Adrian Gubčo 23.08.2022 17:51

Ďalšia veža v downtowne postupuje v povoľovaní, výstavbu to zaručiť nemusí

V centrálnej časti bratislavského downtownu, v Zóne Chalupkova, sa postupne zastavuje alebo sa na výstavbu pripravuje jeden pozemok za druhým. Popri projektoch veľkých developerov ostáva v úzadí zámer v priestore medzi Landererovou ulicou a areálom Západoslovenskej energetiky (ZSE) – Ister Tower od firmy The Galata Group. Development sa po dlhom čakaní pohol, k výstavbe však bližšie byť nemusí.

Zdroj: The Galata Group / Ister Tower

Zóna Chalupkova je neveľké územie, vymedzené Dostojevského radom, Karadžičovou, Mlynskými nivami, Košickou a Landererovou ulicou. Napriek malému rozsahu je mimoriadne dôležité – práve tu sa koncentruje najintenzívnejšia výstavba výškových budov v Bratislave. Ich rozvoj nadväzuje na mestské koncepcie – „veľký“ Územný plán aj Územný plán zóny Chalupkova, ktorý stanovuje princípy výstavby v oblasti. V princípe by tu mala vzniknúť bloková zástavba, nadväzujúca na staromestskú štruktúru, z ktorej vyrastajú dominanty a akcenty architektonicky výrazných veží.

To je aj vízia pre juhovýchodný okraj územia medzi Košickou, Landererovou a novou uličkou, ktorá sa napojí na Chalupkovu. Naplánovaná tu je dvojica projektov, ktoré majú viacero spoločných znakov. Okrem priestorovej blízkosti to je základný urbanizmus, kedy spolu tvoria jeden veľký blok, veľké spoločné nádvorie, kde má vzniknúť akýsi vnútromestský park alebo záhrada, ale aj vzťah medzi vlastníkmi.

Priamo na nároží Košickej a Landererovej má pod taktovkou (spolu)majiteľa pozemku Mareka Trajtera vzniknúť projekt Portum, kým západným smerom pripravuje jeho brat Matúš Trajter prostredníctvom firmy The Galata Group polyfunkčný komplex Ister Tower. Na rozdiel od Portumu, ktorý sa aj vďaka spolupráci s českou spoločnosťou TopEstates blíži k výstavbe, pri Isteri je situácia napriek určitým pokrokom zložitejšia.

Ako vyplýva z oznámenia na úradnej tabuli mestskej časti Bratislava – Staré Mesto, Ister Tower dostal po takmer troch rokoch od prvého podania rozhodnutie o umiestnení stavby, teda územné rozhodnutie. Ide o jedno z kľúčových povolení na ceste k výstavbe nového projektu. Záväzné stanovisko od Hlavného mesta pritom získal ešte na konci roku 2017. Navyše, projekt sa nachádza v zóne s platným územným plánom zóny, čo by malo teoreticky urýchliť povoľovanie.

V tomto prípade sa to nestalo, čo súvisí s odvolaniami a pripomienkami k zámeru. Okrem obligátneho Združenia domových samospráv (Marcel Slávik) do posudzovania projektu vstúpil aj Blahomír Trajter, ktorý je konateľom firmy Ister II – tej istej, v ktorej je spoločníkom aj Matúš Trajter. Podľa tejto námietky nie je spoločnosti známy projekt umiestňovanej stavby a preto nedáva predbežne súhlas s jej umiestnením. Preto stavebný úrad konanie na žiadosť firmy na určitú dobu prerušil, kým nebol potvrdený právny vzťah k pozemkom. Pripomienky podali aj firmy, blízke developerovi JTRE, tieto ich však po čase stiahli.

Povoľovanie tak spomalili aj právne nezrovnalosti na strane developera. Trochu to dotvára obraz projektu, ktorý možno nie je natoľko pripravený, ako zámery konkurenčných a významnejších investorov. The Galata Group musí teraz projekt ešte pripraviť na stavebné konanie. Dĺžku konania možno len sotva odhadnúť, hoci štandardne sa firmy snažia žiadosti o stavebné povolenie podávať čím skôr, aby boli spracované v priebehu mesiacov. Za takýchto okolností by mohol Ister Tower získať zelenú pre výstavbu do polovice roka 2023.

Ak by sa tak stalo, stále to ešte nemusí znamenať skorý štart výstavby. Ister Tower je totiž v developerských kruhoch známy aj tým, že je dlhodobo na predaj. Súčasný developer sa očividne pokúša o prípravu zámeru, jeho vypovoľovanie a následný predaj s veľkým ziskom. Ide o bežný postup, ktorým si prešlo viacero súčasných projektov. Ister má však povesť „ležiaku“, ktorý je v ponuke už roky. Podľa informácií YIM.BA sa možnosťou jeho odkúpenia zaoberalo viacero firiem, všetky si to ale rozmysleli. Problémom mala byť cena.

Ister Tower nie je malý projekt. Ide o súbor, tvorený trojicou prepojených objektov, vymedzujúcich okraje bloku, a jedným solitérom. Dominantou je samotný Ister Tower, sto metrov vysoká veža s 33 podlažiami na nároží Landererovej a novej komunikácie. V takmer absolútnej miere pôjde o obytnú budovu. Popri Landererovej ulici bude osempodlažný blok, v parteri bude mať obchody a služby, na druhom až šiestom podlaží bude administratíva a na siedmom mezonetovom podlaží byty. Smerom do novej ulice bude umiestnený 12 podlaží vysoký objekt klasického hotela, solitérom bude osempodlažný apartmánový hotel v priestore medzi uličkou a areálom ZSE. Celkovo by tu malo vzniknúť asi 400 bytov a necelých 4-tisíc metrov štvorcových kancelárií.

Podobne mohutné developmenty realizujú v tejto časti mesta najvýznamnejší bratislavskí developeri – najmä tí majú kapitál a kapacity vybudovať natoľko náročné projekty. Nateraz sa zdá, že žiaden z nich sa do odkúpenia Isteru nehrnie. Na druhej strane, vydanie územného rozhodnutia zvýši jeho cenu a realizovateľnosť.

Ak by sa už Ister Tower skutočne predal, radikálne zmeny v priestorovej organizácii, hmote alebo bilanciách očakávať nemožno. Azda by to však prispelo aspoň k úpravám v architektúre. Aj naďalej sa totiž zdá, že predkladateľ zámeru plánuje v Bratislave vybudovať akúsi malú kópiu chicagského mrakodrapu Aqua Tower, hoci bez elegancie, príťažlivosti a originality tejto veže. Ako sa píše v dokumentácii, vďaka organickej štruktúre balkónov získa Ister Tower výrazný, až dynamický vzhľad zvlnenej rieky, čo je symbolika k rieke Dunaj. Predstavené riešenie považujem za gýčové. Napokon je problémom aj výška, keďže sa Ister zaradí do steny podobne vysokých budov v okolí. Autorom architektúry je kancelária P.S. Arch.

V každom prípade, Bratislava by mohla byť o krôčik bližšie k ďalšiemu projektu, ktorý vyplní čoraz hustejšiu zástavbu downtownu. No kým pri iných zámeroch je hlavnou otázkou, kedy sa postavia, pri tomto ostáva na debatu, či vôbec možno očakávať výstavbu. V tejto chvíli nemožno vylúčiť, že Ister Tower bude jednou z posledných dokončených realizácii v oblasti.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.