Adrian Gubčo 02.02.2023 13:52

Kladivo na developerov. Vedenie Petržalky sa prísne postavilo voči dvojici projektov

AKTUALIZOVANÉ Aj napriek aktuálnej neistej situácii na rezidenčnom trhu je mestská časť Petržalka stále lákavým cieľom záujemcov o nové bývanie. Investori sa preto usilujú o poskytnutie nových bytov – a to aj v prípade, že pôvodne plánovali stavať kancelárske budovy. Pripraviť sa však musia na prísnu samosprávu, ktorá sa tvrdo stavia voči viacerým zámerom.

Septimo II Offices ešte ako kancelárska budova. Zdroj: VI Group

Okolie Železničnej stanice Petržalka a súvisiacej trate nepôsobí ako ideálne miesto na bývanie, napriek tomu tu v posledných rokoch pribudlo viacero rezidenčných projektov. Kým v susedstve trate vznikol napríklad bytový dom Panónka od VI Group, na druhej strane, smerom do areálu Matadorky, sa už spustila mohutná transformácia, na konci ktorej tu vznikne husto osídlená polyfunkčná štvrť a možno aj sekundárne centrum Petržalky. Postupne tak rastie aj potenciál pre rozvoj bývania.

Využiť sa to pokúšajú viacerí developeri, vrátane tých, ktorí pôvodne zvažovali (alebo dokonca rozbehli) výstavbu kancelárskych budov. Nie je to v princípe prekvapivé. Kým o byty je obrovský záujem (čo sa pravdepodobne po kríze opäť ukáže), o kanceláriách to už neplatí. Investori sa tak snažia dodávať nový výnosný produkt na úkor objektov, ktoré nemajú perspektívu návratnosti.

V Petržalke však dvojica firiem narazila. Ako píše mestská časť Petržalka na sociálnej sieti, chce upozorniť na porušenie zákona v prípade jedného projektu a varovať kupujúcich pred problémami s kolaudáciou v prípade druhého. Prvý prípad sa týka zámeru, oficiálne nazvaného Prevádzkové objekty A+B, za ktorým stojí firma Lotus design s.r.o., druhý projektu Septimo II Offices od už zmieneného VI Group.

Petržalka približuje, že pri Prevádzkových objektoch A+B Krajská prokuratúra Bratislava vyhovela podnetu mestskej časti Bratislava-Petržalka na podanie protestu voči rozhodnutiu Okresného úradu Bratislava. Na základe podnetu miestnej samosprávy prokuratúra žiada rozhodnutie Okresného úradu v tomto prípade zrušiť ako nezákonné.

Týkať sa malo zmeny funkcie objektov z kancelárskych na bytové. Podľa Petržalky (a Magistrátu) to je v rozpore s Územným plánom aj správnym konaním. Účastníkom stavebného konania totiž Okresný úrad de facto svojvoľne odňal možnosť uplatniť námietky a pripomienky i možnosť podať voči rozhodnutiu odvolanie, nakoľko rozhodnutie odvolacieho orgánu je považované za konečné. Mestská časť upozorňuje, že Úsek stavebnej agendy Okresného úradu v júli 2022 stavebníkovi Lotus design s.r.o. podľa nej neoprávnene zmenil zamietavé stanovisko petržalského stavebného úradu z januára 2022 na povolenie zmeny stavby pred dokončením.

Okresný úrad v tejto chvíli protestu prokurátora nevyhovel a odstúpil ho na rozhodnutie nadriadenému orgánu, ktorým je Ministerstvo dopravy SR. Petržalka na ministerstve podala ďalší podnet na preskúmanie rozhodnutia okresného úradu, v tejto veci však zatiaľ rozhodnuté nebolo. Mestská časť konštatuje, že nateraz sa jej podarilo minimálne zdržať – a podľa nej ideálne aj zastaviť – výstavbu, ktorá nemá dodržiavať platné pravidlá.

Prevádzkové objekty A+B. Zdroj: Lotus Design

Rozhodnutie krajskej prokuratúry má byť dôležité aj pre ľudí, ktorí si kúpili alebo plánujú kúpiť byty alebo apartmány v jednej z budov projektu VI GROUP pod aktuálnym názvom Septimo II - Bytysis na Gogoľovej ulici. Petržalka pripomína, že aj tento objekt bol pôvodne povolený ako kancelárska budova pod názvom Septimo II – Offices.

Aj tu stavebný úrad v Petržalke už pred rokom zamietol žiadosť VI GROUP o povolenie zmeny stavby pred jej dokončením z polyfunkčného objektu na bytový dom. Okresný úrad Bratislava však - znova v zastúpení svojho vedúceho odboru výstavby a bytovej politiky - 9. novembra 2022 ako odvolací orgán toto rozhodnutie petržalského stavebného úradu opäť zmenil tak, že zmenu tejto stavby ako odvolací orgán povolil.

Mestská časť je presvedčená, že tak urobil svojvoľným spôsobom, čo malo byť v rozpore so zákonom. Preto podáva ďalší podnet na podanie protestu prokurátora voči údajne rovnako neoprávnenému rozhodnutiu Okresného úradu Bratislava v prospech projektu Septimo II - Offices. Pripomína, že existuje veľký predpoklad, že na základe protestu prokurátora bude zrušené aj toto rozhodnutie okresného úradu. V dôsledku toho nebude schopný stavebný úrad byty a apartmány skolaudovať.

Petržalka v podstate priamo odrádza ľudí od kupovania si nehnuteľností v týchto projektoch (prípadne už existujúcim klientom otvorene hovorí, že majú smolu) a dodáva, že výstavba v týchto oblastiach aj tak neprinesie obyvateľom dobrú kvalitu života, lebo tu má chýbať občianska vybavenosť.

Prevádzkové objekty A+B mali pôvodne vzniknúť ako projekt Emporia Towers. Zdroj: Trend Reality

Ide o potenciálne dôležitú kauzu, ktorej výsledok bude (aspoň na nejakú dobu) určite zaujímať mnohých investorov. Viacero firiem sa v súčasnosti snaží premeniť kancelárske budovy na rezidenčné, hoci štandardne si overia túto možnosť konaním na Magistráte, ktorý overí súlad s Územným plánom. V prípade výhrad mestskej časti, resp. príslušného stavebného úradu, sa potom môžu odvolať na existujúce záväzné stanovisko.

Ak sa to v tomto prípade nestalo, je to pochybenie na strane investora. Na druhej strane, sebaistota Petržalky ohľadne výsledku konania je možno predčasná – vec ešte stále nie je uzavretá, pričom rozhodnutie Ministerstva dopravy SR nemusí byť v súlade s očakávaniami Petržalky. Okresný úrad a jeho príslušný odbor bol už účastníkom mnohých sporov a štandardne mu odvolacie orgány dávali za pravdu.

Neveľmi šťastná je tvrdá rétorika Petržalky, ktorá sa snaží svojim konaním urobiť si do veľkej miery aj reklamu pred obyvateľmi. V Petržalke vládne vo všeobecnosti veľká skepsa k novej výstavbe a aj prospešné a nerušiace zámery sú predmetom odporu. To všetko samozrejme vedenie mestskej časti vie a snaží sa tieto nálady niekedy využívať vo svoj prospech. Okaté odrádzanie klientov od kupovania si bytov v projekte je však azda už cez čiaru toho, čo je z pozície samosprávy vhodné – najmä v prípade projektu, ktorý je dnes stavebne dokončený a niekoľko klientov už má.

Na konci dňa je táto „kauza“ ukážkou zbytočne prebujnenej stavebnej legislatívy, byrokracie, nezmyselných pravidiel a problémov, ktoré sú spojené s výstavbou. Zmena funkcie stavby pred dokončením (bez zmeny objemu) by mala byť štandardnou možnosťou pre investorov, ktorí potrebujú reagovať na dopyt. Takisto nejasnosti ohľadne toho, kto vydáva rozhodnutia a na koho stanoviská prihliadať, zneprehľadňuje procesy a robí ich natoľko komplikovanými, že to odradí mnohých potenciálnych investorov.

Aj preto sa stala potreba zmeny stavebnej legislatívy – pôvodne ešte z roku 1976 – extrémnou. Nový Zákon o výstavbe, vstupujúci do platnosti 1. apríla 2024, má urobiť s týmito nejasnosťami a byrokraciou rázny koniec. Rovnako zbaví mestské časti vplyvu na stavebné konania, čo bolo – či to samosprávy pripúšťali alebo nie – politickým nástrojom. Ostáva veriť, že podobné problémy a zbytočné kauzy, ako je aj táto, sa čoskoro stanú minulosťou.

AKTUALIZOVANÉ o stanovisko developera VI Group. Publikované je na oficiálnom webe spoločnosti. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.