Adrian Gubčo 29.02.2024 11:54

Pochybnosti okolo významného projektu. Portum má meniť majiteľa, developer to odmieta

Portum je v súčasnosti jeden z najvýraznejších projektov v novom centre Bratislavy. Priniesť má nielen vznik dvojice výškových budov, ale aj niektorých z najluxusnejších bytov v metropole. Ozývajú sa však šumy, že to s jeho realizáciou nie je také isté. Development od spoločnosti Portum Towers mal byť údajne predaný, čo má súvisieť s menej priaznivými predajmi.

Zdroj: Portum Towers

Portum sa nachádza na nároží Landererovej, Košickej a Chalupkovej, vo vysoko exponovanej lokalite v srdci bratislavského downtownu. Význam priestoru sa zvýšil najmä v posledných rokoch, keď začalo byť zrejmé, že susedná križovatka Košickej, Landererovej a Prístavnej s priľahlým okolím bude miestom koncentrácie najvyšších budov v Bratislave. Neprekvapivo, majiteľ pozemku sa tu rozhodol umiestniť veže tiež.

Za plánovaným developmentom stojí spoločnosť Portum Towers, v ktorej sú partnermi slovenská spoločnosť TK Estate a česká firma TopEstates. Český developer vstúpil do zámeru v čase, keď už bol tento vo vysokom štádiu povoľovania. Jeho spoluúčasť pomohla v záverečnej etape plánovania a otvorila cestu k spusteniu samotnej stavebnej prípravy, ako aj dotiahnutiu konceptu celého projektu.

Portum pracuje s viacerými superlatívmi. Pôjde o dvojicu výškových budov, z ktorých vyššia má mať 117 metrov a 36 podlaží, nižšia 99 metrov a 30 podlaží. Doplnené budú o nižšie krídla s maximálne ôsmimi podlažiami, vymedzujúce hranu mestského bloku. Development bude obsahovať približne 500 bytov, pričom časť z nich označovaná ako Spectacular na najvyšších podlažiach veží majú patriť k najluxusnejším v Bratislave. Zaberať majú celé podlažie a výmera dosiahne 400 metrov štvorcových.

Projekt bude obsahovať vybavenosť, ktorá nie je v slovenskej metropole štandardom ani pri najexkluzívnejších obytných súboroch. Súčasťou Portumu bude privátne wellness a fitness centrum, vysoká úroveň bezpečnosti, veľký vnútroblokový park, služby a vybavenosť v parteri či veľkorysé vstupné priestory do jednotlivých veží. Vyznačovať sa majú vysokým architektonickým a materiálovým štandardom.

Architektúru developer zveril veľkému okruhu oceňovaných autorov. Za celkovým konceptom a riešením stojí kancelária A1 Architecture, vedená známym architektom Branislavom Kaliským. Na jednotlivých častiach Portumu – napríklad interiéroch lobby, niektorých bytov či wellness priestorov – sa ale podieľali aj mená ako Eva Jiřičná, Chybík + Krištof, Machar & Teichmann a ďalší. Podobu parku spracoval Atelier Flera českého krajinného architekta Ferdinanda Leflera.

Ide tak po všetkých stránkach o nadštandardný development. Napriek tomu nenapreduje tak rýchlo ako by sa azda čakalo. Stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť už na jeseň roka 2022, v priebehu minulej jari bol ohlásený štart predaja bytov aj spustenie prípravných prác. Tie prebiehajú aj naďalej – na pozemku prebiehajú zemné práce, hoci masívnejšie výkopy zatiaľ nebadať.

V tom istom čase sa začali šíriť informácie o tom, že projekt je na predaj, dokonca že už je predaný. Súvisieť to má do veľkej miery s náročnosťou výstavby, vysokými nákladmi a slabými predajmi bytov. Portum musí čeliť konkurencii viacerých luxusných developmentov, pričom sa nemôže pochváliť takým okruhom tradičných klientov, keďže developer zatiaľ v Bratislave projekty čo i len vzdialene podobného rozsahu nerealizoval.  

Zdroj: Portum Towers

Portum Towers tieto špekulácie odmieta. „Žiadne zvraty sa nedejú a tieto informácie taktiež zaznamenávame,“ hovorí Dagmar Machancová, Marketing a PR manažérka projektu. Jej slová nateraz potvrdzuje aj pohľad do obchodného registra alebo do katastra, podľa ktorých sa vo vlastníckej štruktúre developerskej firmy alebo pozemkov nič nezmenilo.

YIM.BA v tomto smere oslovila teoretických kupcov, ktorými by pri projekte daného rozsahu mohli byť jedine kľúčoví hráči na developerskom trhu so skúsenosťami vo výstavbe výškových budov. Tí však taktiež odmietajú, že by sa zaujímali o kúpu Portumu. „Toto môžem absolútne vylúčiť. O projekte sme nerokovali ani nemáme záujem ho odkúpiť,“ reaguje Lenka Vargová, hovorkyňa Penta Real Estate. „O akvizícii projektu Portum Towers sme nerokovali,“ pridáva sa Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate. V podobnom duchu sa vyjadrilo aj J&T Real Estate.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že nateraz projekt napreduje v pôvodnom režime. Developer tvrdí, že predaje vôbec nie sú na zlej úrovni. „Aktuálne máme rezervovaných okolo 20% bytov a jednu celú nižšiu budovu. V posledných týždňoch pociťujeme oživenie dopytu a celkovo zvýšenú dynamiku záujmu klientov,“ konštatuje Machancová. Rezervácia určitého kritického množstva rezidencií je pre projekt, financovaný z bankovej pôžičky, zásadný – banka totiž uvoľňuje peniaze na ďalšiu výstavbu.

V prípade Portumu údajne príprava napreduje slušne s ohľadom na pomery pozemku. „Prebiehajú prípravné zemné práce, ktoré budú prebiehať aj po väčšinu roka 2024,“ približuje D. Machancová. „Pred pár dňami sme začali odhaľovať staré betónové konštrukcie, ktoré sa nachádzajú pod pozemkom Portum, čaká nás odstraňovanie nefunkčnej časti energokanálu a pokračovanie v triedení a odvozu zeminy. Zároveň aktuálne prebiehajú tendre na subdodávky.“

Stavebníka čaká masívne odstraňovanie znečistenia podložia, keďže projekt vzniká na mieste bývalej rafinérie Apollo, zničenej počas bombardovania Bratislavy v roku 1944. V pôde sa dodnes nachádzajú ropné produkty zo zásobníkov. S podobnou situáciou sa museli vysporiadať aj ostatní developeri, ktorí v lokalite budovali svoje projekty.

Ak podarí rozbehnúť riadnu výstavbu ešte v priebehu tohto roka, dokončená môže byť v roku 2027. To však predpokladá, že realizácia už prebehne bez komplikácií. Tých môže byť mnoho – či už v podobe extrémneho znečistenia, prekvapivých situácií počas stavebných prác, otrasov na trhu alebo aj zmien vo vlastníckej štruktúre stavebníka. Portum má pred sebou ešte dlhú cestu.

Projekt vzniká v časti mesta, ktorá bude v dohľadnej dobe v ešte väčšej miere vyplnená vežami. Zdroj: Portum Towers

V prípade, že sa ale podarí projekt dokončiť v prezentovanej podobe, stane sa výraznou a pomerne príťažlivou súčasťou nového centra mesta. Dobudovaný má byť v období, keď bude v jeho okolí prebiehať čulá stavebná aktivita. Na základe aktuálnych plánov developerov sa zdá, že väčšina zostávajúcich nezastavaných alebo nedostatočne využitých pozemkov v downtowne bude prestavaná do roku 2030.

Pre Portum je kľúčový najmä vývoj na pozemku západne od neho, kde sa pripravuje zámer Ister Tower od The Galata Group. V mnohých ohľadoch je mu blízky, počnúc rodinným spojením developerov, cez architekta až po koncept, založený na výškovej dominante doplnenej nižšími budovami. Projekty by na seba mali nadviazať zeleným vnútroblokom aj novou komunikáciou, ktorá prepojí Chalupkovu s Landererovou. Začiatok prípravných prác sa očakáva ideálne v priebehu tohto roka.

Omnoho bližšie k výstavbe – resp. už vo výstavbe – je ale projekt Downtown Yards od JTRE na pozemku medzi Mlynskými nivami a Prístavnou a na východnej strane Košickej. Pre najväčšieho bratislavského developera ide aktuálne po dokončení pokračovania projektu Eurovea o najväčšiu realizáciu. Polyfunkčný súbor prinesie 656 bytov vo viacerých výškových budovách, ako aj kancelársku vežu so 141 metrami a 31-tisíc metrami štvorcovými administratívnych priestorov. Autorom architektúry je kancelária GFI, dokončenie rezidenčnej časti možno očakávať v rokoch 2026 alebo 2027.

JTRE okrem toho pripravuje ďalšie projekty v rámci zóny Eurovea City. Okrem polyfunkčného Ganz House púta pozornosť najmä vízia vybudovať namiesto plánovaného administratívneho komplexu East Tower dvojicu mrakodrapov so 180 a 260 metrami. Podľa informácií YIM.BA príprava týchto zámerov skutočne napreduje a postupne sa kryštalizuje základný koncept.

K týmto developmentom sa pridávajú plány spoločností Alto Real Estate a Penta Real Estate. Prvá menovaná firma pracuje na dokončovaní Sky Parku, ktoré zavŕši výstavbou veže Sky Park Tower. Development sa môže pochváliť architektúrou od svetoznámeho štúdia Zaha Hadid Architects. Okrem toho ale plánuje v krátkej dobe predstaviť výsledky súťaže na tzv. Blok 5.1, čo je pozemok prebratý po spoločnosti HB Reavis. Na to isté sa pripravuje Penta Real Estate, ktorá už potvrdila, že si vyberá medzi konceptami od svetových ateliérov.

Paletu developerov dopĺňa Immocap, ktorý predstavil atraktívny zámer prestavby bývalého kultúrneho centra Design Factory. Okrem bývania v budove od kancelárie Chybík + Krištof prinesie aj novú technologicky vyspelú centrálu ZSE od Cechvala Architects.

Ak sa toto všetko naozaj udeje do konca tohto desaťročia, Bratislava získa relatívne veľkú a celistvú štvrť, vyplnenú výškovými budovami s nadštandardnými rezidenciami, kanceláriami či obchodmi od popredných architektov z domova aj zo zahraničia. Slovenská metropola si tak upevní imidž moderného mesta, ktorým vďaka už dokončeným projektom získava.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.