Adrian Gubčo 15.06.2023 17:00

Kúsok normálneho mesta. Green Atrium rastie a ukazuje smer výstavby

Na rozdiel od iných európskych veľkomiest, Bratislave nedominujú rozsiahle štvrte kompaktnej blokovej zástavby, ktoré im dodávajú mestotvorný charakter. Na tento model výstavby sa prechádza len v poslednom období, a aj to len v obmedzených podmienkach slovenských noriem. Napriek tomu sa nájdu úspešné lokálne prípady – napríklad Green Atrium od spoločnosti Haberl.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Dôvodom, prečo sa v Bratislave v takej miere nepresadila bloková zástavba, spočíva v dejinách mesta a období, kedy sa rozvíjalo najviac. Populácia narástla najviac po druhej svetovej vojne, kedy sa preferoval modernistický spôsob výstavby. V zmysle tzv. Aténskej charty sa za ideálny model rozvoja považovalo oddeľovanie funkcií a umiestnenie bývania do zeleného prostredia s vynikajúcim prístupom k priamemu slnečnému svetlu. Výsledkom bol vznik sídlisk, kde dnes žije väčšina obyvateľov Bratislavy.

Dnes sa už vie, že výstavba v zmysle Aténskej charty bola chybná. V posledných desaťročiach zažívajú centrálne časti miest renesanciu, keď sa medzi ľuďmi zvyšuje popularita mestského spôsobu života v dosahu všetkých služieb a možností. Vo vyspelých krajinách je to spojené s obnovením realizácie blokovej zástavby, hoci na vysokej stavebnej, architektonickej a hygienickej úrovni.

Trendy prenikajú aj do Bratislavy, narážajú však na lokálne pomery a legislatívu, ktorá je založená ešte na modernistickom urbanistickom zmýšľaní. Slovenské normy aj naďalej predpisujú vysoký stupeň presvetlenia bytov, odstupy stavieb či nízku mieru zastavanosti pozemkov bez ohľadu na kvalitu novej zelene. Za daných podmienok je veľmi náročné rozvíjať mestá európskym spôsobom.

Napriek tomu sa to predsa len deje. Príkladom je projekt Green Atrium na Trnavskej ceste v Ružinove. Developer Haberl Real Estate vstúpil do lokality s relatívne kompaktnou zástavbou, ktorej štruktúra bola nastavená ešte v predmodernistickom období. Na ňu nadväzujú aj súčasní investori, ktorí rešpektujú založené uličné čiary a či hrany blokov.

Veľmi významným vstupom do lokality bol Polyfunkčný komplex Domino, dokončený v roku 2008. Ten naznačil ideálny spôsob, ako rozvíjať lokálne prostredie – prostredníctvom polyfunkčných blokov s aktívnym prízemím, bývaním (alebo kanceláriami) na vyšších podlažiach a parkovo upravenými vnútroblokmi. Výškové budovy alebo rozvoľnená či riadková zástavba tu vhodné nie sú.

Úspešným developmentom sa inšpirovala firma JAGR s.r.o., ktorá pripravila základnú koncepciu susedného projektu Green Atrium na prakticky totožných princípoch. Zámer dotiahla do štádia územného rozhodnutia. Následne ho predala, pričom investorom sa stala Správcovská spoločnosť 365.invest a developerom zmieňovaný Haberl Real Estate. Ten získal pre projekt stavebné povolenie a rozbehol výstavbu.

V súčasnosti tak na pozemku rastie  trojica polyfunkčných objektov, nachádzajúcich sa na spoločnej podzemnej garáži, kopírujúcej tvar pozemku. Stavba bude mať tvar písmena U a tvorená je tromi blokmi – severným blokom A (pri Trnavskej ceste) s deviatimi podlažiami (najvyššie je ustúpené), južným blokom B s ôsmimi a vnútorným blokom C s dvomi podlažiami. Jeho prízemie je pod úrovňou vnútrobloku.

V bloku pri Trnavskej ceste bude na prízemí parter so službami a obchodmi, na druhom a treťom podlaží administratíva a na ostatných podlažiach byty. V bloku B budú na prízemí taktiež služby, na druhom podlaží budú byty a apartmány a na zvyšných podlažiach byty. V bloku C sú naplánované apartmány. Celkovo by malo v rámci developmentu vzniknúť 83 bytov a 11 apartmánov. Parkovacích miest bude v projekte 216, z toho bude 199 v garáži.

Bývanie v Green Atriu má patriť k nadštandardnejším. Súčasťou výbavy bytov budú rozsiahlejšie dispozície, už v trojizbových bytoch budú rodičovské spálne disponovať vlastnými kúpeľňami a walk-in šatníkom. V štandarde sú aj drevené parkety, stropné kúrenie a chladenie vďaka tepelným čerpadlám a termoregulácia na diaľku. Väčšina bytov bude orientovaná na juh, teda do vnútrobloku alebo do Teslovej ulice. Do Trnavskej cesty bude orientovaná veľká presklená reflexná fasáda, za ktorou budú pivničné kobky. Rezidenti majú mať k dispozícii aj cyklomiestnosť alebo vysoký podiel parkovacích miest s možnosťou nabíjania.

Ceny sú adekvátne vysoké. Najlacnejší dvojizbový byt v ponuke s vyše 50 m² interiéru a necelými 5 m² exteriéru vychádza na 260-tisíc eur (4,8-tisíc eur na m²), štvorizbový byt s 97 m² interiéru a veľkorysou 60 m² terasou vychádza na 650-tisíc (5,1-tisíc eur na m²). Ďalšie byty nemajú cenu zverejnenú.

Developer je prirodzene konfrontovaný s dôsledkami súčasnej ekonomickej a spoločenskej situácie, preto sa asi nedá očakávať, že tieto byty budú onedlho vypredané. Z dlhodobého hľadiska ale projekt poskytuje základné vymoženosti, očakávané od mestského bývania – dobrú dostupnosť centra, vybavenosti, vyšší štandard aj prítomnosť zelene v rámci obytného súboru aj v okolí. Po architektonickej stránke ide skôr o priemernú realizáciu, po urbanistickej ale svoju úlohu zvládol. Autorom architektúry kancelária P.S. Arch.

Green Atrium tak postupne pridáva podlažia a je na dobrej ceste k tomu, aby bol dokončený ku koncu roka 2024. Hrubá stavba by mala byť ukončená ešte do konca tohto roka.

Projekt má nadviazať na obdobnú zástavbu v susedstve. Zdroj: Haberl Real Estate

Rastúci projekt ukazuje smer, akým by sa mala vyvíjať daná lokalita. Po dokončení Green Atria sa rozšíri oblasť hustej zástavby, Trnavská cesta dostane mestskejší charakter a dôjde k výraznému zefektívneniu využitia priestoru. Podobný osud by mal čakať aj susednú parcelu na Trnavskej ceste 68, kde sa pripravuje dom, ktorý dorovná výšku zástavby ulice. Následne ešte ostáva málo využitý pozemok medzi Trnavskou cestou 68 a existujúcim panelovým bytovým domom. Skôr či neskôr sa ale pravdepodobne nájde investor, ktorý plochu prebuduje.

Ide o dobrý príklad pre viacero častí Bratislavy. Bloková štruktúra je vhodná pre výstavbu na mieste bývalých priemyselných areálov (brownfields) aj na zelenej lúke (greenfields). Zdá sa, že viacerí developeri to vnímajú podobne, čo dokazujú projekty Zwirn alebo Palma. Tento smer chce nasledovať v rámci možností aj Hlavné mesto, čo má demonštrovať pripravovaná Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy.

Inde sa to ale nedarí a aj naďalej vznikajú štvrte rozvoľnených domov, ktorých investori lákajú obyvateľov na bývanie v zeleni. Rezidenti sú následne prekvapení z vysokých platieb za správu rozličných zvyškových plôch, ktoré nie sú ani parkami, ani prírodou, ale len akými zeleným okolím. Developeri sa vyhovárajú na normy, ktoré ich nútia takto stavať.

V tomto smere ale prichádzajú náznaky dobrých správ. Zdá sa, že Úrad pre územné plánovania a výstavbu SR sa pripravuje na zásadné úpravy svetlotechnických či parkovacích noriem. O niekoľko rokov sa tak snáď otvorí cesta, aby sa Bratislava naplno vrátila k overenej tradícii budovania krásneho a kompaktného mesta.

Fotografie z 9.6.2023. Pozrite si výstavbu projektu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.