Adrian Gubčo 14.11.2019 15:00

Ovocné Sady štartujú predaj bytov

Prvá fáza jedného z najväčších rezidenčných projektov v Bratislave štartuje predaj bytov. Obytný súbor Ovocné Sady od developera J&T Real Estate prinesie do lokality v blízkosti Medzinárodného letiska M.R. Štefánika stovky rezidencií, ktoré sú mienené ako dostupné bývanie.

Zdroj: J&T Real Estate

Ovocné sady vzniknú na pozemkoch, ktoré JTRE získalo v rámci zámeny pozemkov po predstavení zámeru výstavby obytného súboru v lokalite Kráľova hora. Ide o obľúbenú rekreačnú lokalitu obyvateľov Karlovej Vsi, čo viedlo k mohutnému odporu, na čo vtedajšie mestské zastupiteľstvo reagovalo zámenou pozemkov v Petržalke a Ružinove. Na pozemkoch v Petržalke už medzičasom vznikol projekt Fuxova, v Ružinove sa výstavba pravdepodobne spustí čoskoro.

Development totiž už disponuje právoplatným územným rozhodnutím, stavebné povolenie tak bude otázka niekoľkých mesiacov. Vzhľadom na obrovský rozsah projektu JTRE pristúpilo k jeho rozdeleniu na dve etapy. V prvej vznikne 550 bytov v šiestich bytových domoch (hoci najprv sa začne výstavba len štyroch objektov), v druhej by ich malo doplniť ďalších 474 jednotiek v piatich domoch. Obytný súbor má charakter riadkovej zástavby, v priestore medzi budovami vznikne povrchový parking, prípade parkovo upravená zeleň s ihriskami.

Developer uvádza, že aktuálne je k dispozícii ešte 479 bytov, pričom v ponuke sú 1- až 3-izbové byty. Najlacnejší byt má výmeru 24 metrov štvorcových (plus balkón s takmer tromi metrami) a v ponuke je za približne 77-tisíc eur, najdrahší trojizový byt vyjde na vyše 190-tisíc pri výmere 76 metrov štvorcových s balkónom. Cena za meter štvorcový sa pohybuje okolo 2,6-tisíc eur pri jednoizbových, 2,5-tisíc pri dvojizbových a 2,3-tisíc eur pri trojizbových bytoch. Cena za parkovacie miesto je 7,7-tisíc eur. Štandardy sú priemerné. 

Ovocné Sady sa prezentujú ako dostupné bývanie určené predovšetkým pre začínajúce rodiny, aj keď najväčší počet bytov (264) tvoria dvojizbové. Vysoký podiel majú aj jednoizbové, ktorých je 139, trojizbových je 147. Do súboru sa tak nasťahujú pravdepodobne aj mladí ľudia a páry, prípadne byty skúpia investori, ktorí ich budú ďalej prenajímať.

S ohľadom na počet rezidencií je ponuka občianskej vybavenosti priamo v projekte skromná, očakávaný je vznik materskej školy a niekoľkých menších prevádzok v parteri orientovanom do prístupovej komunikácie, ostatné potreby budú pravdepodobne saturované v rámci budúcej zástavby v okolí. Obyvateľom môže poslúžiť aj nákupné centrum Avion, ktoré je síce fyzicky blízko, no mentálna vzdialenosť je pomerne veľká, keďže treba prekonať bariéru v podobe estakády ponad diaľnicu D1.

Architektúru projektu spracúva kancelária GFI. Jednotlivé domy sú maximálne jednoduché a racionálne, čo platí aj o jednotlivých dispozíciách. Hlavný dôraz bol očividne kladený na maximalizáciu zelených plôch, resp. výsadby, ktorá má zakryť nedostatky projektu. Centrálnym bodom bude parčík v strede obytného súboru.

Ak bude stavebné povolenie skutočne vydané v priebehu niekoľkých mesiacov, dokončenie prvých domov a odovzdávanie bytov očakávam na prelome rokov 2022 a 2023. Samotný developer zatiaľ presné termíny taktiež neupresňuje.

Zdroj: J&T Real Estate

Ovocné Sady prišli s prísľubom jedných z najdostupnejších nových bytov v Bratislave. Hoci treba potvrdiť, že v celomestskom kontexte ide o jeden z lacnejších projektov, priemerná cena sa vyšvihla na úroveň mierne nadštandardných projektov z nedávnej minulosti. Trh sa síce odvtedy radikálne zmenil a zvýšila sa aj cena vstupov, svedčí to ale o dynamike rastu cien a faktu, že dnes aj dostupný projekt v skutočnosti nie je až taký dostupný.

Každopádne, o tento segment bývania bude nepochybne záujem a fakt, že už v prepredaji našlo majiteľa takmer sto bytov, ukazuje, že JTRE sa pravdepodobne s Ovocnými Sadmi nepopáli. V blízkej dobe sa očakáva, že na trh ešte prídu projekty cieliace na podobnú skupinu klientov – prvým z nich by mala byť trojica nových bytových domov v Slnečniciach, západne od budúcej električkovej trate.

Ani tieto developmenty však neuspokoja dopyt, ktorý sa bude zo strednodobého hľadiska ešte posilňovať, keďže Bratislava si bude držať svoju ekonomickú silu a s rozvojom verejného priestoru aj vďaka zavádzanej parkovacej politike bude atraktivita života v nej rásť. Rizikom je koncepčná nepripravenosť na výstavbu, kde situáciu komplikuje neaktuálny Územný plán.

Do doby, kým sa na prestavbu neuvoľnia ďalšie brownfieldy a veľké zóny občianskej vybavenosti, budú záujemcovia o dostupné bývanie nútení vyberať si z menšieho počtu projektov, kde si developeri budú môcť dovoliť budovať väčšie množstvá bytov pri klesajúcich jednotkových nákladoch. Tienistou stránkou je nižšia konkurencia, preto nemožno očakávať kvalitu na úrovni vyspelých západoeurópskych miest.

Ovocné Sady v tomto kontexte ostávajú slabým, nezaujímavým a koncepčne prežitým sídliskom na zlom mieste, napriek tomu je dobré, že vznikajú. Problémy Bratislavy sú totiž väčšie a dôležitejšie, ako je estetická hodnota jedného obytného súboru.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.