Adrian Gubčo 22.01.2020 17:45

Nové Mesto súhlasilo so zmenami v projekte Guthaus, ten tak môže nerušene rásť

Developer Corwin už nejakú dobu napreduje vo výstavbe projektu Guthaus v blízkosti Račianskej ulice. Development bol pôvodne rozvíjaný inou spoločnosťou, nový vlastník ho po prebratí významne upravil. Posudzovanie zmien prebiehalo dlhšie a bolo spojené s kritickou diskusiou, nakoniec sa však posunulo a Guthaus môže postupovať v realizácii. 

Verejný priestor pri projekte. Zdroj: Corwin

Zámer nachádzajúci sa za objektom supermarketu naproti internátu Mladá Garda bol prvýkrát predstavený už v roku 2013. Projekčná firma MS Arch vtedy odhalila development počítajúci s výstavbou polyfunkčného súboru, ktorému by dominovala dvojica veží s 16 a 19 nadzemnými podlažiami, ktoré by boli prepojené sedempodlažnou podnožou. Prvé tri podlažia by tvorila občianska vybavenosť v podobe obchodov a dvoch podlaží kancelárií.

Ku koncu roka 2018 však developer Corwin oznámil, že projekt prebral a zásadne prehodnotil jednotlivé bilancie a architektúru. Veže majú po novom 16+1 a 19+1 podlaží (najvyššie podlažia sú technické), odstránená bola kancelárska časť a výraznejšie upravená retailová. Okrem toho sa zmenil pôdorys budovy v prospech zväčšenia verejného priestoru a zredukoval počet parkovacích miest. Vo výsledku sa tak hmota budov znížila pri zachovaní ich pôvodnej výšky.

Zmeny v projekte, ktoré vo výsledku znížia záťaž na územie (dopravnú či ekologickú), sa napriek všetkému nevyhli kontroverziám. Niekoľko komunálnych politikov developera skritizovalo za navýšenie podlažnosti, čo však bolo dané tým, že sa menila funkcia z kancelárií na bývanie, pričom byty majú štandardne nižšiu svetlú výšku ako kancelárie. To umožnilo do domu vložiť ďalšie podlažia. Bez ohľadu na to, kritika neustávala.

Každopádne, po spustení výstavby v priebehu leta developer požiadal o zmenu stavby pred dokončením, keďže túto rozbehol ešte v zmysle pôvodného vypovoľovaného projektu. Konanie sa však dlhšiu dobu nehýbalo, rozbehlo sa až v týchto dňoch. Guthaus by tak mal vzniknúť na základe nového návrhu. V čom sa detailnejšie líši od pôvodného plánu?

Dažďová záhrada. Zdroj: Corwin

Ako uvádza developer, v projekte sa zmenšil objem zastavanej plochy pozemku zo 77% na 45%, rozsah celkovej podlažnej plochy z 87% na 70%, čo v praxi znamená zmenšenie o 6,5-tisíc metrov štvorcových, ale aj zväčšil rozsah bývania. Tieto hodnoty sú vypočítané oproti tomu, čo umožňuje Územný plán, pričom všetky požiadavky sú dodržané. V prípade koeficientu zelene došlo dokonca k navýšeniu bilancie, bude tu o 50% viac zelene v porovnaní s požiadavkou ÚP.

Corwin zdôrazňuje predovšetkým dôsledky funkčnej zmeny, teda redukcie výmery kancelárií. „Vďaka tomu bude [Guthaus] predstavovať nielen príjemnejšie miesto na bývanie, no výsledkom bude, v porovnaní s pôvodným projektom, aj nižšia záťaž Račianskej ulice najmä v čase dopravnej špičky,“ vysvetľuje Filip Gulan, projektový manažér Corwinu. Spoločnosť sa pri tom odvoláva na výsledky dopravnej štúdie, vypracovanej expertom Igorom Ripkom z IR DATA, podľa ktorej v rannej a poobednej špičke ubudne oproti pôvodnému projektu 111 áut. Zmenší sa aj počet parkovacích miest z 492 na 420.

Ako alternatívu voči automobilom developer uvádza výstavbu novej cyklotrasy a kvalitnej súvisiacej cykloinfraštruktúry, zníženie zaťaženia Račianskej ulice si sľubuje aj od zavedenia parkovacej politiky a dokončenia diaľnice D4. Nová podoba projektu má byť výrazne ekologickejšia, k čomu dopomôže väčší rozsah verejných priestranstiev a zelene. Tá bude mať do veľkej miery formu dažďovej záhrady, ktorá bude mať plochu 1,2-tisíc metrov štvorcových a bude zadržiavať vodu v území. Okrem toho, zazelenené budú aj všetky strechy.

„Aj to potvrdzuje, že po diskusiách s odborníkmi a predstaviteľmi mestskej časti Bratislava – Nové Mesto sa nám podarilo pôvodný projekt výrazne upraviť k lepšiemu. Poznáme prísne požiadavky novomestskej samosprávy na development. Preto sme sa už od začiatku snažili do Guthausu dostať viac zelene a kvalitnejšie verejné priestranstvá v porovnaní s jeho pôvodnou podobou, ktorú sme zdedili od predchádzajúceho majiteľa,“ zhŕňa Filip Gulan.

Aktuálny stav výstavby k 19.1.2020

Guthaus tak bude po dokončení obsahovať 292 nadštandardných bytov a apartmánov (ktorých je kvôli svetlotechnike sedem), ktoré sa postupne uvoľňujú do predaja. Aktuálne je dostupných 84 jednotiek zo 150, ktoré boli v ponuke. Oproti pomalšiemu rozbehu sa tak predaj naštartoval a s postupujúcou výstavbou bude pravdepodobne ešte akcelerovať. V čase spustenia predaja zaujal cenami, ktoré boli v relatívne odľahlej lokalite považované za premrštené. Len niečo vyše roka odvtedy sú však tieto pôvodné ceny už úplne štandardné.

Rovnako ako ceny bola za prehnanú považovaná aj architektúra, ktorá do zanedbaného okrajového brownfieldu prináša budovy s atraktívnym výzorom s podpisom renomovanej rakúskej kancelárie AllesWirdGut. Dominantným prvkom budovy sú pásové zalamované balkóny, ktoré sú pomerne hlboké a budú doplnené tieniacimi paravánmi, ktoré sú dnes veľmi módnym, no príťažlivým doplnkom viacerých projektov.

Developer na kritiku ohľadne lokality odpovedá, že treba brať do úvahy jej budúci rozvojový potenciál. Sám do tejto debaty prispel nedávnou akvizíciou areálu Palma, pre ktorého premenu oslovil dánsku kanceláriu Gehl Architects, čo svedčí o vysokých ambíciách Corwinu a snahe priniesť projekt, ktorý zmení charakter územia. 

Račianska ulica sa postupne mení na atraktívnu mestskú triedu s bývaním a obchodmi, ale aj s kombináciou moderných developmentov a industriálnych areálov, ktoré menia funkciu a prechádzajú prestavbami. Po období masívnych asanácií technických objektov a budov teraz prichádza doba, kedy sa význam architektúry a historického dedičstva začína doceňovať. Dokladom zmeny prístupu je aj Guthaus.

Ten je v aktualizovanej podobe výrazne lepším projektom, na čom nemení nič ani kritika časti lokálnych politikov. Komplikácie, aké sa vyskytli pri Guthause, sú bohužiaľ typické aj pre iné zámery v Bratislave a dlhé lehoty a obštrukcie v mnohých prípadoch bránia lepšej úrovni developmentu a zvyšovaniu kvality života obyvateľov a obyvateliek mesta. V tomto smere sú potrebné inštitucionálne zmeny. 

Viac fotografií z výstavby nájdete vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.