Existencia oficiálnej rezidencie prezidenta či premiéra je štandardom aj v zahraničí, pričom vysokí ústavní činitelia susedných štátov nezriedka sídlia v reprezentatívnych priestoroch, kde pracujú i žijú. Príkladom je Česko, kde prezident sídli na Pražskom hrade, kde má aj obytné priestory, kým predseda vlády obýva tzv. Kramářovu vilu.

Na Slovensku sa uvažovalo so zriadením oficiálnej rezidencie prezidenta vo vilke v susedstve pamätníka Slavín, daná nehnuteľnosť sa ale ukázala ako maximálne nevyhovujúca. Dnes je opustená a v zlom stave, ktorý by si vyžadoval buď generálnu rekonštrukciu, alebo rovno zánik a nahradenie novostavbou. Exprezidentka SR Zuzana Čaputová iniciovala študentskú architektonickú súťaž, reálna súťaž sa ale nerealizovala.

Najvyšší ústavní činitelia tak žijú vo vlastných súkromných príbytkoch. To vyvoláva diskusie nielen kvôli potenciálne nízkej reprezentatívnosti takéhoto bývania - bývalý predseda vlády Eduard Heger napríklad žil v klasickom paneláku v Dúbravke - ale aj slabého zabezpečenia. Ten istý premiér mal byť terčom atentátnika, ktorý následne útočil na Zámockej. Na premiéra neútočil len preto, lebo sa mu už nechcelo pred daným panelákom čakať.

Preto môže byť takáto ponuka pre štát zaujímavá. Bývanie najvyšších ústavných činiteľov je v agende Ministerstva vnútra SR. „V súvislosti so zabezpečením bydliska najvyšších ústavných činiteľov v súlade s naplnením ustanovení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 166/2024 Z. z. o niektorých opatreniach na zlepšenie bezpečnostnej situácie v Slovenskej republike v platnom znení („lex atentát“), môže rezort vnútra ku dnešnému dňu konštatovať, že úkony smerujúce k zabezpečeniu nehnuteľností pre najvyšších ústavných činiteľov, sú v štádiu riešenia,“ hovorí Andrea Gloneková, riaditeľka organizačného odboru sekcie ekonomiky na Ministerstve vnútra SR.

Či sa však bude štát zaujímať aj o túto nehnuteľnosť, neprezradila. „Vzhľadom na skutočnosť, že rezort vnútra je plne zodpovedný za bezpečnosť ústavných činiteľov, nehnuteľnosti takéhoto typu a na tento účel sa budú nadobúdať do vlastníctva Slovenskej republiky - správy Ministerstva vnútra SR výlučne s použitím výnimiek zo zákona NR SR č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o slobode informácií), konkrétne § 5a ods. 5 písm. p), samotná správa k týmto nehnuteľnostiam bude vykonávaná v osobitnom režime, preto nie je možné zverejňovať akékoľvek podrobnosti,“ zhŕňa.

Vo všeobecnosti by bolo skôr prekvapením, keby štát po vile na Stážach siahol. Išlo by o mimoriadne náročnú kúpu v čase, keď treba konsolidovať verejné financie. Navyše by si budova vyžiadala aj ďalšie investície. Na základe vyššie zmieneného popisu nemusí dom zodpovedať všetkým požiadavkám na prezidentskú rezidenciu – chýbajú tam zasadacie miestnosti a podľa všetkého aj zabezpečenie.

Navyše, architektúra vily viac pripomína americké „McMansions“ ako reprezentatívne sídlo prezidenta SR. Dom by si tak zasluhoval generálnu prestavbu, ktorá by stála ďalšie milióny. Najhodnotnejší je v skutočnosti pozemok, ešte viac ako luxusne vybavená, no predsa len už zastaraná budova. Mesto Bratislava chcelo na tomto mieste vybudovať už za Prvej republiky vyhliadkový bod s lanovkou. 

Realitná kancelária sa každopádne kupcovi z verejného sektora nebráni. „Samozrejme, sme otvorení predaju akémukoľvek subjektu, ktorý prejaví záujem, bude kredibilný a bonitný,“ uzatvára Zuzana Stasíková. S najväčšou pravdepodobnosťou ale Slovenská republika týmto klientom nebude. Skôr či neskôr získa výrazná nehnuteľnosť nového majiteľa – a Slovensko bude naďalej čakať na riešenie otázky bývania prezidenta alebo premiéra.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.