Simona Schreinerová 19.03.2025 08:30

Ochrana viníc alebo rozvoj výstavby? Rača potrebuje nájsť rovnováhu medzi limitovaním a novými projektami

Rača patrí k mestským častiam, kde sa ešte stále nachádzajú zvyšky vinohradov. Voľné plochy na svahoch sú však lákavé pre developerov, ktorí majú záujem o rozvoj bývania. Jednou z možností, ako chrániť tieto lokality by mala byť Urbanistická štúdia viníc, ktorú má pripraviť Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) s Hlavným mestom.

Zdroj: Rinzle Rača / Pekná Cesta / What Architects / Archinfo

Nádejou pre vinice je urbanistická štúdia

Návrh zadania pre Urbanistickú štúdiu viníc na území Hlavného mesta SR Bratislavy bol zverejnený v roku 2022. Urbanistická štúdia sa má stať jedným z podkladov, na základe ktorého chce mesto pripraviť koncepciu ochrany a rozvoja územia viníc a vinohradov. Ide predovšetkým o plochy, ktoré sú v Územnom pláne určené pre funkčné využitie vinice (kód funkcie 1202) nielen v Rači, ale aj v Novom Meste, Devíne a vo Vajnoroch.

Koncepcia má byť spracovaná na základe analýzy rozvoja vinohradníctva v kontexte krajinnej štruktúry a zastavateľného územia mesta, ale aj  vývoja mesta z pohľadu vinohradníctva a vinárstva v ich historickom priereze. Urbanistická štúdia bude slúžiť ako podklad pre návrh zmien a doplnkov Územného plánu mesta a zároveň ako podklad pre nový územný plán.

Cieľom riešenia urbanistickej štúdie je predovšetkým rešpektovať a zachovať riešené územie ako súčasť historického krajinného obrazu mesta a minimalizovať urbanizačné zásahy v území viníc ako základné východisko pre udržateľný územný rozvoj mesta.

Návrh má tiež rešpektovať a chrániť súvislé plochy vinohradov a viníc ako prvkov územného systému ekologickej stability, navrhnúť a definovať spôsob a formu využitia pre stabilizované a rozvojové plochy viníc. Okrem toho sa má revitalizovať a rozvíjať pás vinohradov na úpätí lesného masívu Malých Karpát medzi urbanizovaným územím mesta a prírodným prostredím. Urbanistická štúdia by mala obsahovať návrh na rozvoj území ako nezastavanej časti mesta s jeho využívaním na rôzne formy poľnohospodárskej produkcie s prevahou produkčných vinohradov.

Riešené územie pre potreby urbanistickej štúdie viníc v Rači, Novom Meste a vo Vajnoroch. Zdroj: MIB

Využiť by sa mali aj na tzv. mäkké formy rekreácie a cestovného ruchu ako sú kultúrno-poznávacie aktivity, agroturistika, prírodný turizmus či cykloturistika. Urbanistická štúdia by nepochybne mohla výrazne prispieť k ochrane vinohradov na miestach, kde to má zmysel. Nanešťastie, v najbližšom období nemožno očakávať, že príde k zásadnej zmene.

„Príprava urbanistickej štúdie viníc dospela do štádia návrhu zadania, ktorý bol prerokovaný a pripomienkovaný verejnosťou. Aktuálne uvažujeme o zaradení témy viníc do odvetvovej štúdie produkcie, ktorá bude jedným z podkladov pre Metropolitný územný plán Bratislavy. V súčasnosti má ale prioritu príprava iných územných štúdií, ktoré rovnako zastrešuje Metropolitný inštitút Bratislavy,“ uviedla PR špecialistka MIBu Eva Hapčová.

Podľa nového zákona o územnom plánovaní je potrebné schváliť nový metropolitný územný plán mesta do roku 2032. Príprava územného plánu je proces, ktorý bude trvať niekoľko rokov, nakoľko vychádza z množstva dát, odborných podkladov aj z pripomienok verejnosti. Tento rok MIB pokračuje spracovaním jednotlivých územnoplánovacích podkladov, medzi ktoré patrí napr. demografická prognóza, prognóza životného prostredia, urbanistická štúdia brownfieldov, urbanistická štúdia výškového zónovania či jednotlivé generely.

Ilustračný záber. Zdroj: zdronu.sk

Zástavba v Rači zasiahne aj pôvodné vinohrady

Na rozdiel od mesta vedia developeri reagovať flexibilnejšie a rýchlejšie, a tak výstavba v Rači čoraz viac zasahuje aj do vinohradov. Jedným z takýchto projektov je Dolný Slanec, resp. Pekná Cesta od spoločnosti Slanec Rača s.r.o. Ide o jeden z najkontroverznejších projektov v Rači, nielen kvôli ochrane vinohradov, ale aj z dôvodu nutnosti vytvoriť nové spojenie Račianskej a Horskej ulice prostredníctvom predĺženej Malokrasňanskej.   

Naplánovaných tu je 220 bytov, z toho 55 jednoizbových, 77 dvojizbových, 66 trojizbových a 22 štvorizbových. Umiestnené budú v jedenástich domoch s maximálne piatimi podlažiami, pričom najvyššie podlažie bude ustúpené a obsahovať nadštandardné penthousy. Pôvodnú dokumentáciu vypracovala kancelária Sadovsky & Architects.

Obytný súbor Pekná cesta. Zdroj: Pekná Cesta

Nejde o jediný projekt v Rači, ktorý vznikne na mieste pôvodných vinohradov. Hroznový sad od rovnomenného investora má vzniknúť v lokalite medzi Alstrovou ulicou a križovatkou ulíc Hečkova a Kadnárova. Celkovo sa tu navrhuje deväť objektov. Komplex budú tvoriť polyfunkčné a bytové budovy spolu so zázemím pre trávenie voľného času v podobe komunitných, relaxačných a športových priestorov. Návrh spracovala architektonická kancelária Morocz Tacovsky. Projekt narazil na odpor obyvateľov aj samosprávy a už niekoľko rokov stagnuje.

V rovnakej lokalite sa pripravuje i projekt Na Rinzloch od HMS Services, a.s. Spoločnosť pristúpila k vyhláseniu vyzvanej architektonickej súťaže, v ktorej sa presadili What Architects. V polyfunkčnom súbore je naplánovaných rámcovo 130 bytov, pre služby a obchody má byť vyčlenených približne tisíc metrov štvorcových, ďalšiu vybavenosť bude tvoriť garni hotel. Parkovacích miest má byť 166. V tomto momente je ešte predčasné hovoriť o termínoch výstavby, je pravdepodobné, že ani tento projekt neobídu pripomienky verejnosti či aj miestnej samosprávy.

Na Rinzloch. Zdroj: What Architects / Archinfo

Zo spomínaných projektov sú v najpokročilejšom štádiu povoľovania Rinzle Rača od Rinzle Rača s.r.o., ktoré majú právoplatné rozhodnutie z posudzovania vplyvov na životné prostredie. Rinzle majú vyplniť nevyužitý pozemok v dotyku s ulicou Úžiny vo svahovitom teréne, kde sa v minulosti nachádzali vinohrady.

Bytový komplex bude tvorený šiestimi budovami. Päť z nich bude rezidenčných (A, B, C, D, E) a jedna polyfunkčná (F). Prístup k pozemku bude zabezpečený prostredníctvom miestnej komunikácie z ulice Úžiny. Celkový počet navrhovaných parkovacích miest je 276, z toho 250 v garáži a 26 na povrchu (budú v správe Magistrátu). Architektonický návrh zabezpečil Superatelier.

Rinzle Rača. Zdroj: Rinzle Rača

Pripravovaný nový územný plán sa týchto projektov s veľkou pravdepodobnosťou nedotkne. Kým bude schválený, developmenty už môžu byť vo výstavbe alebo byť dokončené. Viaceré projekty v Rači majú vysokú kvalitu, a okrem bývania môžu priniesť aj občiansku vybavenosť a verejné priestory.

Masívny rozvoj obytných a polyfunkčných súborov do vinohradov, aj keď v súčasnosti nevyužívaných, môže zmeniť charakter lokality a ovplyvniť aj územia, ktoré sú stále hodnotné. Je preto nevyhnutné nájsť rovnováhu medzi ochranou viníc a stavebným rozvojom, ktorý je viditeľný najmä v Rači.

K tomu bude Bratislava potrebovať aj nový územný plán podporený pripravovanou urbanistickou štúdiou. Ani intenzívny odpor verejnosti či námietky samosprávy totiž nedokážu zastaviť projekty, ktoré sú v súlade s aktuálnym územným plánom a spĺňajú podmienky pre výstavbu.

Ilustračný záber: zdronu.sk

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.