Adrian Gubčo 02.11.2024 13:00

Nový hráč na bratislavskom trhu s realitami: Známa poisťovňa chce stavať byty, v pláne má zaujímavý projekt

Kombinácia dostupnosti centra mesta, zelene, pokoja a výhľadov vytvára ideálne predpoklady pre rozvoj kvalitného bývania. Za daných okolností chce byty na takomto mieste v Bratislave budovať spoločnosť z odlišného segmentu, poisťovňa Kooperativa. Vybrala si pre to svahovité prostredie na Starých Gruntoch.

Zdroj: Kooperativa / EIA

Byty vo vyššom štandarde pre strednú triedu

Poisťovňa Kooperativa je na slovenskom trhu prítomná už od začiatku 90-tych rokov minulého storočia. Venuje sa predovšetkým poskytovaniu poisťovacích produktov občanom, fyzickým i právnickým osobám. Za Kooperativou stojí Vienna Insurance Group AG Wiener Versicherung Gruppe, teda silná rakúska poisťovacia skupina. A po vzore Rakúska, aj na Slovensku začína Kooperativa prenikať do nových segmentov vrátane rozvoja bývania.

Svoje aktivity rozvíja vo viacerých mestách po celom Slovensku, Bratislavu nevynímajúc. Za jedno z miest, vhodných pre vybudovanie obytného súboru, si vytypovala svahovité pozemky pri ulici Staré Grunty v Karlovej Vsi. „Zámer začal vznikať od roku 2020, keď sme začali sceľovať územie. Postupne sme vykúpili parcely o ploche 2,5 hektára,“ uvádza  predseda predstavenstva a generálny riaditeľ poisťovne Kooperativa, Vladimír Bakeš.

Firma sa tu rozhodla umiestniť projekt nazvaný Nové Grunty. „Začali sme tvoriť produkt pre nájomné bývanie,“ vysvetľuje Bakeš. Malo ísť o komerčné nájomné bývanie. „Lokalita je podľa nás zaujímavá, nakoľko ide o rozvojové územie pre malopodlažnú zástavbu, čo z neho robí výborné územie pre kvalitný development,“ konštatuje a dodáva: „Kvalitné nájomné bývanie je na trhu stále žiadané. Do komerčného nájmu má ísť menšia časť projektu, zvyšná sa bude predávať ako klasické byty.“

Podľa Bakeša tu majú pribudnúť jednoizbové až päťizbové byty. Z prieskumu trhu údajne vyplýva, že dopyt je práve po väčších rezidenciách. Miera štandardu sa bude líšiť v závislosti od formy vlastníctva, nájomné byty budú (pravdepodobne) plne zariadené, kým byty určené na predaj budú holobytmi.

Súčasťou vybavenia majú byť technologické riešenia, ktoré zabezpečia energeticky efektívnu prevádzku. Investor chce napríklad umiestniť na streche fotovoltické panely, nájomné byty budú mať vonkajšie tienenie a zvažuje sa aj umiestnenie tepelných čerpadiel. 

Zámer sa má vymedzovať dodatočnými službami, napríklad detským centrom (príp. materskou školou), potravinami a komunitnými priestormi, či už v exteriéri alebo interiéri. Vylúčené tak nie je umiestnenie spoločenskej miestnosti a teoreticky aj bazéna v závislosti od geomorfologických pomerov.

Daný koncept má zodpovedať požiadavkám slovenskej klientely, ale prípadne aj expatov zo zahraničia, ktorí sú zvyknutí na určitú úroveň nájomného bývania. Bakeš upozorňuje, že mimo Slovenska je bežné, že sa byty plne zariaďujú a obsahujú širokú škálu rozličných priestorov, ktoré spríjemňujú život v danom komplex a robia ho pohodlnejším. Na to sa poisťovňa snaží nadviazať aj v prípade tohto projektu.

Byty budú mať atraktívne výhľady na Karlovu Ves a budú v obklopení zelene. Zdroj: Kooperativa / EIA

Architektúra, ktorá reaguje na prostredie

Investor k príprave zámeru pristupuje starostlivo. Ešte pred časom zorganizoval architektonickú súťaž, do ktorej prizval šesť renomovaných bratislavských ateliérov. Presadila sa kancelária Morocz_Tacovsky, ktorá navrhla sériu deviatich domov (sekcií), osadených vo svahu tak, aby vytvárali dojem bývania v zeleni.

Osem z deviatich sekcií budú bytové domy, deviata bude rodinná rezidencia. Bytovky budú formálne tvoriť štvoricu objektov, každý s dvoma sekciami a prepojený podzemnou garážou. Vďaka osadeniu v stúpajúcom teréne budú mať objekty oficiálne štyri nadzemné podlažia, hoci vizuálne budú päť- až šesťpodlažné. Všetka vybavenosť bude lokalizovaná v najvyššie položenom objekte A.

Zvyšok komplexu bude tvoriť už výlučne bývanie. V objekte A je naplánovaných 46 bytov, v objekte B 50 bytov, v objekte C 42 bytov a v objekte D 31 bytov. V rodinnej rezidencii E majú byť tri byty. Celkovo je tak v tomto momente naplánovaných 172 bytov. Všetky rezidencie budú mať balkón, terasu alebo predzáhradku.

Ako nájomné či súkromné bývanie budú slúžiť celé bytovky. „Ucelená budova bude buď na predaj, alebo na prenájom,“ potvrdzuje Bakeš. „Zatiaľ to máme rozdelené tak, že šesť domov by malo ísť do predaja, vrátane rodinnej rezidencie, a tri do nájmu. Tento pomer sa ale môže zmeniť podľa interného rozhodnutia spoločnosti.“

Investor a architekti si dali záležať na riešení exteriérových priestorov. Stredom územia má prechádzať akási promenáda s pobytovým schodiskom, na ktorú budú naviazané kľúčové priestranstvá a komunitné aktivity. Navrhované je umiestnenie detského ihriska, work-out zóny, grilu, petangu či dažďovej záhrady.

Mesto navyše presadzuje, aby tieto plochy boli verejne prístupné, keďže projektom má prechádzať spojnica medzi Starými Gruntami a Líščím údolím. Investor upozorňuje, že toto rozhodnutie závisí aj od vôle vlastníkov. Dobrou správou je, že exteriér aspoň nebude zaťažený parkovaním. To je riešené takmer výlučne v garážach: v projekte by malo byť celkovo umiestnených 268 stojísk.

Nové Grunty svojim celkovým architektonickým aj urbanistickým riešením nadväzujú na zástavbu v okolí – či už staršiu Rezidenciu Grunty alebo novšie a oceňované Villinki. Kvality oboch projektov sa snaží podporiť, čo je viditeľné najmä na vyššom objeme zelene, „pretekajúcej“ pomedzi objekty, širších možnostiach pre trávenie voľného času v exteriéri a príťažlivom vizuálnom riešení. Podľa existujúcich vizualizácií budú mať domy tehličkové fasády, čo im dodá nadčasový výraz.

Zámer tak v dobrom ukáže, kam sa vývoj developmentu posunul. V súčasnosti sa v oveľa väčšej miere kladie dôraz na verejný priestor, zelené riešenia a v rámci možností aj polyfunkciu, aby sa minimalizovala potreba obyvateľov prepravovať sa všade autami. Investor navyše pripomína, že plánuje prispieť aj k zveľadeniu ulice Staré Grunty a okolia. Kooperativa tým napĺňa svoj zámer kultivovaným spôsobom dotvoriť územie.

V súťaži na projekt sa presadila renomovaná kancelária Morocz_Tacovsky. Zdroj: Morocz_Tacovsky

Nová úroveň nájomného bývania

Vladimír Bakeš avizuje, že spoločnosť chce stavať už v dohľadnej dobe. „Okrem EIA bola podaná aj žiadosť o záväzné stanovisko k investičnému zámeru, ktoré bolo zo strany Hlavného mesta SR v septembri vydané,“ špecifikuje postup firmy. „S mestom prebehli viaceré diskusie a projekt bol na základe jeho spätnej väzby upravovaný“. Preto dúfa, že stavebné práce by mohli začať už na začiatku roka 2026 s dokončením o dva roky neskôr.

Dôvodom optimizmu je aj veľmi korektná a intenzívna spolupráca s mestskou časťou Karlova Ves. Tá sa štandardne stavia k developmentu rezervovane. V tomto prípade ale investor splnil požiadavky vedenia mestskej časti. Podľa Bakeša vníma samospráva projekt ako kvalitný. „Je to možno ukážka toho, ako by mal investor komunikovať s mestskou časťou, aby bola prístupnejšia k investičným zámerom,“ zhŕňa.

Kooperativa sa realizáciou tohto projektu stane výraznejším hráčom na bratislavskom realitnom trhu. Svoje aktivity plánuje v budúcnosti stále rozširovať: prvé nájomné byty odkúpila v Ovocných Sadoch, ďalšie zámery pripravuje neďaleko Zlatých Pieskov alebo v Záhorskej Bystrici. Nové Grunty však ostanú nielen príkladom dobre nastavenej schémy, ale aj etalónom kvalitného nájomného bývania.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Kooperativa.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.