Adrian Gubčo 27.11.2020 12:15

Residence FK napreduje vo výstavbe

V prestížnej diplomatickej štvrti nad Štefánikovou ulicou postupuje výstavba nadštandardného projektu Residence FK. Development súvisí s podnikateľskými aktivitami jedného zo spolumajiteľov spoločnosti ESET, Petra Pašku. Obnovou a prestavbou prechádza donedávna zanedbaný areál bývalej nemocnice Ministerstva vnútra.

Dom Alexy

Rekonštrukciou tak prechádza hneď trojica objektov, nachádzajúcich sa na Ulici Fraňa Kráľa, podľa ktorej projekt získal aj svoje meno. Vo všetkých prípadoch ide o staršie budovy – dvojica južnejšie položených domov, Vila Dr. Mráza a Vila Justína, pochádzajú z 30-tych rokov 20. storočia, severne položený „Dom Alexy“ pochádza z 50-tych rokov. Developer Residence FK s.r.o. okrem toho renovuje aj objekt bývalej koniarne Pisztoryho paláca, ktorý nazýva Park Dom.

Investor tak prestavuje areál bývalej nemocnice Ministerstva vnútra, ktorý po vybudovaní Nemocnice sv. Michala v centre mesta prestal plniť svoj účel. Prebytočný majetok získal Peter Paška za sumu približne 3,6 milióna eur. Developer v duchu tradície ESETu, ktorý venuje architektúre veľkú pozornosť, zorganizoval vyzvanú architektonickú súťaž, v ktorej zvíťazila kancelária Projekt Team P-T v spolupráci s Ateliérom A11. Zadaním bola maximalizácia komfortu a pokiaľ možno úplné prekrytie parkovania pri vytvorení dostatku zelených plôch.

Vo štvorici nadzemných objektov tak vzniká len 24 apartmánov (technicky ide o byty, kvôli Územnému plánu sú však definované takto), pričom vo Vile Justíne aj v Dome Alexy štandardne zodpovedá jeden apartmán celému podlažiu. Metráže sú tak veľmi veľkorysé – s výnimkou trojice apartmánov (medzi nimi 1-izbový s 51,8 metrami štvorcovými interiéru) majú všetky nad 100 metrov štvorcových, najväčší, päťizbový vo Vile Dr. Mráza, má až 357 metrov štvorcových plus 46,76 metrov štvorcových terasy. Tento apartmán je na prenájom, tak ako všetky ostatné v tomto objekte.

Pre určitý typ klientely ide o veľmi zaujímavú ponuku, keďže projekt má komorný charakter a predstavuje jednu z posledných možností pre bývanie v dome s kvalitou novostavby v tejto časti mesta. Investor apartmány dokončuje do štádia holobytu, bližšie nedefinovaný štandard (okrem hybridného chladenia a vykurovania) je za príplatok. Ceny inak dosahujú od 4,6-tisíc eur za meter štvorcový až po 5,7-tisíc. Najdrahšie rezidencie sa predávajú za takmer 1,47 milióna eur. Voľných ostáva už len päť apartmánov.

Okrem apartmánov vzniká v projekte aj niekoľko kancelárií, ktoré môžu byť atraktívne priamo pre rezidentov. Parkovacie miesta si treba k apartmánu dokúpiť, cenovo patria k najdrahším v Bratislave – na prvom podzemnom podlaží je cena jedného miesta až takmer 44-tisíc eur. Vysoké sumy sú dané náročnosťou budovania dvojpodlažnej podzemnej garáže v danom teréne aj snahou o vytvorenie intenzívnej zelene na povrchu. Celkový počet parkovacích miest bude 74.

Čo sa týka architektúry, tá je už do veľkej miery daná pôvodnými budovami. Nové vstupy majú moderný charakter a sú s pôvodnou podobou domov v kontraste, inak sa však pomerne dobre dopĺňajú. Najvýraznejšie zásahy od ulice sú na Dome Alexy, ktorý získal novú strešnú nadstavbu a podľa všetkého je aj v najvyššom štádiu realizácie.

Projekt ako taký by mal byť dokončený a skolaudovaný do konca roku 2021. O niečo neskôr bude dokončená obnova infraštruktúry v okolí stavby, podľa predĺženej lehoty bude sfinalizovaná v lete 2022.

Vila Dr. Mráza

Residence FK patrí k najluxusnejším bratislavským projektom, hoci existujú developmenty, ktoré ponúkajú vyššiu cenu na meter štvorcový pri (relatívne) nižšom štandarde, príp. bez obdobného pocitu komornosti či exkluzivity. Ak možno v Bratislave hovoriť o prestížnej štvrti, je to práve lokalita okolo Ulice Fraňa Kráľa a Palisád s dobre zachovanou historizujúcou zástavbou nájomných bytových domov a víl, ktoré sa tu budovali od konca 19. storočia do polovice 20. storočia. Nie je prakvapením, že sa tu nachádza najvyššia koncentrácia ambasád či konzulátov a je tu dopyt po bývaní.

Aj príklad tohto projektu však ukazuje, že Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy nie je dostatočne flexibilný, aby dokázal reagovať na aktuálne trendy. Ukončenie existencie nemocnice a jej náhrada za byty je normálny proces, k akému v mestách bežne dochádza, v dôsledku pomalosti zmien ÚP však musia byť rezidencie deklarované ako apartmány. Paradoxne, keby sa projekt povoľoval dnes, kladné záväzné stanovisko od Magistrátu by nedostal a budovy s areálom by tak naďalej chátrali.

Ak chce mesto promptne reagovať na situáciu a vytvárať predpoklady pre zvyšovanie kvality života, nemôže byť prehnane zviazané funkčnou reguláciou svojho územia. Určite platí, že v niektorých ohľadoch by sa mali tvrdo a prísne brániť niektoré pravidlá: majú byť jasne definované nezastaviteľné plochy, zelené parkové územia, hranice priestorového rozvoja mesta (budúceho intravilánu), výšky, predné uličné či stavebné čiary, šírky ulíc s definovaným miestom pre výsadbu stromov alebo významné dopravné koridory. V prípade formy využitia priestoru však treba súčasné pomery zvoľniť alebo urobiť zo záväzných regulatívov smerné.

Bratislava sa môže bez týchto úprav pripraviť o príležitosti: kým v tomto prípade by sa neobnovil veľký priestor v centre mesta a celkovo by sa zhoršoval stav lokality, v iných lokalitách existujúca funkčná regulácia bráni budovaniu nových a dostupnejších bytov. Dôsledky nízkej dostupnosti bývania sú dobre známe: v prvom rade ide o sťahovanie sa ľudí na predmestia, čo spôsobuje celú radu problémov, v druhom o oslabovanie lokálneho života priamo v meste. To znižuje efekt inak chvályhodných iniciatív, zameraných na zvyšovanie kvality verejného priestoru.

Dobré mesto poskytuje každej sociálnej skupine možnosť pre nájdenie si svojho miesta pre život, napĺňanie životných potrieb a sebarealizáciu v súlade s každého osobným potenciálom. Základom k tomu je nielen bezpečnosť, dobrá úroveň životného prostredia, kvalita školstva a zdravotníctva alebo fungujúca ekonomika, ale aj dostupnosť bývania. Pokiaľ niečo z toho nefunguje, pokrivkávajú aj ostatné faktory. V súčasnosti aj napriek pandémii nie je pre mnohých, najmä talentovaných ľudí, problém odísť tam, kde sa jednotlivé predpoklady darí vybalansovať lepšie.

A práve o to sa Bratislava pripravuje najviac: o ľudský kapitál, teda o najdôležitejšiu „surovinu“ súčasnej doby. Dôsledky prehliadania tohto faktu môžu byť veľmi negatívne.

Fotografie z 8.11.2020. Pozrite si výstavbu Residence FK vo fotogalérii

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.