Adrian Gubčo 01.03.2021 14:20

Povoľovanie budovy na Račianskej – Pionierskej sa opäť hýbe

Polyfunkčný objekt Račianska – Pionierska v Novom Meste bol predstavený už v priebehu roka 2018, kedy bol odhalený zámer projektu s bývaním, obchodmi a kanceláriami v blízkosti dôležitej mestskej križovatky. Voči developmentu sa vyskytol odpor, spojený s odvolaniami, teraz sa však konanie o umiestnení stavby rozbieha nanovo.

Zdroj: R.A.U. / Orca Design

Zámer je naplánovaný v dotyku s Križovatkou Jozefa Čabelku, potenciálne jednou z najdôležitejších križovatiek v meste, kde sa významná tangenciála v podobe Jarošovej ulice stretáva s radiálou Račianskej ulice. V budúcnosti, v prípade vzniku tzv. Severnej tangenty, tu bude vybudovaná dôležitá spojnica medzi západnou a východnou časťou Bratislavy prostredníctvom rozšírenej Pionierskej ulice, ktorá bude tunelom pokračovať na Pražskú. Veľký význam priestoru je predpokladom pre zvýšenie urbanistickej kvality prostredia.

Tá je dnes pomerne nízka. Na riešenom pozemku sa nachádza predajňa automobilov, ktorá nemá v danej podobe na takomto mieste čo hľadať. Umiestnená je tu aj predajňa spojovacieho materiálu alebo menšia administratívna budova. Veľkú zmenu predstavoval vznik bytového domu Manhattan, dokončený v roku 2010, ako aj presunutie Ministerstva spravodlivosti, ktoré dnes sídli v zrekonštruovanej administratívnej budove bývalého Výskumného ústavu zváračského (VÚZ). Tým sa zmenila mierka aj význam lokality.

Redevelopment nevhodných objektov tak dáva zmysel. Samotný projekt Polyfunkčného objektu Račianska – Pionierska predpokladá asanáciu autosalónu a jeho nahradenie sedempodlažnou budovou s najvyšším ustúpeným podlažím. Komplex bude pozostávať z troch blokov, kde budú prvé dve podlažia tvorené podnožou s občianskou vybavenosťou, nad nimi budú tri až päť obytných podlaží. Nachádzať by sa tu malo 53 bytov, z toho 13 jednoizbových, 22 dvojizbových, 15 trojizbových a 3 štvorizbové byty. Obchody budú na ploche 926 metrov štvorcových, kancelárie na 200 metroch. K projektu prislúcha aj dvojpodlažná podzemná garáž s 92 parkovacími miestami.

Projekt bude obsahovať zelený vnútroblok pre rezidentov na streche prvého podlažia podnože, z hľadiska zásahov do verejného priestoru by mala byť vyznačená cyklotrasa pozdĺž Pionierskej. Budovy budú oproti úrovni ulice mierne vyvýšené. Architektúra je skôr nevýrazná, komplex bude málo výrazný aj svojou mierkou – bude len o málo vyšší ako protiľahlé objekty VÚZ. Z funkčného hľadiska však ide o vhodný mix. Za architektonickým konceptom stojí kancelária R.A.U.

Developer, ktorým je spoločnosť Woodrock, a.s., v minulosti spojená s developerskou firmou JUNIS Development, budovu znižoval, napriek tomu proti jeho zámeru bojovali okrem Marcela Slávika aj lokálni obyvatelia a podnikatelia. To viedlo k odvolaniu, ktoré viedlo k zrušeniu územného rozhodnutia z apríla 2019. Územné konanie sa najprv predĺžilo o pol roka, potom ešte stavebný úrad o ďalšieho pol roka požiadal navrhovateľa o dodanie všetkých potrebných podkladov. Navrhovateľ návrh doplnil v decembri 2020, čo vedie k ďalšiemu pokračovaniu územného konania.

Stavebný úrad pripomína, že súlad projektu s Územným plánom už overilo aj Hlavné mesto. V princípe to znamená, že výstavba bude po dodržaní určitých náležitostí nevyhnutná. Odhadovať termíny realizácie je však v tejto chvíli predčasné. 

Zdroj: R.A.U. / Orca Design

Príbeh povoľovania tohto projektu je v podstate bežne sa opakujúcim v celej Bratislave, kedy sťažovatelia robia maximum pre to, aby príprave či výstavbe projektu zabránili, alebo ju aspoň spomalili. Stalo sa to aj v tomto prípade, kedy už do projektu údajne zasahovalo Nové Mesto, aby zjemnilo jeho dosah na okolie. Výsledkom však budú len vyššie náklady pre investora, ktoré sa pretavia do vyšších cien za bývanie – nehovoriac o tom, že za vyše rok, čo stáli developera odvolania, ceny stúpli na celom trhu. Prípadní klienti budú platiť možno o desiatky tisíc eur navyše.

Z dlhodobého hľadiska treba očakávať, že sa okolie výrazne zmení, čo bude spojené s intenzívnou stavebnou aktivitou. Tá zasiahne predovšetkým zostávajúce priemyselné a výrobné areály alebo rôzne menšie objekty, ktoré nedostatočne využívajú potenciál územia. Najzásadnejším takým zásahom v blízkosti tohto projektu by mala byť prestavba areálu Výskumného ústavu zváračského, ktorá bude patriť k najvýznamnejším transformáciám brownfieldov v Bratislave.

Informácie o prestavbe VÚZ sú zatiaľ len veľmi kusé, hovorí sa však o spojení s kanceláriou Compass Architekti, pre ktorú by malo ísť o jeden zo srdcových projektov. Ak to tak naozaj bude, na Račianskej by mohol vzniknúť špičkový development, ktorý zásadne zvýši hodnotu celého územia (a tým aj zhodnotí existujúce nehnuteľnosti). Dá sa predpokladať, že podstatnou časťou projektu budú nové byty či komerčné priestory, nepochybne tu však vznikne aj zaujímavý verejný priestor a možno aj alternatívne priestory pre kultúru, kreatívny priemysel alebo zeleň.

Ďalšie investície predpokladá aj Ministerstvo obrany SR, ktoré plánuje zrekonštruovať Vojenský internát Hviezda, známy ako Kukurica. Naproti sa dlhšie hovorí (aj sa bojuje) o výškovom projekte Fenix Park. Napokon, z dlhodobého hľadiska čaká transformácia pravdepodobne aj železničnú trať a stanicu Filiálka, pričom sa preferuje také riešenie, ktoré umožní využiť dnešný povrch trate – či už vo forme developmentu, alebo verejného priestoru. Samotná železnica by totiž mohla byť vedená v podzemí, k čomu sa kloní Hlavné mesto SR, developer Immocap, plánujúci strategicky dôležitú premenu areálu Istropolisu, a najnovšie aj Ministerstvo dopravy SR.

Z tohto pohľadu môžu byť rezidenti a susedia v podstate spokojní, že projekt Račianska – Pionierska má také komorné rozmery a jeho developer nepatrí k najväčším. Nie je totiž nepredstaviteľné, že by susedné objekty a budovy skúpil silný investor, ktorý by na nároží ulíc naplánoval oveľa masívnejší zámer. A možno by to bolo aj vhodnejšie – takáto významná križovatka, kde už existujú výškové budovy, by si pýtala dotvorenie budovou s vhodnou výškou a architektúrou.

Vznik stredne vysokej veže s aktívnym parterom, bývaním a verejným priestorom – námestím alebo parčíkom – medzi ňou a Manhattanom by bolo z urbanistického hľadiska možno úplne najlepším riešením. Problémom by bola pravdepodobne svetlotechnika, táto norma však nie je nemenná a možno sa aj na Slovensku raz v tomto smere posunieme. Križovatka Jozefa Čabelku, ale aj celá Bratislava, by mohla vyzerať zásadne inak – a lepšie. Na to však treba lepšie mesto chcieť. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.