Adrian Gubčo 16.08.2022 15:07

Jedna z najkrajších budov v Bratislave je na predaj. Aký bude osud Štúrovej 5?

Vznik Prvej republiky urobil z Bratislavy, predtým provinčného mesta, metropolu Slovenska. Nový režim so sebou priniesol aj dovtedy zriedkavý typ architektúry – architektúru veľkomestského charakteru. Viacero najkrajších príkladov možno nájsť na Štúrovej ulici, kde vznikla aj veľkolepá centrála Všeobecnej slovenskej úverovej banky. Dnes spoločnosť JLL – prvýkrát v storočnej histórii budovy – otvára možnosť jej odkúpenia potenciálnym záujemcom.

Zdroj: tomasmanina.com

Trasa Štúrovej ulice existovala už v prvej polovici 19. storočia, kedy išlo o nevýznamnú cestu, spájajúcu centrum Bratislavy so záhradami juhovýchodne od mesta. Po roku 1890 sa však situácia radikálne zmenia. Zo Štúrovej sa stala najkratšia trasa z centra na vtedy nový Most Františka Jozefa, ktorý naštartoval rozvoj Bratislavy aj radikálnu prestavbu ulice. Budovať sa tu začali paláce, nájomné domy aj sídla významných inštitúcií. Jednou z nich bola Rakúsko-uhorská banka, ktorá predznamenala, aký typ zástavby tu bude vo významnej miere vznikať.

Vznik Československej republiky a určenie Bratislavy za hlavné mesto slovenskej časti štátu malo ďalekosiahle následky, ktoré sa začali najskôr a v najväčšej miere prejavovať práve na kľúčových uliciach. Nový štát začal v slovenskej metropole koncentrovať pobočky alebo sídla národných podnikov a inštitúcií. Prvými z nich boli banky, ktoré sa začali sústrediť práve v okolí Štúrovej – tam, kde už jedna takáto budova bola. Ďalšou sa mala stať Všeobecná slovenská úverová banka, pre nový štát ťažisková.

Pre banku boli určené parcely na Štúrovej 5 a 7, kde mala nahradiť pôvodnú nízku zástavbu. Priamo naproti Rakúsko-uhorskej banke mala vzniknúť príťažlivá budova, prezentujúca nový štát. Odrazilo sa to v architektonickej súťaži, vypísanej v roku 1921. Podľa autorov publikácie Moderná Bratislava 1918-1939, dobovú verejnosť najviac zaujal návrh českého architekta Jiřího Krohu, ktorý navrhol objekt v štýle „národného slohu“ – rondokubizmu. Účastníkom bol aj legendárny slovenský architekt Dušan Jurkovič. Presadil sa však nemenej významný Alexander Skutecký.

Skutecký, syn slávneho maliara Dominika Skuteckého a v tom čase už skúsený architekt, pristúpil k zadaniu pragmaticky. Správne odhadol, že pre danú funkciu bude najvhodnejší nadčasový  reprezentatívny klasicistický štýl. Budove navrhol pravidelnú kamennú fasádu, ktorú vyzdobil antickými prvkami, nárožie zaoblil a dodal objektu vážnosť, hodnú tohto typu inštitúcie. Banka bola dokončená v roku 1923 a do prostredia sa vynikajúco zaradila. Dodnes ostáva jednou z najpríťažlivejších budov v centre mesta. Jej funkcia sa za celé storočie nezmenila.

Vstupná hala, vpravo banková hala. Zdroj: tomasmanina.com

Objekt mal viacero majiteľov – sídlila tu Union banka, Poštová sporiteľňa alebo OTP Banka Slovensko. Jednotliví vlastníci vykonali aj určité zmeny v interiéri, ktorými ho prispôsobovali dobovým nárokom. V roku 1980 bol objekt zaradený medzi národné kultúrne pamiatky.

Súčasným majiteľom je ČSOB, ktorá stavbu nadobudla vďaka fúzii s OTP Bankou Slovensko. Vzhľadom na to, že sama už disponuje novou centrálou v obnovenom Zuckermandli, pre budovu na Štúrovej 5 hľadá v spolupráci s realitno-poradenskou firmou JLL nového vlastníka. Banka ju z podstatnej časti vyprázdnila, od trezorov v suteréne, cez pobočku na prízemí až po administratívne priestory na jednotlivých podlažiach (ponechaný tu však bol historický nábytok). Ide o unikátnu situáciu – uvoľnený je jeden z najreprezentatívnejších objektov v celej Bratislave. Aj napriek neskorším úpravám ešte miestami dýcha atmosférou starého sveta Prvej republiky.

Prvým takýmto miestom je vstupná hala. Doteraz sa zachovalo jej kamenné obloženie, pričom tu použité kamene sú údajne jedny z najstarších v Bratislave (cez tri miliardy rokov). Na halu je napojená hlavná banková hala (likvidatúra), veľkorysejší priestor s galériou, v ktorom sú citeľné určité úpravy. Nechýba však veľa, aby sa z nej stala nádherná miestnosť a symbol nového majiteľa objektu. Z likvidatúry je zas prístup k trezorom v suteréne, špecifickému priestoru, alternatívne použiteľnému ako sklad.

Ďalším miestom, kde sa zachoval originálny dizajn, je schodisko, dojmom vážnosti a autority pôsobia aj miestnosti a kancelárie vedenia banky. Riaditeľ/ka banky mal/a kanceláriu priamo v zaoblenom nároží nad vstupom na druhom podlaží. Odtiaľto mal/a prístup do susednej veľkej a menšej zasadačky. Návštevy mohli počkať vo veľkej vyčkávacej miestnosti, alebo v menšej, kde mala kanceláriu sekretárka. Riaditelia odborov mali k dispozícii podobné miestnosti, hoci o čosi menšie.

Štandardné kancelárske priestory prešli výraznejšími zmenami, aby zohľadňovali dobové trendy a potreby v organizácii práce. Zamestnanci pracovali v samostatných kanceláriách, ktoré sa líšia veľkosťou – v niektorých prípadoch bola miestnosť určená pre dvoch pracovníkov, v iných pre viacerých. Orientované sú spravidla do okolitých ulíc alebo nádvorí. Zasadačky alebo sociálne miestnosti sú na druhej strane chodby s oknami do vlastného vnútrobloku. Ten bol zriadený najmä ako forma presvetlenia a prevzdušnenia kancelárií a zabezpečoval aj prístup priameho svetla pre svetlík nad bankovou halou.

Ide tak o odlišný koncept a priestorovú organizáciu, ako je typická pre súčasné bizniscentrá. Odráža charakter banky a jej organizácie, s vysokým dôrazom na prezentáciu a dôveryhodnosť inštitúcie. V tomto ohľade budova nepochybne vynikala. Je však daný model použiteľný aj do budúcna pri hľadaní jej nového využitia?

Veľkorysá kancelária vedenia banky. Zdroj: tomasmanina.com

Nepochybne áno. Podľa Roberta Cesneka z investičného oddelenia realitno-poradenskej spoločnosti JLL je Štúrova 5 jedinečnou možnosťou pre investora, ktorý má záujem o nadobudnutie výnimočnej stavby, ktorá bude reprezentatívnym sídlom jeho firmy či inštitúcie. „Najväčší potenciál má však budova len pred sebou. Ten prichádza s možnosťou jej transformácie, z budovy vlastnenej a v celej jej doterajšej histórii aj slúžiacej bankovým inštitúciám, na plne komerčné využitie, a to po dôkladnej rekonštrukcii,” hovorí Cesnek. „Z investičného hľadiska je to pre investorov náročná, ale zároveň aj prestížna a unikátna výzva.“

Prvým základným benefitom objektu je jeho poloha. Štúrova 5 je súčasťou absolútneho jadra mesta a miesto, kde sa dodnes koncentrujú významné vládne inštitúcie, veľvyslanectvá, ale aj viaceré firmy a organizácie. Tak ako v minulosti, aj v súčasnosti ulica spája dôležité časti Bratislavy – historické centrum s novým komerčným centrom, downtownom. Električková trať navyše vytvára vynikajúce spojenie s odľahlejšími časťami metropoly. „Investor nadobúda nehnuteľnosť v historickom centre mesta, na jednej z najkrajších ulíc Bratislavy, ktorá je pritom ľahko dostupná aj verejnou dopravou, či cyklotrasami,“ popisuje R. Cesnek.

To je dôležité, lebo budova dnes priamo nedisponuje parkovacími miestami. Tieto sa dajú prenajať v blízkom okolí, pre časť pracovníkov sa však ponúka kvalitná alternatíva v podobe verejnej dopravy a cyklodopravy. Štúrova je po nedávnej rekonštrukcii hlavnou osou do Petržalky, s ktorou je okrem električky spojená aj cyklotrasou a práve realizovanou cyklodiaľnicou. Ďalšie zlepšenia prinesie pripravovaná komplexná revitalizácia Námestia SNP a Kamenného námestia, ktorá zmení tento dnes nevľúdny verejný priestor na príjemné miesto pre pobyt aj pohyb.

Nový majiteľ tak môže disponovať nehnuteľnosťou v doslova najkrajšej časti Bratislavy, ktorá konečne dostane podobu, akú mala mať už v medzivojnovom období. Vtedy bola táto lokalita „Salónom republiky“. Dnes sa ním stáva znova a Štúrova 5 k tomu citeľne prispieva a bude aj naďalej. Architektúru považuje expert z JLL za ďalšiu silnú stránku objektu.

Podľa Cesneka patrí Štúrova 5 medzi najpríťažlivejšie budovy hlavného mesta. Ako vysvetľuje, bývalú banku definujú krásne detaily, honosný vstup a kvalitne remeselné spracovanie na úrovni, ktorá je v súčasnosti už neopakovateľná. „Aj preto je tento typ palácov z obdobia začiatku 20. storočia výkladnou skriňou mnohých európskych metropol a vyhľadávaným aktívom v portfóliách rôznych typov investorov,” dopĺňa.

Otázkou tak je budúca funkcia stavby. Je takmer isté, že nepôjde o klasické administratívne centrum. Odlišuje sa vnútornou dispozíciou a prítomnosťou pamiatkovo chránených prvkov (najmä schodiskami, pôvodnými dverami alebo oknami). Vďaka tomu ponúka vysoký potenciál pre umiestnenie butikových kancelárií, teda priestorov s vysokým dôrazom na dizajn a zachovanie pôvodného genia loci. Butikové kancelárie sú štandardne určené pre špecifický typ klientov, ktorým závisí na mimoriadnej úrovni prezentácie. Príkladom je neďaleký projekt Gorkého 4, pri ktorom bola zrekonštruovaná budova bývalej Obchodnej a priemyselnej komory z roku 1903.

Novým vlastníkom alebo nájomcom pritom nemusí byť len súkromná firma, ale aj verejná entita alebo zahraničné zastúpenie. S ohľadom na polohu, architektúru, vnútorné dispozičné riešenie a celkový charakter Štúrovej 5 by mohlo ísť o inštitúcie najvyššieho rangu – napríklad ministerstvá alebo vládne orgány. Druhou alternatívou sú veľvyslanectvá významných štátov. Výhodou je teoretické umiestnenie služobných bytov, čomu by nemala brániť ani územnoplánovacia regulácia.

Napokon, možnosťou by mohlo byť aj zriadenie luxusného hotela, hoci si táto funkcia bude vyžadovať náročnú prestavbu. Na druhej strane, prízemné podlažie a suterén ponúkajú okrem vlastných atraktívnych vstupných priestorov alebo teoretickej hotelovej haly aj miesto pre umiestnenie pridruženého retailu alebo služieb. Celková výmera nadzemnej časti objektu je takmer 4,5-tisíc metrov štvorcových.

Budova je tak vhodná pre viacero funkcií. „Budúci majiteľ má v prípade kvalitnej rekonštrukcie a hodnotného architektonického návrhu v zásade široké možnosti využitia, s potenciálom dlhodobého vlastníctva alebo následného exitu,“ zhŕňa Cesnek. „Výborným príkladom takejto rekonštrukcie a vytvorenia pridanej hodnoty, s využitím mixu komerčných funkcií, je Palác Špork v Prahe. Reprezentatívne kancelárie tejto budovy prilákali nájomcu, akým je napríklad aj špičková právna kancelária Dentons, a priestory bývalej bankovej haly a trezoru sú využívané ako jedinečné miesto, slúžiace gastronómii.“ Táto rekonštrukcia je vysoko oceňovaná aj odborníkmi a robí z paláca jeden zo symbolov spojenia starého a nového.

„Nový majiteľ bude teda definitívne mať na čom stavať. Z vytvorenej hodnoty však nebude profitovať sám, pretože zachovanie a zveľadenie takejto budovy určite ocení aj široká verejnosť,“ uzatvára Robert Cesnek.

Ministerstvo, veľvyslanectvo, hotel či kancelárie, Štúrova 5 je jedinečná budova a v bratislavskom kontexte výnimočná. V metropolách typu Budapešť, Viedeň alebo Praha by bola azda prehliadnuteľná, v slovenskej metropole však v žiadnom prípade. Je ojedinelým dokladom skutočne veľkomestskej a „štátotvornej“ architektúry, reflektujúcej obdobie, kedy európske národy vyjadrovali svoje ambície dôrazom na reprezentatívnosť výrazu kľúčových stavieb. Podobný typ objektov už dnes na Slovensku vôbec nevzniká.

Hodnota tohto domu tak bude do budúcna len rásť. ČSOB budovu predáva v celku, takže pre budúceho prípadného klienta vzniká možnosť vynikajúcej dlhodobej investície. Do akej miery to bude trh reflektovať, je v tejto chvíli otázne. Trúfnem si však odhadnúť, že významných záujemcov bude viac.

Vkusná rekonštrukcia a znovuoživenie bývalej Všeobecnej slovenskej úverovej banky obohatí centrum Bratislavy a postupne sa revitalizujúcu Štúrovu ulicu. Po šoku, spôsobenom pandémiou, sa sem vracia život, otvárajú sa prevádzky a nedávno sa doplnila zeleň. Predaj a následná obnova vzácnej pamiatky bude ďalším krokom v postupnom zvyšovaní statusu lokality, ktorá bude najlepšie odrážať rastúce metropolitné postavenie Bratislavy.

Článok vznikol v spolupráci s JLL Slovakia. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.