Adrian Gubčo 06.07.2021 12:08

Polyfunkčný súbor Tomášikova je už vo výstavbe

Na Tomášikovej ulici bol nedávno dokončený polyfunkčný komplex Omnia, stavebný ruch tu však neutícha. Len o niekoľko stoviek metrov ďalej sa totiž spúšťa výstavba „Polyfunkčného súboru Tomášikova“. O projekte je doteraz známych len málo informácií, napriek tomu, že odhalenie plánov na výstavbu prinieslo pred niekoľkými mesiacmi živý záujem verejnosti.

Výstavba 12.6.2021. Medzičasom už pribudol aj žeriav

Na projekte sa v uplynulých týždňoch zvýšila dynamika výstavby – stavba sa začala zakladať a pribudol tu aj žeriav. Práce nadväzujú na minuloročnú asanáciu starších komerčných jednotiek. Išlo o jednopodlažné stavby v zadnej časti administratívneho areálu, kde sídlilo Centrum poradensko-psychologických služieb a prevencie drogových závislostí. Nový projekt je v skutočnosti druhou etapou širšieho developmentu, pričom v prvej vznikli už v roku 2007 kancelárske kapacity.

Druhá etapa bude otočená do Haburskej ulice, od ruchu Tomášikovej bude teda čiastočne izolovaná. Novostavba bude mať jedno podzemné a sedem nadzemných podlaží. Vznikne tu najmä bývanie, pričom tu bude v zmysle žiadosti o stavebné povolenie 31 bytov. 22 bytov najmä na treťom až piatom poschodí bude malometrážnych, teda do 60 metrov štvorcových, 4 byty budú mať do 90 metrov štvorcových (z toho budú dva na šiestom podlaží) a pätica bytov budú veľkometrážne mezonety na šiestom až siedmom podlaží. Okrem toho je na druhom podlaží oficiálne naplánovaný „penzión“ s 22 lôžkami v deviatich izbách a jednom apartmáne, recepciou a priestorom pre vydávanie raňajok.

Prvé podlažie bude otvorené a využité pre parkovanie, rovnako ako podzemné podlažie. Celková kapacita parkovacích miest bude 62 miest, z toho 27 miest bude v podzemnej garáži. Developer musí vybudovať šesť miest ako náhradu za zrušené parkovacie miesta. Zelene vznikne v rámci nového projektu len minimum, strechy nad siedmim podlažím by však mali byť zelené.

Developer, spoločnosť Projekt T s.r.o., zatiaľ neodhalil bližšie informácie o podobe projektu. Zdá sa však, že projekt by sa mohol volať Tomachic a mal by predstavovať zámer „luxusného apartmánového bývania“. Development sa už objavil na niektorých realitných portáloch, podľa ktorých sa budú (zostávajúce) apartmány a byty predávať ako holobyty a v štandarde budú mať podlahové kúrenie, hliníkové okná, predprípravu na chladenie alebo prípravu na motorické žalúzie. V predaji sú aj apartmány v priestore penziónu.

Ak možno veriť starším ponukám realitných portálov, dnes je dostupná menej ako polovica jednotiek. V predaji ostávajú predovšetkým dvojizbové rezidencie s výmerou okolo 60 metrov štvorcových, a zmieňované mezonety, ktoré majú vyše sto metrov štvorcových. V prípade prvých sa cena pohybuje okolo štvrť milióna eur, pri mezonetoch pol milióna. Ponuky zdôrazňujú výnimočnú lokalitu s dostatkom občianskej vybavenosti a nákupných možností.

Doteraz aj napriek prebiehajúcej výstavbe a predaju nie je predstavená definitívna podoba projektu. Čo-to naznačujú zverejnené vizuály, viac sa pravdepodobne odhalí až s oficiálnym spustením webu. Ak možno veriť doteraz publikovaným vizualizáciám, vznikne typická súčasná bytovka s o niečo vyšším štandardom. Pozitívom je využitie loggií, negatívom (hoci ekonomicky pochopiteľným) podoba prvého podlažia, využitého v prospech parkovania. Autorom architektúry by mala byť Architektonická dielňa Collegium, hoci pôvodnú štúdiu spracúvala kancelária Addressa.

Projekt dostal stavebné povolenie ešte v priebehu minulého roka, práce sa však rozbehli intenzívnejšie až v posledných týždňoch, resp. mesiacoch. Developer pozemky nadobudol v roku 2016. Kúpu zrealizoval v čase, kedy už mal prakticky pripravenú víziu zástavby priestoru. Predchádzajúcim majiteľom objektov bol štát, ktorý sa nevyužívané budovy snažil predať už od roku 2011. Podľa portálu TrendReality sa v treťom kole podarilo nájsť záujemcu z radov štátnych inštitúcií, súťaž však bola nečakane zrušená. Namiesto štátu tu tak projekt realizuje súkromný investor.

Stavebné práce by podľa oficiálneho označenia stavby mali byť ukončené v júli 2022, realitné portály uvádzajú dátum kolaudácie na marec 2023. V každom prípade, Tomášikova ulica získa ďalší nový projekt, jeden z väčšieho počtu, ktoré menia okolie tejto čoraz dôležitejšej mestskej tangenty.

Predpokladaná podoba projektu. Zdroj: Projekt T / SkyscraperCity

Dobudovanie polyfunkčného komplexu, ktorý už pôvodne rátal aj s bytovou časťou, alebo nahradenie nevzhľadných prízemných objektov za efektívnejšiu formu zástavby, považujem za pozitíva. Tomášikova ulica sa môže premeniť na mestskú triedu, aj keď tak dnes nevyzerá. V budúcnosti však existuje perspektíva jej rozšírenia a doplnenia električkovej trate. Preto má zmysel rozvíjať práve v jej blízkosti výraznejšiu, „obalovú“ zástavbu, aby čím viac ľudí žilo a pracovalo v blízkosti línie kapacitnej verejnej dopravy.

V prípade architektúry však treba byť opatrný – práve príklad z Tomášikovej v podobe Omnie ukazuje, že realita sa môže od vizualizácie líšiť. Platí to najmä pri menších investoroch a developeroch, ktorí majú mnohokrát len jeden významnejší projekt a nebudujú si dlhodobú značku. Takíto investori nemajú motiváciu oslovovať najlepšie kancelárie aj napriek tomu, že sa snažia o „vyšší štandard“. V prostredí súčasnej Bratislavy nakoniec byty predajú s najväčšou pravdepodobnosťou aj tak.

Znižujúca sa úroveň architektúry mnohých projektov môže byť nakoniec jedným z dôsledkov krízy dostupnosti bývania. Na poli naozaj luxusných nehnuteľností je konkurencia aj priestor pre architektonickú kreativitu pomerne veľký. Pri projektoch určených pre strednú triedu (nehovoriac o dostupnom bývaní) je však situácia horšia: nových developmentov tak veľa nie je a predá sa prakticky všetko. Našťastie, väčšina developerov k príprave zámerov pristupuje síce racionálne, ale na dobrej úrovni.

To však nemusí platiť navždy. Niektoré obytné súbory sú už dnes racionálne natoľko (Ovocné Sady, TuJeToIn), až sa zdá, že úloha architekta sa zredukovala na projektanta. Ak bude súčasná situácia, teda len veľmi obmedzená realizácia dostupnejších bytových komplexov, pokračovať aj naďalej, tento trend sa môže ďalej posilňovať. Developeri už nebudú musieť súťažiť o klienta okrem lokality či ceny aj kvalitou (vrátane architektúry). Namiesto toho stačí zreplikovať model rýchlo stavaných, jednoduchých domov bez podzemných garáží, parteru či členenia do bloku – teda vybudovať nové sídliská.

Nástroje, ktoré by mohli situáciu zmeniť, má pritom mesto vo svojich rukách. Sú ním predovšetkým zmeny Územného plánu, predovšetkým úprava niektorých funkčných kódov, ktoré definujú spôsob využitia plôch v meste. Bratislava disponuje obrovským rozsahom rozvojových plôch, označených kódom 201 – teda územiami občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Keby sa podarilo tieto plochy premeniť na kódy 501 alebo 101, ktoré umožňujú masívnejšiu obytnú zástavbu, rýchlo by mohli začať pribúdať tisíce nových bytov. To isté platí aj pri kóde 301 (priemyselná výroba), čím by sa urýchlila premena nevyužívaných brownfieldov.

Bratislava disponuje dostatkom plôch pre rozvoj, je dostatočne riedka na to, aby ich urbanizácia bola prospešná a má vyťažený potenciál občianskej vybavenosti obrovským rozsahom svojich nákupných centier. Na druhej strane, bytov chýba 40- až 100-tisíc, pričom ich nedostatok vyháňa ľudí na predmestia. Ak nebude mesto schopné potenciálnych obyvateľov zachytiť, bude trpieť – ekologicky, ekonomicky i sociálne. A v neposlednom rade aj architektonicky.

Ak chce byť slovenská metropola lepšie fungujúce a zároveň príťažlivejšie mesto, potrebuje stavať viac a nie menej. Potrebuje viac projektov, ktoré budú určené pre širší okruh klientov, a potrebuje odstraňovať zanedbané plochy v prospech nových polyfunkčných zón. Kvalita nevznikne sama od seba. Bude jedine výsledkom konkurencie, ktorá sa však dnešným vývojom postupne stiera.

Fotografie z 12.6.2021.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.