Adrian Gubčo 28.11.2022 18:19

Moderný kus mesta namiesto čiernej diery: Čerešne Lake sú dokončené

Keď bola v roku 2015 odhalená prvá etapa projektu Čerešne od spoločnosti ITB Development, zdalo sa, že uprostred ničoho vznikne typicky mestský development. Dnes sa situácia zmenila – na okraji Dúbravky rastie mestská štvrť. Dokončenie ďalšej etapy obytného súboru zvyšuje status tejto donedávna čiernej diery Bratislavy.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Koncept zážitkových dvorov sa osvedčil

ITB Development si spočiatku robil meno výstavbou najmä v centre mesta, kedy využíval prieluky alebo staršie objekty, ktorým dal nový účel. Keďže je firma priamo prepojená s architektonickou kanceláriou Architekti Šebo Lichý, jednotlivé realizácie sa vyznačovali nápaditosťou a inovatívnosťou oproti bežnej developerskej produkcii. S úspechom projektov narástli aj ambície – a firma sa podujala na výstavbu svojho najväčšieho zámeru v mestskej časti Dúbravka.

Pre svoj projekt si vybrala nevyužité pozemky na juhovýchodnom okraji mestskej časti. Nejde už o sídlisko, ale o akési neurčité územie medzi rozsiahlymi dopravnými stavbami diaľnice D2 a masívom kopca Sitina. V susedstve pozemkov sa nachádzali staršie administratívne objekty, záhradky, ale aj tepláreň. V takmer rovnakom čase, ako sa začala realizovať prvá etapa, tu bolo dokončený veľký supermarket. To bolo v roku 2015.

Developer tu naplánoval polyfunkčný súbor s prevahou bývania, založený na rozvoji riadkovej zástavby s komunitným dvorom uprostred. Ten sa mal stať jadrom života miestnych obyvateľov. Výrazný podiel medzi nimi mali tvoriť rodiny, čomu investor podriadil bytový mix aj cenovú politiku. V čase spustenia predaja totiž lokalita nemala mimoriadnu povesť, preto sa tu byty ponúkali lacnejšie ako v projektoch bližšie k centru mesta. Čerešne mali tvoriť akúsi alternatívu.

ITB Development stávka na komunitu, výraznú architektúru a vytvorenie akéhosi ostrova rozvoja vyšla. Prvá etapa projektu bola prijatá dobre a našla si svojich klientov. Dvor sa úspešne zabýval a je obľúbeným miestom pre rezidentov. Tí využívajú aj komunitné priestory v dome, obytné prostredie zas dotvorilo umelecké dielo. Horšie bol na tom prenájom komerčných priestorov, ktoré doteraz očividne nie sú úplne naplnené. ITB ich však v zmysle územnoplánovacej regulácie muselo zriadiť.

V každom prípade, to nebola prekážka k tomu, aby sa developer nepustil do prípravy ďalšej etapy projektu. Jej podoba bola predstavená už v roku 2017. Z vizuálu bolo zrejmé, že sa architekti rozhodli využiť a ešte viac rozvinúť motív z prvej časti súboru. Pribudnúť tak mali ďalšie tri rady domov, vďaka ktorým by vznikli tri nové komunitné nádvoria. Výstavba sa rozbehla tesne po dokončení prvej etapy, v druhej polovici roka 2019.

Čerešne sa rozširujú

Developer rozbehol výstavbu tesne pred vypuknutím pandémie koronavírusu COVID-19, napriek tomu ho to nezastavilo. V lete 2020 už mala časť domov takmer dokončené hrubé stavby, na začiatku roka 2021 sa na nich začali objavovať dokončené fasády. O rok neskôr už získaval definitívnu podobu celý rozšírený súbor, pričom sa realizovali aj prvé sadové a terénne úpravy. K úplnému dokončeniu sa druhá etapa Čerešní priblížila v týchto dňoch.

Týka sa to všetkých šiestich nových objektov. V prvej rade západne od prvej etapy vznikli bytové domy I, J a K, ktoré majú sedem až deväť nadzemných podlaží. V druhej rade boli vybudované domy L a M so šiestimi a ôsmimi nadzemnými podlažiami. Napokon, tretí „rad“ tvorí výšková dominanta tejto časti projektu, budova N so sedemnástimi podlažiami. Ide o dosiaľ najvyššiu budovu v celom projekte, umiestnená by tu mala byť aj drobná občianska vybavenosť. Ďalšia bude v priestoroch, orientovaných "von", teda do chodníka po obvode projektu. 

ITB venovalo veľkú pozornosť funkciám a riešeniu dvorov, ktoré sa líšia svojim konceptom. Prvý dvor medzi prvou etapou a novými domami je svahovitý, preto je tu naplánovaný sánkovací kopec, ako aj bohatá výsadba stromov a menšie detské ihrisko. Na nádvorí medzi domami I, J, K a L, M bude druhé detské ihrisko a ihrisko na petang. Napokon, tretí dvor bude najmenší, obsahovať však bude najdôležitejšiu atrakciu – vodnú lagúnu, teda vodný prvok, ochladzujúci okolité prostredie. Táto lagúna dala vo výsledku názov celej etape, ktorú ITB označuje Čerešne Lake.

Klienti na ponuku reagovali celkom dobre. V prvej trojici domov sú voľné štyri byty, v druhej šesť. Vo všetkých prípadoch ide o väčšie byty – štvorizbové a jeden päťizbový. Viac bytov je ešte voľných vo výškovej budove, až 23, pričom ide o všetky izbovitosti. Z celkového počtu 217 jednotiek je tak voľných 33, teda približne 15% (čo je viac, ako pred niekoľkými mesiacmi). Najlacnejší jednoizbový byt je v ponuke za niečo vyše 165-tisíc eur (5,1-tisíc eur za meter štvorcový).

Ceny bytov v projekte boli v nedávnej dobe predmetom mediálneho záujmu, keď sa zverejnilo, že ITB žiadalo k už zazmluvneným bytom doplatiť navyše 11,5% pôvodnej ceny. Pri väčších bytoch sa tak mala cena zvýšiť aj o 40-tisíc eur. Ide o jeden z najznámejších prípadov uplatnenia si inflačnej doložky.

Vlastníci z toho prirodzene neboli nadšení, keďže developer k tomuto kroku pristúpil v čase, kedy bola časť objektov už v kolaudačnom konaní, bola teda dokončená. Preto je žiadanie doplatku v tejto chvíli podľa nespokojných zákazníkov neopodstatnené. Developer oponuje, že práce realizoval aj potom. Viacero klientov od zmlúv očividne odstúpilo.

Od zmluvy však napokon podľa ITB odstúpil len jeden klient, ktorý bol kompenzovaný. „Uplatnenie inflačných doložiek sa netýka všetkých klientov, ale len tých, ktorí si kupovali byty v počiatočnej fáze projektu, t.j. v rokoch 2018 – 2020. Na klientov sme preniesli len nevyhnutnú časť zvýšených nákladov a zvyšnú väčšiu časť nákladov sme zobrali na seba," dodáva Ľubomíra Hudáková, Head of Marketing & PR v ITB Development. 

V tejto chvíli sa kolaudujú už aj zostávajúce domy (L, M, N). Stavenisko bude vypratané do konca tohto mesiaca, v dohľadnej dobe sa očakáva miestne konanie a formality, ako je pridelenie popisného čísla a zápis do katastra. Následne sa začnú odovzdávať byty.

Čerešne Lake sa črtá ako príjemné pokračovanie jedného z atraktívnejších bratislavských projektov. Táto „kauza“ developmentu aj stavebníkovi zhoršuje imidž. ITB Development je relatívne veľká a skúsená firma, ktorá mala zvýšené ceny vstupov riešiť iným spôsobom – tak, ako to robia iné veľké spoločnosti, ktoré YIM.BA v tomto smere oslovila. Takto si zbytočne uškodila, čo môže byť rizikom pri rozvoji ďalších etáp omnoho rozsiahlejšej schémy.

Veža v Čerešne Lake by mala byť najvyššou budovou v Dúbravke. Prevýšia ju veže v ďalších etapách projektu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Z obytného súboru celá mestská štvrť

Developer totiž celý koncept premenoval na Čerešne City, čo je s ohľadom na plánovanú veľkosť celkom presné. Dosiaľ boli predstavené ďalšie tri etapy projektu (hoci je takmer isté, že pribudnúť má aj štvrtá).

V tretej etape plánuje spoločnosť vybudovať hotel – Čerešne Inn, ktorý bude umiestnený na juhovýchodnom okraji zóny a najbližšie k teplárni. Dnes sa na tomto mieste nachádza parkovisko. Štvrtá etapa sa nazýva Čerešne Residence a pozostáva z trojice bytových domov južne od druhej etapy, pričom dva nové dvory nadviažu na už predtým vybudované plochy. Výstavba by sa mohla začať už v priebehu budúceho roka, v tejto chvíli má vydané územné rozhodnutie. 

Najvýraznejšou však bude piata etapa, pomenovaná Čerešne Plaza. Má ísť o trojicu veží, medzi ktorými bude situovaný park s ústredným priestorom, tvoriac námestie s prírodným amfiteátrom. Vyššie veže budú mať 19 nadzemných podlaží, pôjde tak o najvyššie budovy v projekte aj v celej Dúbravke. V parteri objektov má pribudnúť občianska vybavenosť. Developer nepochybne predpokladá, že vďaka výstavbe 417 rezidencií v piatej etape a 241 v štvrtej už získa dostatočnú kritickú masu potenciálnych klientov, ktorí budú využívať lokálne obchody a služby.

Čo sa týka šiestej etapy, o tejto nie je v tejto chvíli známe v podstate nič. Vzniknúť by však mohla na plochách medzi Čerešne Residence a vrchom Sitina. Developer postupne vykupuje pozemky popri ulici Polianky až po tepláreň, ako aj plochy na druhej strane cesty. Očividne tak chce v lokalite ostať ešte dlho a pokračovať v budovaní novej mestskej štvrte. Ide o logický postup. Čerešne sú jediným aktuálnym projektom firmy, preto im venuje plnú pozornosť.

Z kedysi prázdneho a pomerne smutného územia sa tak tak stáva omnoho atraktívnejšia lokalita. Dopravné napojenie je vcelku uspokojivé – okrem zmieňovanej diaľnice D2 sú Čerešne napojené aj na Harmincovu ulicu, ktorá po dlhých rokoch príprav konečne prechádza rozšírením. Dostupnosť zóny zlepšuje cyklotrasa na Dúbravskej ceste, ktorá sa má v dohľadnej dobe predĺžiť až do Čerešní. Naostatok, v neveľkej vzdialenosti je zmodernizovaná električková Dúbravsko-karloveská radiála.

Development taktiež čerpá z existencie občianskej vybavenosti v Dúbravke, kam patria školy i športoviská. V dotyku s Čerešne Lake sa pripravuje revitalizácia areálu Športového klubu polície, ktorý sa po jej dokončení stane jedným z najmodernejších športových areálov v Bratislave. Čo sa týka zdravotníctva, automobilom bude dobre dostupná nová nemocnica v Boroch a v mimoriadnej blízkosti by mala byť v budúcnosti vybudovaná ďalšia veľká nemocnica na Rázsochách.

Transformácia lokality je tak v do veľkej miery nevyhnutným dôsledkom rozvoja Bratislavy. Predstavovala vákuum v urbánnej štruktúre, ktoré sa teraz vypĺňa. Z dlhodobého hľadiska možno predpokladať, že podobný štýl zástavby vznikne na celej ploche medzi Patrónkou a Dúbravkou. Ak si táto udrží úroveň Čerešní, nebude to žiadna tragédia. Práve naopak – vzniknúť môže zaujímavá a kompaktná štvrť, ktorá bude pracovať s jasným rozdelením priestoru na verejný a poloverejný, bude mať svoje akcenty aj dominanty, ako i základnú občiansku vybavenosť v parteri.

Ide o niektoré z ingrediencií, ktoré sú základom pre vznik dobrého mesta. Jadrom tejto zóny pritom môžu byť práve Čerešne, ktoré sa tak celkom oprávnenie menia na "City".

Článok bol doplnený o reakciu ITB Development k téme inflačných doložiek. 

Fotografie z 11.11.2022. Pozrite si výstavbu Čerešní Lake vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.