Adrian Gubčo 02.04.2024 16:07

Najväčšia prieluka Šancovej čaká na vyplnenie. Schanz od Proxenty nemá zelenú, pre developera je zásadný

Šancová napriek svojim chybám pôsobí ako jedna z najmestotvornejších ulíc v Bratislave. Jazvou sú však prieluky, ktoré narúšajú jej obraz veľkomestskej triedy. Najväčšia z nich sa nachádza na severnej strane ulice, na mieste parkoviska a ruiny bývalého obchodu medzi Jeleňou a Karpatskou ulicou. Jej vyplnenie v podobe projektu Schanz sa pritom pripravuje už niekoľko rokov.

Zdroj: Expoline

Šancová vznikla na okraji vonkajšieho mestského opevnenia už v priebehu 18. storočia, formovať sa však začala až na konci 19. storočia. Spočiatku tu vznikali skôr menšie domy s jedným či dvoma podlažiami s ojedinelými výnimkami – napríklad železničiarskou kolóniou Zehnhaus na Palárikovej ulici. Už v medzivojnovom období však mierka ulice narástla, rovnako ako sa v zmysle novej regulácie začala rozširovať.

Rozširovanie ulice spojené s asanáciou starších domov bolo ukončené v povojnovom období. Medzi Jeleňou a Karpatskou, južne od Zehnhausu, sa vtedy otvoril rozsiahly nezastavaný priestor. Jedinou výnimkou bol objekt potravín, ktorý je už dlhodobo uzatvorený a chátra. Zvyšok pozemku zaberá neudržiavaná zeleň a parkovisko.

Ide o ideálne miesto pre výstavbu, ktorá sa má v dohľadnej budúcnosti skutočne realizovať. Pozemky získala ešte dávnejšie spoločnosť Intermont, ktorá ju neskôr predala finančnej skupine Arca Capital. Tá rozbehla povoľovací proces pre Polyfunkčný dom Šancová, teda stredne veľký projekt mestského domu, obsahujúceho bývanie i občiansku vybavenosť v podobe kancelárií aj obchodov na prízemí. Vo vnútrobloku má vzniknúť parkovo upravený priestor.

Povoľovanie začalo v roku 2018 posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA) a ešte v tom istom roku dostal zámer aj kladné záväzné stanovisko od Hlavného mesta. Ďalším stupňom po ukončení EIA (teda po roku 2019) malo byť územné konanie. Na tomto stupni sa však proces zastavil a len veľmi pomaly sa hýbe vpred.

Komplikáciou je v tomto prípade odpor lokálnej verejnosti aj úradov. Niektorým obyvateľov zo susedstva sa nepozdáva výrub zelene, súvisiaci s podzemnou stavbou garáží pod projektom. Investor totiž navrhol vybudovať plošne rozsiahlejšiu, no plytšiu garáž, ktorá by sa dotkla aj plôch pod vnútroblokom. S tým ale súvisí potreba odstránenia viacerých drevín.

Spory okolo zelene sa dotkli pôvodného developera Arca Capital aj nového, ktorým je finančná skupina Proxenta. Polyfunkčný dom Šancová alebo Schanz mal byť atraktívnym doplnkom rozširujúceho sa portfólia firmy, ktorá väčšinu realizácií vybudovala v Starom Meste. Ako sa ale ukazuje, pôvodne odhadovaný začiatok výstavby na začiatku roka 2023 bol až príliš optimistický.

Aktuálne tak ešte stále len čaká na územné rozhodnutie. „Projekt Schanz je aktuálne v procese konania o umiestnení stavby a dopĺňania projektovej dokumentácie pre územné rozhodnutie,“ potvrdzuje Martin Škodáček, riaditeľ developmentu investičnej skupiny Proxenta. Aj po jeho vydaní ale ešte bude nasledovať stavebné konanie, v rámci ktorého sa môžu vyskytnúť komplikácie alebo odvolania. Developer tak môže mať pred sebou dlhé mesiace trvajúci proces.

Proxenta preto veľmi otvorene nekomunikuje, kedy naozaj projekt rozostavia. Keďže však štandardne platí, že developerské firmy spúšťajú predaje bytov v čase okolo vydania stavebného povolenia, prvé stavebné aktivity možno očakávať v priebehu budúceho roka. „Vzhľadom na náročnosť procesu, potrebu dôslednej prípravy takého projektu, ale aj špecifiká tejto lokality, ktoré je potrebné citlivo zohľadniť, je dnes predpokladaný termín spustenia predaja v druhej polovici roka 2025,“ upresňuje Škodáček.

Z pohľadu investora je zásadné, že aj napriek tomu plánuje v projekte pokračovať. Odmieta tak špekulácie z realitného trhu, podľa ktorých by mohol byť na predaj. „Takúto alternatívu nezvažujeme, projekt je dnes dôležitou súčasťou portfólia investičnej skupiny Proxenta,“ tvrdí riaditeľ developmentu. Trhovú hodnotu Schanzu odhaduje na 39,7 milióna eur.

Schanz vyplní jeden z najväčších nezastavaných pozemkov v centre. Zdroj: Expoline

Projekt v tejto hodnote bude tvorený osempodlažným domom, rovnobežným s líniou Šancovej ulice. Na prvom nadzemnom podlaží bude umiestnených približne 1,8-tisíc metrov štvorcových podlažných plôch pre obchody, o čosi viac štvorcových metrov kancelárií bude na druhom podlaží. Zvyšné podlažia budú venovaných bývaniu. Navrhovaných je 64 bytov a apartmánov, čo naznačuje, že pôjde o veľkometrážne bývanie vyššieho štandardu.

Developer nerobil v celkovom koncepte žiadne zásadné zmeny. „Projekt ostáva navonok nezmenený, architektúra a funkcie v parteri sú zachované,“ konštatuje M. Škodáček. „Projekt prešiel komplexnou aktualizáciou a optimalizáciou interiérových dispozičných riešení tak, aby reflektoval súčasné potreby klientov a trhu a zároveň dokonale spĺňal všetky nároky doby, ktorú dnes žijeme.“ Detaily priblížené neboli, pôjde však pravdepodobne o nastavenie štandardu tak, aby bol zámer konkurencieschopný oproti iným lokálnym developmentom.

Problematické parkovanie bude riešené v dvoch podzemných podlažiach. Naplánovaných je 218 parkovacích miest, z toho bude na teréne len absolútna menšina. Určené budú pravdepodobne návštevám a umiestnené budú popri Šancovej.

Architektonické riešenie spracovala kancelária Expoline. Domu dala mestotvorný výraz, tvorený pravidelným rastrom predsadenej konštrukcie, vytvárajúcej priestor pre loggie. Charakteristickým prvkom majú byť zaoblené nárožia, využitie tehly na fasáde alebo prítomnosť ustupujúcich podlaží, vďaka čomu budova lepšie nadviaže na ustálenú výšku okolitej zástavby a vytvorí priestor pre veľkorysé terasy. Dom však bude odstúpený od stavebnej čiary ulice, aby umožnil vznik vstupov do garáže.

Ak by sa výstavba skutočne začala v roku 2025, dokončená by mohla byť na prelome rokov 2027 a 2028. Vznikom Schanzu sa scelí jedna z najväčších zostávajúcich prieluk v centrálnej časti Bratislavy.

Aktuálny stav priestoru. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ku koncu tejto dekády by mali byť vyplnené najväčšie zostávajúce nezastavané pozemky v Starom Meste. Výstavba sa už začala pod Národnou bankou Slovenska, kde Alto Real Estate realizuje súbor Florian Residence, napreduje výstavba Vydrice od Vydrica Development a WOAL, teda JTRE a Cresco Real Estate, robí kroky k rozostavaniu pokračovania River Parku. Po dobudovaní týchto developmentov už ostanú k dispozícii len relatívne malé prieluky alebo komplikovanejšie pozemky.

Záujem o nehnuteľnosti v srdci metropoly však pravdepodobne nezanikne. Investori sa tak pravdepodobne pustia do ďalších rekonštrukcií, nadstavieb, dostavieb, ale aj zostávajúcich prieluk či náročnejších projektov.

Pre Šancovú je to dobrá správa. Ulica ešte poskytuje pomerne veľký priestor pre výstavbu, pokiaľ dôjde k náhrade niektorých menej hodnotných nízkych budov alebo vyplneniu iných nevyužitých pozemkov. V tomto smere už existuje aj niekoľko konkrétnych zámerov – napríklad Endlicher House od FINEPu alebo Mýtna 37 od Occam Real Estate. Prázdna plocha sa okrem toho nachádza vo vyústení Kýčerského do Šancovej, čo by kreatívny investor a architekt vedel využiť v prospech vzniku príťažlivého developmentu.

V prípade tejto ulice je ešte vážnejšou úlohou transformácia súčasného dopravného mixu a s tým súvisiaca revitalizácia verejného priestoru. Je celkom možné, že do konca desaťročia bude zástavba Šancovej na pomerne vysokej úrovni. Nanešťastie, dopravná záťaž, nepomer rozdelenia priestoru v prospech automobilov a nízka úroveň pešej a cyklistickej infraštruktúre ostávajú nedostatkami, ktoré ani scelené prieluky a ich investori nevyriešia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.