Adrian Gubčo 10.10.2023 16:45

Krásne mesto namiesto industriálnej zóny. Corwin posilňuje prítomnosť pri Račianskej

Keď developer Corwin prišiel pred rokmi s pomerne veľkoryso nastaveným projektom Guthaus do zanedbaného prostredia naproti Mladej Garde, viacerí sa nazdávali, že išlo až o príliš odvážny krok. Dnes sa však ukazuje, že to bol začiatok väčšej transformácie. Po Palme teraz odhaľuje už druhý projekt, ktorý zmení lokalitu na celistvú a atraktívnu mestskú zónu.

Zdroj: Corwin

Račianska ulica bola kedysi významná cesta, prepájajúca Bratislavu s malokarpatskými obcami a mestečkami. Vedená tadiaľto bola aj trasa železnice, čo sa stalo predpokladom pre rozvoj výrobných a skladových areálov na východnej strane ulice, kým na západnej vznikli obytné štvrte. Dnes sa ale situácia postupne mení a odkazy na priemysel nahrádzajú polyfunkčné projekty.

Hoci najväčšia investičná aktivita sa sústredí na pozemkoch najbližšie k centru, v poslednej dobe sa začína dynamickejšie meniť aj lokalita v blízkosti internátu Mladá Garda a štvrte Biely Kríž. Spoločnosť Corwin ohlásila v roku 2018 významnú investíciu v podobe projektu Guthaus, v rámci ktorého prekreslila starší projekt na nové atraktívne bývanie s dodatočnou vybavenosťou. Na konci roka 2019 potvrdila akvizíciu Palmy, kde plánuje vybudovať lokálne mestské centrum.

Medzi nimi ostáva pás územia, tvorený násypom železničnej trate a administratívno-skladovým areálom na Račianskej 66. Donedávna sa zdalo, že pôjde o obrovskú bariéru, ktorá naruší kontakt medzi jednotlivými developmentami. Teraz ale developer naznačuje, že všetko bude inak: areál prevzal a naplánoval výstavbu aj tu.

Ako vyplýva zo zámeru, predloženého na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), vzniknúť tu má „súbor administratívnych objektov a bytových objektov s občianskou vybavenosťou v parteri“, nazvaný Polyfunkčný súbor R66. Hmotová štúdia ukazuje, že pôjde o kombináciu zrekonštruovanej a o podlažie nadstavanej administratívnej budovy Račianska 66 a nového bloku s prevažne obytným charakterom. Oddelené budú parkovo upravenými verejnými priestormi a námestím, administratívna budova bude tvoriť hlukovú clonu. 

Zámer tak prinesie asanáciu starších skladov spolu s menšou bytovkou, prilepenou ku kancelárskej budove. Objekty budú nahradené blokom, tvoreným jednou administratívnou budovou (s možnosťou neskoršej prestavby) a viacerými bytovými domami so siedmimi až ôsmimi podlažiami (pričom najvyššie podlažie či podlažia budú ustúpené), rozdelenými na menšie sekcie. Snahou je podľa investora vyhnúť sa monotónnosti, posilniť ľudskú dimenziu projektu a posilniť identifikáciu obyvateľov so svojimi vchodmi. Nižšie domy doplní 14-podlažná výšková dominanta s výškou 46 metrov.

Dokumentácia pripomína, že vďaka rozdeleniu domov do sekcií bude možné realizovať preplávajúce byty s oknami do vnútrobloku aj do okolia. Svetlotechnické podmienky by tak mohli splniť aj menšie jednotky. Všetky rezidencie budú mať exteriérový priestor, teda balkón, loggiu, terasu alebo predzáhradku. Celkovo sa plánuje 70 jednoizbových, 67 dvojizbových, 94 trojizbových a 50 štvorizbových bytov (teda 281).

Jedným z hlavných benefitov bývania v projekte má byť jeho komunitný charakter. Slúžiť k tomu bude zelený vnútroblok, do ktorého chce developer umiestniť samostatný objekt – pavilón, slúžiaci na komunitné aktivity (teda pravdepodobne niečo podobné, ako obdobný objekt v Hájparku). Všetky domy budú mať na prízemí miestnosť pre bicykle alebo kočíky, vo vnútrobloku sa predpokladá umiestnenie cyklodielne.

Súčasťou projektu bude aj retail a služby. Umiestnené budú predovšetkým v administratívnych budovách (kde by mala byť aj prevádzka, ktorá by nadväzovala na tradíciu populárneho Garda Pubu), v ostatných častiach projektu bude „tichý“ parter, teda maximálne prevádzky veľmi pokojného charakteru.

Ukľudnený charakter má podporiť absencia povrchovej dopravy. Vjazd do podzemného parkingu bude umiestnený v severnej časti komplexu (kde je aj dnes), obchádzať ho bude iba upokojená komunikácia, zdieľaná s chodcami. Na teréne bude len sedem stojísk z celkovo 600. Pozdĺž Račianskej bude vedená cyklotrasa, hoci sa predpokladá jej umiestnenie na druhej strane ulice. Zriadený tak bude cyklopriechod. Corwin zabezpečuje projekciu celej cyklotrasy.

Developer chce aj v prípade tohto projektu intenzívne pracovať s dažďovou vodou. Samozrejmosťou majú byť zelené strechy, zvody vody a jej odvádzanie do retenčnej priehlbne. Nachádzať sa bude v zadnej časti komplexu – pri nevyužívanej železnici popri Kukučínovej ulici. Vznikne tu park, ktorý nadviaže na obdobný v susedstve Guthausu.

Zámer je dnes v posudzovaní vplyvov na životné prostredie a podľa informácií YIM.BA čaká na vydanie  stanoviska k investičnému zámeru. Keďže tu však Územný plán predpokladá kombináciu bývania a občianskej vybavenosti, nemalo by byť neskoršie vydanie záväzného stanoviska problém. Samotná výstavba by sa mala začať na začiatku roka 2027, ukončená by mohla byť v roku 2029. Celková výška investície sa odhaduje na 80 miliónov eur.

Situácia. Zdroj: Corwin

Koncepcia projektu ukazuje, že developer nadväzuje na prístup, aplikovaný v Palme aj v pripravovanom projekte na Agátovej v Dúbravke. Blokovú štruktúru s polosúkromnými komunitnými vnútroblokmi do veľkej miery odporúčajú obľúbení architekti firmy z kancelárie Gehl Architects ako ideálnu formu mestskej zástavby. Usmernenia dávali aj v tomto prípade. Architektonické riešenie je ale výsledkom súťaže, v ktorej sa popri významných európskych tímoch presadil švédsky ateliér OKIDOKI. Slovenským partnerom je Superatelier.

Tvorba OKIDOKI ukazuje, že architekti razia mierne odlišný prístup oproti mnohým lokálnym autorom. Namiesto čistých, racionálnych a puristických fasád hľadajú kompromis medzi súčasnou architektúrou a pôvodnými vzormi. Veľký priestor v ich tvorbe má umenie a dizajn. Inak by to podľa náznakov v dokumentácii nemalo byť ani v tomto prípade, hoci konkrétna forma ešte nie je ujasnená a asi je aj predčasné ju teraz hodnotiť.

V každom prípade, Corwin robí týmto projektom ďalší veľký krok k zmene celkového charakteru územia. Guthaus sa lepšie prepojí s okolitými obytnými štvrťami a vytvorí sa prirodzenejší prechod k budúcej Palme. Na mieste priemyselných hál a skladov bude po novom kompaktné blokové mesto polyfunkčného charakteru.

R66 na druhej strane otvára otázky o budúcom rozvoji dopravnej infraštruktúry. Jednou témou je predĺženie Tomášikovej od Vajnorskej po Račiansku. Na dlhú dobu asi ide o nereálny zámer, to sa ale môže v budúcnosti zmeniť. Projekt od Corwinu ponecháva priestorovú rezervu, park medzi pripravovaným developmentom a Guthausom však nemusí byť na mieste naveky.

Druhým významným plánom je vznik terminálu integrovanej osobnej prepravy (TIOP) Mladá Garda. O jeho vzniku sa hovorí už dlho, ŽSR však výstavbu v súčasnosti označilo za neperspektívnu. Po dokončení Palmy a R66, kde budú žiť tisíce ľudí a ďalšie tisíce pracovať, sa ale situácia výrazne zmení. Zámer by tak mal vopred rátať so vznikom TIOPu pravdepodobne v priebehu budúceho desaťročia.

Kedysi prehliadaná časť mesta má pred sebou mimoriadnu budúcnosť. Výstavba atraktívnych projektov zvýši potenciál okolia pre revitalizáciu, na čo budú reagovať investori a developeri. Neefektívna alebo nevhodná je zástavba na viacerých pozemkoch v okolí, čo je predpokladom pre rozvoj nových schém.

Ostáva už len dúfať, že sa zopakujú princípy, aplikované v Palme a podľa všetkého aj v R66: ľudská mierka, bloková zástavba, aktívny parter, miešanie funkcií, práca so zadržiavaním vody, utlmovanie automobilovej dopravy alebo variabilná a menej monotónna architektúra. Ak by to tak bolo, z danej časti mesta bude výborné miesto pre život.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.