Adrian Gubčo 16.07.2021 13:55

Prvá etapa Rozety je pred dokončením, výstavba druhej si ešte počká

K dokončeniu sa blíži ďalší ružinovský rezidenčný projekt. Rozeta od developera YIT Slovakia, prvá časť väčšieho developmentu, vyzerá na prvý pohľad už dobudovaná, pričom na pozemku prebiehajú už len drobné práce. V budúcnosti by mala pribudnúť aj druhá rezidenčná etapa – hoci sa jej výstavba nespustí hneď po odovzdaní prvej.

Development na exponovanom nároží Záhradníckej a Bajkalskej ulice, na brownfielde po bývalej Drutechne, je témou už dlhšiu dobu. V predkrízovom období tu pripravoval masívny projekt Olympia, ktorého dominantnou mala byť 39-podlažná výšková budova, neskôr znížená na 36 podlaží. V tom čase malo ísť o jednu z najvyšších, ak nie o najvyššiu budovu Bratislavy. Projekt sa mal začať stavať na jar 2009, kríza však tieto plány zhatila. Pôvodný developer Atlas Real sa po čase zámeru vzdal. Novým majiteľom sa stala Tatra Residence.

Tá mala spočiatku ambiciózne plány, ktorých súčasťou bolo vyhlásenie architektonickej súťaže. Zadaním bol návrh polyfunkčného komplexu s bývaním a kanceláriami. Víťazný návrh od architekta Petra Moravčíka bol mimoriadne zaujímavý, problémom však bola etapizácia. Preto majiteľ nakoniec uprednostnil koncept tretieho v poradí, architekta Juraja Jančinu. Ten navrhol dvojicu bodových bytových domov vyššie na pozemku, smerom ku Klincovej, kým pri križovatke mala vzniknúť kancelárska budova.

V tejto podobe sa začal development aj povoľovať, resp. jeho prvá rezidenčná časť. V lete 2019 však došlo k ďalšej dôležitej zmene – rezidenčnú časť zámeru už so stavebným povolením pre prvú etapu získal developer YIT Slovakia a v priebehu niekoľkých mesiacov rozbehol výstavbu. Základná koncepcia sa výraznejšie nemenila (logicky), došlo len k úprave dizajnu a zmene architektov pre realizačný projekt (Cityprojekt). V blízkosti významnej križovatky, no v potenciálne veľmi dobrej polohe (po vzniku priečnych prepojení k Záhradníckej) tak začal rásť 11-podlažný vežiak so 78 bytmi a 98 parkovacími miestami, prevažne v podzemnej garáži.

Klienti na projekt reagovali pozitívne. Dnes sú vypredané prakticky všetky byty, v ponuke by mal byť už len posledný jednoizbový asi dve tretiny byotv. Rozeta nepatrí k nadštandardným či luxusným projektom, hoci poskytuje základné výhody: v prvej etape vznikol kultivovaný verejný priestor v okolí budovy, je tu príprava na exteriérové žalúzie, nachádza sa tu dostatočné parkovanie aj pre návštevy (na teréne) a naostatok je tu klubovňa – prvok, často využívaný v projektoch YIT (najmä v Nuppu).

Hoci projekt vyzerá byť zvonku už prakticky dokončený, majitelia si ešte niekoľko mesiacov na bývanie v Rozete počkajú. „Momentálne prebieha finálne štádium povoľovacích procesov a odovzdávanie bytov predpokladáme do konca tohto roka,“ hovorí Radek Pšenička, riaditeľ biznis a urban developmentu v YIT Slovakia. Transformácia prvej časti územia tak bude ukončená a pripravená na ďalšiu etapu.

Rozeta z vyčisteného pozemku pre vznik kancelárskej časti developmentu

Tá nakoniec nebude vyzerať rovnako ako prvá etapa. Hoci to tak pôvodne malo byť, developer pristúpil k internej architektonickej súťaži, z ktorej vzišiel nový vizuál druhej etapy projektu. Víťazom sa stala kancelária What Architects. Druhá etapa Rozety bude mať podobu osempodlažného domu, umiestneného juhovýchodne od prvej etapy. Vznikne tu 71 bytov a 98 parkovacích miest. Dom bude typický najmä výraznými vystupujúcimi balkónmi. Svojim výzorom dobre nadviaže na prvú etapu.

Projekt už má vydané kladné záväzné stanovisko Hlavného mesta. Aktuálne postupuje v ďalších fázach povoľovania. „Bytový dom nachádzajúci sa v susedstve Rozety je momentálne vo fáze prípravy podania žiadosti o územné rozhodnutie,“ špecifikuje R. Pšenička. „Začiatok výstavby predpokladáme teda až v roku 2023.“ To je odklon od pôvodne prezentovaného termínu začiatok roka 2022, ktorý dnes udáva aj oficiálny web developera.

Predaj sa má taktiež spustiť súbežne so štartom výstavby. Keďže to je pomerne ďaleko, ceny bytov zatiaľ odhadnúť nemožno. „Spustenie predaja očakávame až v roku 2023. Na základe súčasnej situácie na realitnom a stavebnom trhu je akýkoľvek predpoklad predajnej ceny bytov v roku 2023 minimálne predčasný. To, čo s istotou môžeme konštatovať, je skutočnosť, že cena bude zodpovedať kvalite celkového produktu v danej lokalite,“ konštatuje Pšenička. Spustený zatiaľ nie je ani predpredaj, hoci developer už má pravdepodobne predstavu o potenciálnom dopyte.

Ak sa naplní predpoklad YIT od spustení realizácie v roku 2023, dobudovanie Rozety možno očakávať ku koncu roka 2025. Druhá etapa bude obsahovať vlastnú klubovňu, retail tu však pravdepodobne nevznikne. Pre obyvateľov prvej etapy a teoreticky okolia bude benefitom najmä vznik spoločného detského ihriska, ktoré bude umiestnené v rámci akéhosi dvora so zeleňou. Ďalšie skvalitnenie lokality by mohlo nastať po developmente na pozemku smerom ku križovatke, tento však patrí aj naďalej spoločnosti Tatra Residence, ktorá o detailoch zatiaľ mlčí.

Nie je vylúčené, že čakanie na dobudovanie územia zaberie pomerne dlhú dobu. Podľa Územného plánu by mala byť v lokalite občianska vybavenosť. To je predpokladom k výstavbe kancelárií, ale už nie bytovky alebo apartmánového domu. Tatra Residence sa zároveň nemusí nikam ponáhľať, keďže nejde o klasického developera, ktorý musí mať zaručené stále príjmy a musí neustále rozvíjať nové a nové schémy. Investor si môže kľudne počkať na zmenu Územného plánu, prípadne na zvýšený dopyt po kancelárskych priestoroch – alebo pozemky opäť niekomu odpredať.

Dobudovanie exponovaného mestského priestoru tak môže byť realitou až za pomerne dlhú dobu. Takto výrazné miesto si zasluhuje kvalitnú výplň, výnimočnú architektúru a teoreticky by nemusela byť chybou ani veža, hoci nie taká vysoká. Nateraz sa však nič také v dôsledku fungovania územného plánovania nekoná. Ide o klasický príklad situácie, kedy Územný plán zbytočne detailne rieši funkciu, namiesto toho, aby skôr posudzoval formu.

Rozeta je totiž jedným z relatívne malého počtu developmentov v bratislavskom vnútornom meste (vymedzenom Bajkalskou ulicou), ktorý sa neoháňa slovami luxusný, prestížny, nadštandardný a podobne. Takýchto novostavieb chýba veľa – a strata teoretickej šance na vznik aspoň jednej z nich je tak citeľnou stratou. Aj vďaka ich absencii sa centrálna časť metropoly pomaly mení na zónu, kde niektoré skupiny obyvateľstva nemajú a nebudú mať miesto. Pre vitalitu aj kvalitu života v Bratislave to bude úder.

Fotografie z 12.6.2021. Pozrite si výstavbu Rozety vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.