Adrian Gubčo 11.12.2024 13:30

Bratislava na prahu krízy: Demografia začína ovplyvňovať rezidenčný trh, potenciál je na východe Slovenska

O demografickej kríze a starnutí obyvateľstva sa hovorí a vie desaťročia. Napriek tomu dosiaľ Slovensko tento problém výraznejšie neadresovalo, v čoho dôsledku začína ovplyvňovať podobu ekonomiky a zároveň aj realitného trhu. Okrem hrozby je to však aj príležitosť pre rozvoj nových produktov. Ide o jeden z kľúčových súčasných trendov, ktoré pomenoval druhý ročník konferencie Real Estate Vision & Trends.

Slovensko je krajina mnohých problémov, ale aj príležitostí. Asi tak by sa dalo zhrnúť hlavné poučenie z druhého ročníka konferencie Real Estate Vision & Trends, ktorú organizujú spoločnosti Havel & Partners a CBRE Slovensko. Cieľom podujatia je identifikovať kľúčové pohyby, ktoré ovplyvňujú alebo budú ovplyvňovať realitný trh v krajine.

Po minuloročnom nájomnom bývaní to je najmä zmieňovaná demografia, nová stavebná legislatíva, ale aj očakávaný rozvoj východného Slovenska. Vo všetkých prípadoch ide o dôvod pre znepokojenie, ale aj príležitosť pre rozvoj nových produktov alebo zlepšenie podnikateľského prostredia. Dobre vyskladané panely rečníkov upozornili na riziká, ale zároveň priblížili, kde vidia potenciál pre rast a investície.

Dobrou správou je, že rastie počet investorov aj organizácií, ktoré sa jednotlivými otázkami zaoberajú a v mnohohokrát už majú za sebou prvé úspechy. V rámci jednotlivých panelov sa podarilo vyskladať hráčov, ktorí majú za sebou neoceniteľné skúsenosti a majú jasnú predstavu, aké kroky tak podnikateľské prostredie, ale aj jednotlivé regióny vrátane Bratislavy potrebujú, aby sa zdynamizoval ich rozvoj.

Galéria

Slovensko potrebuje silné metropoly

Úvodný panel bol nazvaný „Hľadáme novú metropolu Slovenska – konkurencieschopnosť miest a krajov“. Pod týmto názvom sa skrývala výzva na posilnenie regionálnych miest, ktoré môžu byť významnými pólmi rozvoja a byť akousi bariérou voči odlivu mozgov do iných častí krajiny, ale predovšetkým do zahraničia. Hoci sa panel venoval najmä mestám mimo Bratislavy, veľké poučenia vyplývajú aj pre ňu.

V Úvode panelu priblížil svoj príbeh Vladimír Ledecký, dlhoročný starosta obce Spišský Hrhov. Známy je vďaka úspešnému začleneniu marginalizovaných rómskych komunít do života obce. „Na začiatku sme nastavili participatívny a systematický proces a plán rozvoja, do ktorého sme zapojili aj miestnych Rómov,“ upozornil Ledecký. Bez priameho zapojenia tejto skupiny obyvateľstva by k pokroku nedošlo.

Rómovia boli identifikovaní ako významná pracovná sila. Vďaka vytváraniu sociálnych podnikov a úspešnému začleneniu prvých z nich začal rásť záujem ostatných o prácu pre obec. Po 25 rokoch sa podarilo vyrovnať rozdiely medzi slovenskou majoritou a rómskou minoritou. Obec významne narástla a je považovaná za príklad, ako riešiť problémy marginalizovaných skupín obyvateľstva.

Na príklad Spišského Hrhova nadviazala Martina Slabejová z Americkej obchodnej komory (Amcham Slovakia). Počet Rómov, z ktorých mnohí sú bez práce, vníma ako obrovskú príležitosť, najmä v kontexte príchodu veľkej automobilky. Tá sa môže teoreticky konfrontovať s veľkým problémom v podobe nedostatku pracovnej sily, keďže sa predpokladá, že vytvorí celkovo až 20-tisíc pracovných miest priamo vo fabrike aj u subdodávateľov.

Amcham sa preto špeciálne venuje východnému Slovensku, ktoré má navyše problém v zastaranej infraštruktúre. Napriek tomu vidí Slabejová chuť a energiu veci zmeniť. V spolupráci s lokálnymi aktérmi bola v roku 2023 vytvorená publikácia „Potenciál východného Slovenska“, ktorá má podobu rozvojovej vízie. Postupne sa začína implementovať, pričom sa hráči zameriavajú na lákanie ľudí zo zahraničia.

Pohľad investorov priniesol Róbert Šimončič, riaditeľ organizácie SARIO, poverenej lákaním investorov na Slovensko. Podľa Šimončiča je otázkou, či vôbec na Slovensku existuje nejaká metropola. Ako problémy vníma nedostatočnú veľkosť slovenského trhu aj absenciu mesta s miliónom obyvateľov. „Miliónové mesto ponúka investorom možnosti, na ktoré reagujú. Sú ochotní prísť aj do iných miest, potom ale musíme poskytnúť iné incentívy,“ konštatuje.

Šimončič preto považuje za kľúčové posilniť existujúce väčšie mestá v krajine. Za najlepšiu považuje podporu univerzít, výskumu a vývoja. Práve to je základom, od ktorého sa odvíjajú aj investori. V. Ledecký dodáva, že v Spišskom Hrhove sa ukázalo, že poskytnutie vzdelávania aj ako komunitnej služby, otvorenej pre všetky sociálne skupiny, sa stalo jedným z kľúčových dôvodov rastu obce.

Táto výzva je obzvlášť aktuálna v kontexte rastu Číny a USA ako technologických veľmocí, popri ktorých Európa zaostáva. Podľa Ledeckého zostáva slovenským problémom aj rasizmus, ktorý sa nepodarilo vykoreniť ani v Spišskom Hrhove. Hoci vidí úspešné príklady začleňovania rómskych komunít do majority v iných mestách či obciach, problémom zostáva výchova a dlhodobosť celého procesu.

Rečníci sa zhodli na potrebe posilnenia slovenských miest. Kým Slabejová žiada rozvoj nájomného bývania, predovšetkým v Košiciach, Ledecký vidí metropolu východu ako pól rozvoja tejto časti Slovenska. Šimončič zdôraznil, že podporiť treba Bratislavu, ktorá je najbližšie k tomu, aby bola skutočnou metropolou. Súmestie Košíc a Prešova má každopádne podľa neho veľký potenciál.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Krajine chýba šesťciferný počet bytov, cesta k nim je náročná

Ešte pred úvodným panelom priblížil Gábor Borbély z CBRE aktuálnu situáciu na európskom investičnom a realitnom trhu. Podľa aktuálnych štatistík aktivita aj objem investícií rastú, pričom medzi rokmi 2023 a 2024 bol vykázaný priemerný rast až o 12%. Týka sa to regiónu strednej a východnej Európy (mimo Ruska, Bieloruska či Ukrajiny), rovnako ako Európskej únie.

Preinvestovaných bolo v regióne strednej a východnej Európy za tento rok celkovo 5,9 miliardy eur, do konca roka by to malo byť ešte 3,5 miliardy. Slovensku z toho patrí 150 miliónov, hoci do konca roka sa očakáva dobeh investícií za 550 miliónov. Naproti tomu v Česku sa preinvestovalo za prvé tri kvartály tohto roka 1,17 miliardy eur. Analytici dodávajú, že rastie podiel investícií do rezidenčných nehnuteľností, pričom sa investori sústredia na nové demografické skupiny (študentov či seniorov).

Slovensko však potrebuje riešiť všeobecný problém s nízkou dostupnosťou bývania. Cestou k tomu mal byť nový stavebný zákon, resp. Zákon o výstavbe, nazývaný aj „Holého zákon“. Pôvodne bol schválený a čakalo sa na jeho vstup do platnosti, súčasná vláda sa ho však rozhodla odvolať a pripraviť úplne novú legislatívu.

Dôvody priblížila Ladislava Cengelová z Ministerstva dopravy SR. Podľa nej stál na nerealistických predpokladoch, najmä na predpoklade masívnej digitalizácie, na ktorú nebolo prostredie pripravené. Cieľom novej legislatívy je zníženie počtu správnych konaní, umožniť realizovať viac stavieb mimo povoľovacieho konania (aj bez ohlášky) alebo uplatnenie fikcie súhlasu. Informatizácia nebude ani zďaleka taká rozsiahla, zavádza sa nanajvýš úložisko projektovej dokumentácie pre jednotlivé orgány.

Podľa Martina Vlka z Havel & Partners sa v Česku naplno ukázali riziká nevydarenej digitalizácie či nefunkčného portálu pre stavebníkov. Slovensko by sa tak Českom pri implementácii novej legislatívy nemalo veľmi inšpirovať, hoci určité prekryvy vidí, napríklad v obmedzeniach vrátení rozhodnutí medzi úradmi. Cengelová zhrnula, že Slovensko nepotrebuje revolučnú novú legislatívu, lebo tým riskuje, že znefunkční povoľovacie procesy.

To by bol veľký problém, keďže dnes je Slovensko na tom kriticky, čo sa týka rýchlosti povoľovania aj v počte bytov na tisíc obyvateľov. V rámci celej krajiny chýba v tomto smere 220-tisíc bytov, ak sa má krajina vyrovnať priemeru Európskej únie. Podľa Karola Bielovského zo Slovenskej sporiteľne vznikajú nové produkty pre investorov – napríklad úverové financovanie pre družstvá, financovanie bývania pre marginalizované skupiny či podpora nájomného bývania. Podpora štátu je však obmedzená.

Bielovský by rád videl zlepšenia v územnom plánovaní a územných plánoch vo všeobecnosti, novú stavebnú legislatívu aj iné nastavenie DPH. Problémom je návratnosť investícií do nájomného bývania, ktoré sú neporovnateľné oproti susednému Rakúsku. Podľa Michala Reháka z Penta Real Estate to je vidno aj na absencii trhu s komerčným nájomným bývaním (built to rent), hoci je presvedčený, že pri dobre a efektívne nastavenom produkte možno očakávať relatívne slušný výnos.

Penta Real Estate v tomto smere už pripravuje koncept študentského bývania v spolupráci so spoločnosťou BONARD, očakáva však náročné povoľovanie. Toto zostáva problémom, o čom je presvedčená aj L. Cengelová. Boje na úrovni komunálnej politiky bránia efektívnejším zmenám územných plánov, čo je podľa nej oveľa významnejšie ako samotný mechanizmus územného plánovania. Rehák s tým súhlasí, pričom zdôrazňuje, že sa to týka najmä Bratislavy.

Rečníci sa zhodli, že treba posilniť spoluprácu medzi verejným sektorom, najmä štátom, a privátnymi investormi. Prvé iniciatívy v tomto smere existujú, pričom sa vláda chce sústrediť na rozvoj dostupného bývania v spolupráci s významnejšími hráčmi a zameriavajúc sa na budovanie bytov v kooperácii s veľkými zamestnávateľmi či rozvoji bývania pre ľudí s hendikepom a sociálne odkázaným. Na predchádzajúci panel nadviazal K. Bielovský, ktorý dodal, že takýto typ investícií sa najviac oplatí v krajských mestách.

Gábor Borbély z CBRE. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Veľké riziko je aj veľká príležitosť

Gábor Borbély vo svojej úvodnej prezentácii naznačil, že rezidenčný trh sa v čoraz väčšej miere globalizuje, čo sa týka aj Slovenska. V našom prípade sa to týka najmä trhu so študentským bývaním (myslení sú najmä univerzitní študenti), ktoré je čoraz významnejšie. V niektorých európskych veľkomestách (predovšetkým v Londýne, Kodani alebo v holandských mestách) tvoria študenti celé veľké trhy s vysokými výnosmi. Na Slovensku počet študentov s ohľadom na demografiu alebo odchody do zahraničia klesá, zvyšuje sa však podiel zahraničných študentov, a to až o 5% ročne.

Demografia ovplyvňuje aj dopyt po seniorskom bývaní. Rastie počet starších ľudí, zároveň ale úplne chýbajú niektoré produkty – napríklad nezávislé bývanie komunitného charakteru. Objem štátnych zariadení je na úrovni európskeho priemeru, v Bratislave však bude chýbať bývanie pre túto skupinu obyvateľstva.

Na tieto údaje nadviazali aj rečníci v paneli. Hneď na začiatok Viktor Novysedlák z Rady pre rozpočtovú zodpovednosť zdôraznil, že o starnutí populácie a demografickej kríze sa vie už desaťročia a rovnako dlho na to aj Rada upozorňuje. Špecifikom demografických trendov je, že sa takmer vždy do bodky naplnia a inak to pravdepodobne nebude ani v tomto prípade. O 10 až 20 rokov bude Slovensko v priemere jedna z najstarších krajín v Európe.

Čo to spôsobí, naznačil Štěpán Štarha z One Family Office. Majetok sa začína vo väčšej miere presúvať do rúk žien, ktoré sa dožívajú viac. Predpokladá sa, že medzi najbohatšími Slovákmi budú ženy v budúcnosti ovládať až 48% majetku. Ak by prebehlo v najväčších rodinných firmách odovzdanie majetku aktuálnych vlastníkov formou dedičstva podľa slovenskej legislatívy, potom by až 65 % majetku prešla do rúk žien.

Ďalším podstatným faktom je, že slovenské právo nie je pripravené na starnutie bohatších ľudí vrátane dedenia - dedičské právo pochádza zo 60-tych rokov minulého storočia. Výsledkom je štiepenie majetku, čo vedie bohatších ľudí k využívaniu inštitútov zahraničných právnych poriadkov, ako sú zverenecké a nadačné fondy. Nechcú totiž riskovať rozpad rodinného majetku už v druhej generácii.

Štarha upozorňuje, že odchod majetnejších je problémom. „Odchádzajú najmä deti bohatších ľudí, ktoré odchádzajú študovať na svetové univerzity, a podnikatelia,“ popisuje. „Podnikatelia sa snažia diverzifikovať svoje aktíva do rozličných krajín, aby neboli tak ohrození krízami. Ďalšia skupina sú ľudia, ktorí predali svoje firmy za veľa peňazí a idú si užívať.“ Oproti Česku odchádzajú slovenskí podnikatelia častejšie.

Okrem veľkosti trhu je to dané aj chýbajúcimi inštrumentmi pre efektívnejšiu správu majetku pre rodinu. „Verím, že vláda vníma potrebu zmeny. Vláda Eduarda Hegera pripravovala zákon o súkromných nadáciách, ktorý sa dostal do NR SR, z politických dôvodov ale neprešiel. Posledný návrh Občianskeho zákonníka ale s rodinnou nadáciou počítal. Okolité krajiny majú totiž zverenecké alebo nadačné fondy vo svojich právnych poriadkoch.“ Štarha pripomína nedávno zverejnené informácie o rastúcich odchodoch bohatých ľudí z krajiny, čo prirodzene vplýva na charakter mesta aj spoločnosti.

Problém ale nemajú len študenti, seniori či v určitých ohľadoch bohatí. Ohrozenou skupinou sú mladí ľudia, u ktorých rastie dopyt po nájomnom bývaní. Podľa prieskumov spoločnosti BONARD by až 58% ľudí v Bratislave bolo ochotných bývať v podnájme, chýba ale dosť projektov. Podľa Samuela Vetráka z BONARDu musia byť projekty, budované pre inštitucionálnych investorov dostatočne veľké, dnes ale chýbajú pozemky, zámery aj ochota.

Vetrák nevidí veľký potenciál pre rozvoj projektov inštitucionálnych investorov mimo Bratislavy a s privretím oboch očí Košíc. Investorov totiž zaujímajú len mestá s populáciou nad 300-tisíc obyvateľov.

Najväčšie príležitosti sú dnes vo všeobecnosti v kvalitnom seniorskom bývaní. Na trh prichádza prvá porevolučná generácia finančne silných seniorov, pre ktorých ale neexistuje ponuka. Novysedlák s ohľadom na demografiu predpokladá dvojnásobný nárast záujmu o priestor v pobytových zariadeniach, najmä v zariadeniach s neformálnou starostlivosťou.

Pri študentoch je na druhej strane výhodou, že sa zvyšuje podiel ľudí, študujúcich na univerzitách, v Bratislave navyše napomáha existencia veľkého množstva anglických programov. Z demografického hľadiska je výhľad priaznivý na najbližších 10-20 rokov.

Ako uzatvoril Novysedlák, v dôsledku starnutia populácie a poklesu veľkosti pracovnej sily za súčasne rastúcich nárokov na sociálne a zdravotné systémy možno očakávať, že potreba konsolidácie verejných financií bude trvať zmieňovaných 20 rokov. Slovensko navyše prichádza o talent v podobe študentov aj skúsených podnikateľov. Prorodinná politika ani migrácia riešeniami nie sú. Ďalšou výzvou bude vyľudnený vidiek, k čomu krajina postupne smeruje.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Existujú dôvody pre optimizmus?

Zaujímavo vyskladané panely a významní experti potvrdili, že nielen realitný trh stojí pre obrovskými výzvami. Celú krajinu čakajú ďalekosiahle zmeny, dané demografickým vývojom, transformáciou ekonomiky či novou legislatívou. Existuje veľa dôvodov pre obavy, na druhej strane ale dokážu šikovní investori a podnikatelia z tohto vývoja vyťažiť.

Ak si možno niečo z konferencie zobrať, je to najmä potreba posilniť mestá – predovšetkým Bratislavu, ale aj regionálne póly rozvoja, či už Košice alebo iné väčšie sídla. Toto posilnenie by sa malo realizovať prostredníctvom podpory univerzít, vzdelávania, dostupného bývania a komunitných priestorov. Dôležité je naplno využiť potenciál obyvateľov, či už ide o marginalizované rómske komunity, alebo najbohatších podnikateľov, ktorí tu ešte zostali.

Všetky skupiny si zasluhujú špecifický prístup. Kým pri Rómoch z vylúčených osád je to zabezpečenie vzdelania, práce a zapojenie do života obcí, pri iných je to vytvorenie podmienok pre to, aby tu chceli zostať aj so svojimi rodinami. Demografický vývoj ukazuje, že Slovensko si nemôže dovoliť mrhať produktívnymi ľuďmi, ktorí sú schopní tvoriť ekonomické hodnoty.

Ide o celospoločenskú úlohu. Začína sa to vládou a verejným sektorom, no týka sa to aj súkromných investorov, bánk, developerov a ďalších aktérov, ktorí tvoria či financujú rezidenčné projekty, nové internáty, podporné schémy a ďalšie produkty.

Podobné podujatia sú výbornou príležitosťou pre stretnutie jednotlivých hráčov a predstavenie rozličných pohľadov na situáciu. Druhý ročník konferencie Real Estate Vision & Trends spojil viaceré zásadné témy aj kľúčových odborníkov. Výstupom tak snáď budú nové odpovede pre zásadné otázky, pred ktorými krajina aj slovenské mestá stoja.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.