Simona Schreinerová 29.01.2025 13:25

Atraktívny projekt v Krasňanoch napreduje. Samospráva sa však búri a obavy obyvateľov neutíchajú

Rača sa stáva čoraz príjemnejším miestom na život. V poslednom období síce pribúdajú najmä rezidenčné projekty, ale v Krasňanoch sa pripravuje nový polyfunkčný development bez funkcie bývania. Ani tento projekt sa nezaobišiel bez námietok časti verejnosti či samosprávy, aktuálne však disponuje dôležitým povolením.

Zdroj: DM Architekti

Atraktívny projekt sa blíži k realizácii

Krasňany v mestskej časti Rača sú jedným z prvých sídlisk v Bratislave. Ich výstavba prebiehala v dvoch fázach – v prvej boli postavené klasické tehlové domy so sedlovými strechami, zatiaľ čo druhá etapa využívala aj panelovú technológiu. Napriek odlišnostiam vzniklo príjemné a harmonické prostredie, ktoré si dnes získava obľubu vďaka dobrému spojeniu električkou s centrom, množstvu zelene a primeranej občianskej vybavenosti. So stúpajúcou popularitou sídliska sa postupne rozvíjajú aj ďalšie služby.

Práve v tejto lokalite si developer Rezidencia Cyprichova s.r.o. naplánoval výstavby polyfunkčného objektu. Vzniknúť má na Cyprichovej ulici, juhozápadne od Peknej cesty, v priestore vnútrobloku medzi bytovým domom a menším zdravotným strediskom. Napriek názvu firmy, ktorý evokuje výstavbu rezidenčného projektu, by sa v objekte podľa oficiálnej dokumentácie nemali nachádzať žiadne byty.

Polyfunkčný objekt získal súhlasné záväzné stanovisko mesta ešte v roku 2023. Aktuálne už má vydané aj územné rozhodnutie. Polyfunkčný objekt bude mať tri nadzemné podlažia a jedno podzemné, ktoré bude slúžiť ako garáž so 14 parkovacími miestami.

Na prvom nadzemnom podlaží budú umiestnené dve prenajímateľné prevádzky (kaviareň, kaderníctvo), recepcia objektu a sociálne zariadenie. Vzniknúť tu má tiež priestorom na odloženie bicyklov. Na druhom nadzemnom podlaží budú kancelárske priestory s priestorom recepcie, sociálnych zariadení a terasami. Na treťom nadzemnom podlaží vznikne wellness.

Okrem toho investor dodáva, že súčasťou projektu budú aj okolité zelené plochy s komunitnými záhradami, na strechách zas bude extenzívna zeleň. Dažďové vody sa budú odvádzať do vsakovacieho zariadenia v rámci pozemku. 

Súčasťou projektu bude tiež úprava komunikácie Hubeného, keďže dopravné napojenie je navrhované práve z tejto ulice. Napojenie je navrhované ako vjazd/výjazd spolu s vjazdom do podzemnej garáže cez chodník so sklopeným obrubníkom. Križovanie automobilov cez chodník pre peších bude zvýraznené priechodom pre chodcov, kvôli zamedzeniu kritických situácií.

Architektúru navrhla kancelária DMArchitekti, ktorá nie je taká známa, ale v portfóliu má viacero kvalitných realizácií aj návrhov. Z výrazných projektov v poslednom období sa podieľala na návrhu prestavby hotela Avion na bytový dom.

Kombinácia funkcií v rámci Polyfunkčného objektu Cyprichova má potenciál pozitívne ovplyvniť kvalitu života aj rozvoj komunity v Krasňanoch. Kaviareň, komunitné záhrady či wellness vhodne dotvárajú ponuku voľnočasových aktivít a kancelárie sú prísľubom vytvorenia pracovísk mimo hlavných administratívnych zón. Napriek tomu nebola cesta k územnému rozhodnutiu celkom hladká.

Zdroj: DM Architekti

Povoľovací proces sprevádzali aj námietky účastníkov konania

Námietky k súhlasnému stanovisku mala aj samotná mestská časť. Rača žiadala Magistrát o prehodnotenie záväzného stanoviska, pretože development má vzniknúť v tesnej blízkosti zdravotného strediska. Podľa samosprávy by sa tým v budúcnosti znemožnila realizácia prístavby či nadstavby strediska.

Okrem toho Rača požadovala preveriť, akým spôsobom investor garantuje, že v objekte nevzniknú nebytové priestory, ktoré by sa využívali v rozpore s územným plánom. Námietkam však vyhovené nebolo, a mesto potvrdilo súhlasné záväzné stanovisko.  

Ako uviedol Michal Drotován, starosta mestskej časti Bratislava – Rača, v novembri minulého roka prebehlo prerokovanie námietok aj s účastníkmi konania. Do územného konania tak investor zapracoval niekoľko úprav. Na základe požiadaviek obyvateľov bytového domu sa z dôvodu hlučnosti nebude realizovať vonkajšie kino.

Komunitné záhrady, ktoré vzniknú v rámci projektu budú oplotené a investor zobral na vedomie fakt, že na vedľajšom pozemku má byť povolené kontajnerové stojisko pre byty na Cyprichovej. Navyše, dve stavby bývalého ihriska musí investor v ďalšom stupni vyriešiť s majiteľom, ktorým je Hlavné mesto.

V rámci konania starosta žiadal od stavebníka doplnenie ekonomických aspektov zámeru a jeho rentabilnosť a uskutočniteľnosť. Investor určité materiály poskytol (nemá v zmysle zákona povinnosť ich predkladať), ale Drotován zostáva skeptický voči ekonomickej návratnosti projektu.

„V prípade, ak by sa pokračovalo v procese územného plánu zóny Krasňany, tak tento objekt - ak by sa proces úspešne dokončil - by nebolo možné povoliť. Vo svetle toho, ako skončil na Okresnom úrade Bratislava územný plán zóny Východne sa však obávam, že ak by aj v roku 2019 poslanci odporúčali pokračovať v danej zonálke, tak by to skončilo patovou situáciu ako na Rendezi,“ konštatuje Drotován vo svojom statuse.

Zdroj: DM Architekti

Rača rieši bizarný problém

V prípade iného račianskeho projektu, bytového domu na Dopravnej ulici, totiž nastala pomerne bizarná situácia. Bytový dom na Dopravnej je v riešení od roku 2016 a ako uvádza starosta Rače vo svojom statuse, samospráva od roku 2014 obstarávala Územný plán zóny (ÚPZ) Východné. Ten mal v podstate zamedziť takejto výstavbe.

V roku 2019 Okresný úrad odmietol vydať stanovisko podľa pôvodného stavebného zákona. Situácia sa nezmenila ani po rokoch, a tým bolo prijatie ÚPZ v podstate zablokované. V priebehu rokov 2023 a 2024 riešila samospráva s developerom úpravu projektu, a v októbri minulého roka sa začalo územné konanie. Keďže sa Rači stále nepodarilo získať stanovisko Okresného úradu Bratislava, schválenie ÚPZ Východné nie je možné. Miestny stavebný úrad tak musel vydať stavebníkovi Bystrická, s.r.o. územné rozhodnutie.

Bytový dom bude mať päť nadzemných podlaží. Na prvom je navrhnuté parkovisko. Na druhom až piatom vzniknú na každom podlaží štyri nebytové priestory a šesť bytov. Celkovo teda bude bytovka zahŕňať 16 nebytových priestorov (apartmánov) a 24 bytov, z toho osem jednoizbových a 16 dvojizbových.

Stavebný rozvoj v Rači u časti verejnosti a aj v samotnej samospráve vyvoláva obavy. Prípad na Dopravnej ukazuje, že aj napriek snahe dostať rozvoj aspoň v niektorých lokalitách pod kontrolu nemusí byť jednoduché, pretože rozhodnutie nie je iba v rukách mestskej časti a jej poslancov. Realizácia domu na Dopravnej bude možná najmä vďaka pasivite Okresného úradu. Projekt na Cyprichovej však vyzerá atraktívne a môže ísť o zaujímavý zámer, aj keď jeho ekonomická návratnosť je veľmi otázna.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.