Adrian Gubčo 04.10.2021 17:45

Ružinov nakupoval pozemky, chce tým brániť výstavbe

Mestská časť Ružinov sa pri svojom rozvoji trápi s veľkým problémom. Veľká časť pozemkov pod sídliskami, vrátane mnohých parkov, chodníkov alebo ciest – teda verejných priestorov – jej nepatrí. Sťažená tak je ich revitalizácia aj údržba. Navyše sa mnohí rezidenti a ich zastupitelia obávajú výstavby. Aj preto v posledných rokoch Ružinov veľa investoval do vysporiadania a výkupu rozsiahlych plôch.

Ostredky. Zdroj: Google Maps

Podstatná časť Ružinova je tvorená veľkým sídliskom, zloženým zo štyroch častí – Štrkovca, Trávnikov, Pošne a Ostredkov. Vybudované bolo v rokoch 1960-1968 a od svojho vzniku až doteraz je vysoko oceňované ako vzorový príklad modernistického urbanizmu. Nové štvrte vznikli z hľadiska výstavby na ideálnom mieste. Stavitelia a urbanisti využili veľkú, plochú a takmer nezastavanú plochu východne od vtedajšej Bratislavy, čo im umožnilo naplno rozvinúť modernistické myšlienky bývaní v zeleni. S približne 60-tisíc obyvateľmi ide o druhé najväčšie bratislavské sídlisko.

Ružinov však vznikol v prostredí socialistického plánovania a absencie súkromného vlastníctva pôdy. Územie bolo predtým tvorené poliami, ktoré mali svojich drobných i väčších vlastníkov. Patrila k nim aj (Rímskokatolícka) cirkev, ktorá v porevolučných reštitúciách svoje pozemky opäť získala. Namiesto poľnohospodárskej pôdy už ale s obytnými domami, plochami zelene, parkoviskami či cestami. V prípade Ostredkov však novonadobudnutý majetok predala, pričom novým majiteľom sa stala súkromná osoba.

Nový vlastník, ktorý bol zároveň konateľom developerskej spoločnosti Riston, prirodzene hľadal spôsoby, ako tieto pozemky zhodnotiť. Pre neho ideálnym spôsobom bol development – vybudovanie viacerých nových objektov bývania, ale aj občianskej vybavenosti či parkovacích domov, ktoré by doplnili existujúcu urbanistickú štruktúru a vyplnili niektoré nedostatočne využívané miesta. Svoj projekt nazval „Revitalizácia sídliska Ružinov Ostredky“. Odhalený bol v roku 2013.

Išlo o pomerne rozsiahly zámer, hoci rozkúskovaný na viacero menších zásahov po celej západnej časti Ostredkov – teda na celom 12,7-hektárovom území, ktoré investor vlastnil. Na Meteorovej, Zimnej, Sputnikovej a Mesačnej ulici mali pribudnúť nové byty v prístavbách panelákov, na Trnavskej ceste zas mala vzniknúť 11-podlažná „veža“. Nachádzať sa tu malo 131 bytov. Pribudnúť malo aj 22-tisíc metrov štvorcových občianskej vybavenosti, vrátane kultúrneho pavilónu, fitness centra, detských ihrísk alebo športového ihriska na streche parkovacieho domu na Mesačnej. Parkovanie bolo naplánované v sérii parkovacích domov pozdĺž Trnavskej cesty aj vo vnútroblokoch na Mesačnej a Zimnej.

Developer tým prepracoval už starší zámer, ktorý pôvodne rátal so vznikom polyfunkčného komplexu so 184 bytmi na súčasných parkoviskách pozdĺž Trnavskej cesty. Dôvodom úprav bolo odmietnutie projektu verejnosťou, mestskou časťou aj mestom. Ani korigovaná verzia však nemala úspech. Plány developera viedli k obrovskému odporu miestnych obyvateľov, masívnej petícií a napokon aj k odporu mestskej časti. Tá na územie v roku 2016 vyhlásila stavebnú uzáveru s tým, že do piatich rokov musí vypracovať územný plán zóny.

To sa (neprekvapivo) nestalo, preto sa údajne znova začali rozvíjať úvahy o obnovení prác na príprave zámeru. Druhou alternatívou bolo odkúpenie pozemkov do verejného vlastníctva. Starosta Ružinova Martin Chren uvádza, že sa podarilo pôvodnú znalcami odhadovanú cenu takmer 30 miliónov eur (zainteresovaní poslanci hovoria o 27 miliónoch) okresať deväťnásobne. Malo by nakoniec ísť o 3,75 miliónov eur. Transakciu schválilo už aj miestne zastupiteľstvo. „Pre Ostredky to znamená veľmi veľa. Je to zavŕšenie takmer desaťročného boja obyvateľov za to, aby získali svoje sídlisko späť,“ hodnotí Martin Chren.

Podľa starostu sa tým končia akékoľvek debaty o ďalšom zahusťovaní a výstavbe a, naopak, otvárajú sa dvere k skutočnej revitalizácii. Mestská časť chce napríklad opraviť parkoviská na Mesačnej a Jesennej, kde uvažuje nad výstavbou parkovacích domov, chce vybudovať križovatku Maximiliána Hella a Trnavskej cesty, pričom prvú ulicu chce aj rozšíriť, opraviť plánuje námestie pred zariadením Kozmos, vysporiadať chce pozemky tak, aby bolo možné zriadiť jasle, škôlku, seniorcentrum alebo komunitné centrum, hovorí o možnosti nových ihrísk a športovísk, obnovených chodníkoch... Ako napokon starosta zhŕňa, Ružinov si významnú časť svojho územia „berie späť“.

Koncepcia projektu "Revitalizácie Ostredkov". Zdroj: Riston via Trend Reality

Ružinov sa v posledných rokoch nemôže pochváliť zásadnými investičnými projektami, výraznejšími úpravami verejných priestorov ani architektonickými súťažami s obrázkami, prezentujúcimi sľubnú budúcnosť. Na druhej strane je však veľmi aktívny v snahách o zisk pozemkov. Starosta vzápätí po ohlásení zisku pozemkov na Ostredkoch oznámil, že získal (Ružinov bude mať zverený) aj významný úsek ulice Domové role, ktorá potrebuje rekonštrukciu. Tieto plochy sa tak pridajú k iným, napríklad okoliu Ružinovského jazera (Rohlíku), parkovisku pri nádrži Štrkovci, futbalovému ihrisku FC Ružinov a ďalším. Starosta to prezentuje ako napĺňanie svojho sľubu.

Snaha o riešenie tohto typu problémov, a to aj vo forme spätného výkupu pozemkov, je správna. Je skutočne pravdou, že mestská časť takto zvyšuje kontrolu nad svojim územím a bude môcť omnoho efektívnejšie pripravovať nové projekty opráv ciest a rekonštrukcií verejných priestranstiev. Problémy s vlastníctvom pozemkov sú vo všeobecnosti prekliatím obcí, miest, aj štátu, čo sa výrazne podieľa na prieťahoch pri príprave dôležitých, najmä líniových stavieb. V Bratislave to sťažuje rozvoj cyklotrás, revitalizáciu parkov alebo údržbu verejných priestranstiev.

V tomto ohľade je tak odkúpenie pozemkov na Ostredkoch v poriadku. Jedným dychom však treba dodať, že strašenie zahusťovaním je úplne smiešne a okrem pozitív prinesie tento krok aj negatíva. Tým základným je úplné odmietnutie pôvodného investičného projektu prakticky so všetkými jeho súčasťami. Starosta otvorene konštatuje, že cieľom bolo zabrániť výstavbe – preto asi sám nebude, hoci pod hlavičkou Ružinova, žiadnu novú zásadnejšiu výstavbu realizovať.

Uvažovaný development mal totiž napriek chybám aj svoje kladné stránky. Dostavba nových bytoviek v predĺžení existujúcich je úplne akceptovateľná a kvalitu života by v lokalite neznížila. Parkovacie domy, ideálne s rezidenčnou nadstavbou (v podobe, akú investor naplánoval v roku 2010) od Trnavskej cesty sú tiež ďaleko racionálnejším využitím priestoru oproti povrchovému parkovisku. Parkovacie domy v danej mierke vo vnútroblokoch sú prehnané, ale tvrdenia odporcov, že „zahusťovanie zvyšuje kriminalitu“ alebo že projekt by znížil ceny bytov súčasných obyvateľov, sú vyslovene komické.

Od mestskej časti by som preto očakával (alebo si želal) skôr odkúpenie pozemkov s ohlásením plánov na výstavbu nových nájomných bytov namiesto investičných bytov developera. Efektívnejšie využitie parkovísk, decentné dotvorenie vnútroblokov menšími bytovkami napríklad pre seniorov (pripomínam, že odpor viedol aj k zrušeniu projektu seniorských bytov na Parkovej – preniesť by sa mohol práve sem), dostavba doskových domov a revitalizácia verejných priestranstiev na vyššej úrovni oproti na zisk orientovanému zámeru – to by bol správny postup. Takto sa Ružinov bohužiaľ len zviezol na vlne odporu voči výstavbe.

Dôsledky kumulovania takýchto rozhodnutí sú nakoniec známe. Cesty v meste sú plnšie, ale nie kvôli zahusťovaniu, ale stovkám tisíc automobilizovaným dochádzajúcim z predmestí. Verejné priestory sú stále zanedbané, hoci sa o ich význame hovorí už roky. Dané to je ich obrovským rozsahom a neschopnosťou samospráv sa o ne postarať a zároveň rozvíjať nové. A ceny bytov naďalej stúpajú a nové dostupné byty nepribúdajú, lebo projektov aj pozemkov je stále menej a dopyt stále väčší. Ani na Ostredkoch nič nepribudne, tak privátne, ani verejné.

Presne takýmito rozhodnutiami, kedy je prednejší súčasný komfort a neexistuje ani plán B, sa prejedá budúcnosť mesta. Neustále dúfame, že sa všetky problémy jedného dňa vyriešia nejakým zázračným všeliekom, napríklad zmenou zákona, radikálnym zlepšením financovania, prijatím územného plánu alebo výstavbou obchvatu. Nijaký zázrak však nepríde. Na skutočné zlepšenie treba totiž aj odvahu spraviť kroky, ktoré vyvolávajú obavy – a nezriedka zbytočne.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.