Adrian Gubčo 14.03.2019 09:10

Ovocné Sady majú územné rozhodnutie

Jeden z najväčších rezidenčných projektov v Bratislave je bližšie k realizácii. Ovocné Sady, mohutné sídlisko v blízkosti Letiska M.R.Štefánika, získali územné rozhodnutie, čo znamená, že k spusteniu realizácie je už teraz len krôčik.

Zdroj: J&T Real Estate

Projekt developera J&T Real Estate vyrastie na pozemkoch severne od Ivanskej cesty, ktoré kedysi patrili bratislavským Verejnoprospešným službám. Spoločnosť sa k pozemkom dostala v rámci zámeny za areál na Kráľovej hore medzi Karlovou Vsou a Devínom, kde pohrozila zástavbou populárneho miesta pre vychádzky.

Vďaka tlaku aktivistov a slabosti vtedajšieho vedenia mesta sa developer dostal k oveľa väčšej ploche, hoci územie, ktoré sa nachádza v katastrálnom území Trnávky, štvrte v rámci mestskej časti Ružinov, nepatrí k ideálnym miestam pre obytnú štvrť. Lokalita je dopravne pomerne odľahlá, od najbližšej vybavenosti je odrezaná silnou bariérou v podobe diaľnice D1 a v tesnej blízkosti sa nachádza areál letiska. Napriek tomu tu developer pripravuje svoj čo do počtu bytov najväčší projekt.

Nové sídlisko bude mať klasickú štruktúru našich sídlisk z normalizačného obdobia – bude pozostávať z riadkovej zástavby jedenástich doskových domov (A-K) so siedmimi až ôsmimi nadzemnými podlažiami, usporiadanými do štyroch radov a so západo-východnou orientáciou. V rámci sídliska vznikne akýsi centrálny priestor medzi domami E a F, ktorý bude parkovo upravený. So severu bude projekt vymedzovať protihluková stena.

V projekte tak vznikne až 1030 ubytovacích jednotiek – z toho 928 bytov a 102 apartmánov v objekte K. Vzhľadom na lokalitu prirodzene nepôjde o luxusné bývanie, práve naopak - developer v rámci zatiaľ len minimalizovanej webstránky sám uvádza, že cieli na „mladých“, čím má na mysli mladšie rodiny bez prístupu k väčším finančným prostriedkom. Bývanie v Ovocných Sadoch má patriť k najdostupnejším v Bratislave.

Azda aj preto sa priamo v projekte nachádza len minimum vybavenosti či benefitov – vlastne okrem škôlky a niekoľkých športovísk či komunitného grilu je to len pár obchodných priestorov v domoch A-C, plus uvažované fitnescentrum na najvyššom podlaží apartmánového domu K. Na tak veľký obytný súbor je to dosť málo, developer sa spolieha najmä na vybavenosť v okolí. Ovocné Sady sa na druhej strane aspoň nebudú vyznačovať nedostatkom parkovania, bude tu 1285 parkovacích miest, hoci väčšina z nich na povrchu.

Projekt sa nebude vyznačovať kvalitným architektonickým prevedením, pôjde o veľmi utilitárnu architektúru, bez akýchkoľvek výraznejších akcentov. Samozrejme, pre klientov, ktorí tú budú kupovať byty (mimo investorov), bude obrazne aj doslova vzácne každé euro, takže zvyšovať cenu jednotiek náročným architektonickým výrazom by bolo nezmyslom, napriek tomu aj jednoduchá architektúra môže pôsobiť dobre. Zo zverejnených vizualizácii nemám pocit, že by sa to podarilo aj v tomto prípade. Architektom je kancelária GFI.

Vzhľadom na postupujúce povoľovanie, kedy chýba už len stavebné povolenie, ako aj na priaznivo naklonené vedenie mestskej časti, považujem za vysoko pravdepodobné, že sa výstavba spustí ešte v priebehu tohto roka – podľa záverečného stanoviska Ministerstva životného prostredia v októbri – s dokončením v lete 2021. Predpokladá sa, že v blízkej budúcnosti budú v okolí ohlásené aj ďalšie zámery, hoci by malo ísť v prevažnej miere o administratívne či hotelové budovy.

Okolie Ovocných Sadov zrejme bude čakať v blízkej budúcnosti ešte veľká výstavba. Zdroj: GFI

Ovocné Sady, napriek mimoriadnym chybám a nízkemu urbanistickému aj architektonickému štandardu, budú zrejme predstavovať jeden z mála projektov cenovo prístupných pre širšiu skupinu obyvateľstva. Už v tejto chvíli je nepochybné, že z komerčného hľadiska pôjde o veľký úspech a neprekvapilo by ma, keby mal developer už poradovník záujemcov o bývanie.

Fakt, že je v Bratislave záujem aj o takéto bývanie, je daný kombináciou absencie cenovo dostupného bývania, ako aj existencie určitého štandardu takýchto bytov. Sotva však možno očakávať, že tieto problémy vyriešia developeri. Tam, kde zlyháva trh, ho musí zastúpiť verejný sektor a krízu v dostupnosti bývania riešiť výstavbou nájomných bytov, ktoré budú prístupné pre všetky sociálne skupiny (vrátane bohatých, podotýkam).

Na všetky tieto nájomné domy sa musia organizovať architektonické súťaže, aby sa zvýšila konkurencia a klienti si mohli vyberať, či pôjdu do lepšieho nájomného bytu alebo slabšieho (zatiaľ) komerčného. Nájomné bývanie by zároveň malo mať v dosahu dostatok občianskej vybavenosti a dobré dopravné napojenie, vrátane eliminácie prehnaného parkovania.

Dobrou správou je, že mesto sa podľa vyjadrení jeho predstaviteľov skutočne chystá na výstavbu nájomných bytov a plánuje aj organizovať architektonické súťaže. Samozrejme, od slov je k činom zatiaľ ďaleko, ide ale o pozitívny signál. Veľkým rizikom však je to, čo sa opakovane stalo v minulosti, kedy viacero plánov narazilo na nesúhlas susedov, oháňajúcich sa viac či menej rozumnými argumentmi (napríklad prílevom sociálne znevýhodnených skupín, stratou zelene, parkovania a pdoobne).

Situácia v oblasti dostupnosti bývania je však naozaj vážna a riešenie problémov sa nemôže zastaviť na nespokojnosti lokálnych komunít, väčšinou vychádzajúcej z nevedomosti alebo z konzervativizmu. Preto je nevyhnutnou podmienkou práca s týmito ľuďmi ešte predtým, než sa začne samotná realizácia. Mesto musí participačné aktivity organizovať vo vlastnom záujme.

Až keď sa toto stane zaužívanou praxou, nastanú zmeny, ktoré ovplyvnia trh a na ktoré zareagujú aj developeri – začnú teda vznikať kvalitné obytné súbory, no zároveň cenovo dostupné, namiesto projektov, kde je zrejmé maximálne škrtenie až na hranu možného. Do tej doby treba akceptovať, že Ovocné Sady a podobné projekty ostanú pre mnohých ľudí jedinou šancou, ako sa dostať k vlastnému bývaniu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.