Adrian Gubčo 05.08.2021 13:16

Mlynské Nivy môžu získať ďalšiu výškovú budovu, predstavený bol projekt Nivi

Oblasť Mlynské Nivy – Západ aktuálne prechádza prudkou transformáciou. V realizácii je tu hneď niekoľko projektov, vrátane výškových budov. Onedlho by mohla pribudnúť ďalšia. Odhalená bola podoba zámeru Nivi, ktorý počíta so vznikom dvojice nových veží. Za projektom stojí menšia šalianska spoločnosť STY-X, s. r. o.

Zdroj: STY-X / EIA

Riešené územie sa nachádza na nároží Plynárenskej ulice a ulice Mlynské nivy. Hoci dnes sa tu nachádza len nevzhľadné parkovisko, do budúcna pôjde o exponovanú polohu. Ako sa konštatuje aj priamo v texte zámeru, predloženého na posudzovanie EIA, ulica Mlynské nivy „...svojou šírkou ale aj dĺžkou, od križovatky s ul. Karadžičovou ul. po Bajkalskú, je predurčená stať sa významným bratislavským bulvárom“. Prvá časť tohto bulváru je už podľa predkladateľa vyriešená, ďalšia sa transformuje práve teraz.

V tomto ohľade má predkladateľ pravdu, pričom jeho projekt stojí v akomsi centre tejto premeny. Investor v nedávnej minulosti zorganizoval vyzvanú architektonickú súťaž, aby našiel najlepšiu formu stvárnenia pozemku. Asi aj na jej základe dnes navrhuje projekt, tvorený dvojicou veží, pričom vyššia z nich bude pomerne výrazná. Umiestnená však bude ďalej od bulváru na Plynárenskej, kým druhý, nižší objekt bude kopírovať líniu Mlynských nív.

Pôjde o vysoko polyfunkčný projekt. Vyššia budova (A) bude mať 24 podlaží a technické podlažie s celkovou výškou 96,23 metrov. Na prvom podlaží bude recepcia, lobby, reštaurácia a priestor pre coworking, na druhom budú umiestnené kancelárie. Od tretieho po desiate podlažie bude prechodné ubytovanie, byty (dvojizbové a trojizbové) budú od jedenásteho po dvadsiate podlažie. Na najvyšších podlažiach bude hotelové strednodobé ubytovanie, pričom ubytovaní aj rezidenti budú mať na každom podlaží zdieľaný priestor s čitárňou, telocvičňou a detskou herňou, ako aj vlastným coworkom. Výnimkou je najvyššie podlažie, kde bude akási klubovňa.

V prípade nižšej budovy (B), táto bude mať desať nadzemných podlaží plus jedno technické. Výška budovy bude 36,23 metrov. Budova má slúžiť ako hotel, na prvom podlaží tak bude lobby, kaviareň a priestory pre hotelové služby. Parkovanie bude riešené v podobe spoločnej dvojpodlažnej podzemnej garáže pod oboma budovami, pričom umiestnených tu bude 333 parkovacích miest. Vjazdy budú z Plynárenskej aj Mlynských nív. Na povrchu vznikne verejne prístupné priestranstvo s výsadbou.

Už z počtu parkovacích miest je zrejmé, že developer počíta s relatívne rozsiahlymi bilanciami. Bytov tu má byť síce len 60 (20 dvojizbových a 40 trojizbových), zároveň tu ale bude aj 118 hotelových izieb a apartmánov (celkovo v oboch objektoch), 800 metrov štvorcových kancelárií a retail. Text zámeru označuje NIVI za dotvorenie územia v zmysle konceptu „vertikálneho mesta“. Myslená tým je kombinácia viacerých funkcií v rámci jednej budovy.

Projekt je predložený v dvojici variantov, preferovaný variant obsahuje väčšiu výmeru zelene, iný typ omietok (z kvalitnejšej minerálnej vlny) a iný spôsob nakladania s dažďovou vodou (vsakovanie). K architektúre je pravdepodobne ešte priskoro sa vyjadrovať. Prvá zverejnená vizualizácia každopádne veľmi presvedčivo nepôsobí – vyššia veža pripomína skôr zlátaninu viacerých bratislavských projektov a chýba jej osobitosť, ktorú by si takmer stometrová budova zaslúžila. Architekt nie je nikde bližšie spomínaný, s ohľadom na referencie developera by však mohlo ísť o prácu kancelárie Vranka Architekti.

Developer dúfa, že by mohol stavebné práce spustiť v treťom kvartáli roku 2022 a výstavbu ukončiť o dva roky na to. Ide o vcelku optimistický predpoklad. Predpokladané náklady na projekt sú na úrovni 25 miliónov eur.

Návrh kancelárie Alexy & Alexy na projekt Nivi. Zdroj: Alexy & Alexy

Predstavenie projektu Nivi bolo už nejakú dobu očakávané, keďže informácia o súťaži na tento priestor nebola tajomstvom. Už dávnejšie odhalila svoj súťažný návrh kancelária Alexy & Alexy.

Ide o zaujímavý a solídny koncept, kde je dominantná veža umiestnená priamo ku križovatke Mlynských nív a Plynárenskej a zvyšné objekty vytvárajú pootvorený blok, v strede ktorého sa nachádza námestie. Ide o veľmi mestotvorne pôsobiacu víziu s dobrou komunikáciou voči okoliu – predovšetkým voči budúcemu bulváru Mlynských nív. Z webu je však očividné, že nejde o víťaza súťaže, preto boli na zvolený návrh kladené veľké očakávania.

Predstavený projekt Nivi ich však v žiadnom prípade nenaplnil. Nejde pritom o architektúru, ale o celkovú urbanistickú formu riešenia polyfunkčného súboru. Developer uprednostnil koncept veží, vsadených do verejného priestoru (parku), čo je dnes už prežité. V tomto zmysle bol takto síce tvorený napríklad návrh Sky Parku, aj v tomto prípade sa však robili určité korekcie (parter od Plynárenskej a Čulenovej) – a predsa len, iné je dovoliť niečo také Zahe Hadid oproti lokálnemu architektovi. Podoba Nivi nerešpektuje snahy o tvorbu kvalitného, mestotvorného prostredia s príťažlivým parterom a tvorbou atraktívnych mestských tried.

Nivi zlyhávajú napokon aj v tvorbe verejného priestoru. Park alebo námestie, ktoré malo byť ziskom vďaka vzniku dvojice veží, je vo svojom strede predelené rampou do podzemnej garáže. Veža je nevhodne zasunutá do mestského bloku, namiesto toho, aby dotvárala charakter bulváru. Vstup do budovy je umiestnený taktiež z druhej strany od ulice – pričom práve v prípade výškových budov by mal byť vstup dobre viditeľný a reprezentatívny. Zvolené riešenie je nevhodné aj kvôli zásadnej odlišnosti oproti pripravovanému developmentu východne od YIT Slovakia. Opäť budú vedľa seba stáť dva akoby nesúvisiace projekty.

A pritom to tak byť nemuselo, keďže druhý zmienený návrh tieto problémy rieši. Lepší je po všetkých stránkach a územie zhodnocuje omnoho výraznejšie. Kancelária Alexy & Alexy je spojená s menom Tibora Alexyho, dlhoročného urbanistu, ktorý síce pred niekoľkými rokmi zomrel, určite však svojim následovníkom vštepil citlivosť k urbanistickému kontextu. Kancelária už s developerom spolupracovala, pričom výsledkom je oceňovaný bytový dom Mondrian v Ružinove.

Ak je autorom Nivi Vranka Architekti, ide taktiež o kanceláriu, s ktorou STY-X rád a často spolupracuje – omnoho častejšie ako s Alexy & Alexy. Snáď niečo také nehralo rolu pri rozhodovaní sa, kto bude projekt realizovať. Je zrejmé, že dve banálne veže bude ľahšie postaviť a budú aj realizovateľnejšie z hľadiska súladu s Územným plánom. Ak si však chce firma vybudovať v Bratislave povesť seriózneho developera, takto to nepôjde.

Možno mohol developer nejakú dobu s výstavbou na pozemku ešte počkať. Dopyt po (rezidenčných) nehnuteľnostiach bude pri ich nízkom prírastku vysoký nepochybne aj o niekoľko rokov, čo povedie k rastu cien. Medzičasom by sa možno pristúpilo k zmene Územného plánu tak, aby tu bolo vo väčšom rozsahu možné stavať bývanie namiesto kancelárií alebo hotela, čo je v Bratislave bez vopred zazmluvneného operátora veľmi sporná funkcia. STY-X by nebol jediný. Na zmenu Územného plánu si bude musieť nejakú dobu počkať aj YIT, ak chce svoj projekt zrealizovať v plnom rozsahu a v podobe, aká vzišla z jeho architektonickej súťaže. Mlynské Nivy by tak mohli byť príťažlivejšou štvrťou a ulica by pôsobila, čo sa týka zástavby, skutočne ako veľkomestský bulvár.

Keďže však už projekt vstupuje do povoľovacieho procesu, je na to pravdepodobne neskoro. Pre Bratislavu je to premrhaná príležitosť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.